2018年營收同比增35%，毛利率提升4.17pc：18年營收126.39億同比+35.54%，歸母淨利潤33.5億同比+7.04%。

　　當前價/目標價：18.81/22.71元淨利潤增速低於營收系17年營收低基數疊加18年投資收益下滑。經營活動淨收益同比+80.95%，佔比+27pc。整體毛利率上行4.17pc至53.97%。分析師地產銷售：銷售低位放量，SN1辦公項目提供結算支撐。

　　結算方面：18年房產結算收入61.07億元同比+104.04%。受17年銷售影響，住宅結算偏弱，SN1辦公樓項目結算提供支撐，毛利率提升17.77pc至49.56%。銷售方面：18年住宅簽約面積12.7萬平米同比+5456%，住宅簽約金額65.49億元同比+6449%。18年底預收賬款60.41億同比+125%，19年預售陸家嘴金融廣場2號樓22.6億，後續房產結算有保障。2018年住宅銷售均價提升18%至5.16萬/平米，後續結算毛利率有支撐。蘇州項目步入開發週期，上海新增拿地，後續銷售資源有支撐。

　　地產租賃：出租率承壓，供給放量，收入仍有支撐：18年房地產租賃收入32.19億元同比+4.65%，增幅收窄主要繫上海寫字樓出租率下降。18年新增寫字樓3座，預計19年新竣工3座，租賃供給放量，後續地產租金收入仍有支撐。

　　淨負債率下行，融資優勢持續凸顯：18年末淨負債率下行18.41pc至121.84%，現金短債比微幅上行0.02。公司主體長期信用等級爲AAA，18年以來發債利率持續下行，2019年3月最新一期公司債票面利率3.95%，融資優勢持續凸顯。

　　12個月目標價22.71元，上調至“買入”評級：公司銷售放量，毛利率提升，地產業務步入新一輪開發週期；租賃業務新項目入市，供給放量情況下租金收入有支撐。淨負債率下行，融資成本具備優勢。參與設立上海浦東科技創新投資基金，充分受益於長三角一體化及科創發展。上調公司2019-2020年預測EPS爲1.20、1.40元（原爲1.19/1.38元），引入2021年預測EPS爲1.63元。當前股價對應2019-2021年預測PE爲15.7、13.5、11.6倍。給予2019年19倍PE，對應目標價22.71元，上調至“買入”評級。

　　風險提示：公司推盤進度有不及預期的可能；項目結算進度有不及預期的可能。（研報內容摘自光大證券）

　　聲明：本欄目研報內容均摘取自第三方機構，不構成任何投資建議。股市有風險，投資需謹慎。

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