夢斷董家渡
黃浦江流經上海黃浦區主城時，彎了兩道彎，其中一個彎是鼎鼎大名的陸家嘴，另一個彎就是董家渡。
2002年春天，全世界最大的工地在上海。
上一次這樣的描述，還是在1990年，國務院批准上海開發浦東，並設立了中國唯一以「金融貿易」命名的國家級開發區——陸家嘴。在此之前，時任市長朱鎔基這樣形容上海：「嗚呼上海，不改革，要完蛋。」
11年後，在曾經上海最高點的錦江小禮堂里，新任代市長陳良宇會見香港新鴻基郭炳湘三兄弟，原本一直規定「投資內地不得超過總資產10%」的郭氏大哥，卻意外提出了投資陸家嘴的設想。
不知是不是從郭炳湘那兒嗅出了市場的風向，次年早春前的寒冬，他啟動了一項「跨世紀工程」，上海第二次成為全世界最大的工地。
「重修上海」，計劃在5年內，用至少1000億元啟動資金，讓這塊土地具備金融貿易、旅遊文化和生態居住功能，而不再只有暮氣沉沉的倉儲和碼頭。
這是一聲發令槍，黃浦江兩岸一處綿延了73公里的狹長土地上，擠滿了來自全球的頂級地產投資基金，和說不清普通話的香港大佬，希望能在這場舊城改造、重修上海的盛宴中，為自己找到一列席位，在這塊泛著金黃色的土地上，為自己再搏一次財富神話。
很快，港資地產商們用重金買下了優質地塊，以最短時間重塑了北外灘、上海船廠居住區等地段，開發了一系列明星項目，也改變了上海的天際線。
但是，在這輪熱火朝天的「重塑上海」工程中，出現了唯一的例外：董家渡。
黃浦江兩岸的開發規劃中，董家渡的定位是：上海市最大的濱水聚居區——「看得見水景的房間」。規劃中的董家渡，東依黃浦江，北至復興路，接近世博會會址，岸線長2公里，陸地面積122.55公頃。
最早向陳良宇提出投資陸家嘴的郭炳湘，其實早就看上了董家渡。但即便郭氏三兄弟輪番進出上海、北京遊說，甚至，最後由陳良宇給郭炳聯許諾：「你們精心準備，我們一錘定音」。
但這家由郭氏三兄弟掌舵的企業，雖能從陸家嘴啃下一塊肥地，卻最終進不去董家渡。
於是，在董家渡的開發上，出現了和其他區域完全不同的場景，拿下優質地塊的港資企業只有華潤置地，而其他地塊，均被內資房企斬獲。
如今，17年過去，當黃浦江兩岸外灘和陸家嘴的燈光照亮整個上海時，董家渡依然沉寂在泥坑遍地的棚戶區，忍受著推土機沒日沒夜的轟隆聲響。
而這日夜分明、動靜昭著的背後，是一個個在董家渡拿到了地的房企大佬們，一個接著一個的糾葛、懊惱與幻滅。
永遠在拆遷
最早在董家渡拿到好地塊的，是上海的地頭蛇，也是曾經的上海首富周正毅。除去與楊恭如、章小蕙、江希文等女星的糾纏外，誰也不會料到，他會在人生巔峰時，鋃鐺入獄，至今未獲自由身。
周氏案件事發之後，曾讓董家渡乃至整個上海的動遷工作停止，這一度連累到一些急於回籠資金的房企赴京上告。
在周先生之後，三家內資房企才接手，而其中最大的地主，就是泛海的盧志強先生。
只不過那時候還不叫泛海，而是與「光彩事業促進會」說不清有什麼關係的光彩投資集團。
2002年，還是一片棚戶區的董家渡，迎來了首批房企的進駐：光彩投資獲得10/12/14號地塊，共12.03萬平；浙江華浙集團獲得2/3/11號地塊，共6.578萬平；華潤獲得5/9號地塊，共6.023萬平。
彼時的「光彩事業投資集團」，以幾乎零出讓金，只付拆遷費的情況下，在董家渡拿下12萬平的毛地，面積足足是央企以及浙江民企的兩倍。
在那個人人鍍金、神棍橫行的年代裡，沒有人能搞清楚山東濰坊柴油機廠技術員出身的盧志強先生是何方人士，也不知道這家以「光彩」之名的企業背景有多深。
只是，在往後的幾年中，盧志強和柳傳志麾下的聯想系組建的「光彩建設」，帶著神秘的光環，從北京出發，幾年內在武漢、深圳、青島、濟南、上海接連拿下最核心地塊，猶如囊中取物。
但讓人意外的是，從2002年拿到董家渡地塊，直到2014年，長達12年仍在拆遷ing。
這不得不讓人想起，在剛剛宣布黃浦江兩岸開發規劃時，上海地方官員的再三告誡：第一要有資金實力，第二一定要快。
不過在中國的地產圈裡，可能也沒有多少人會質疑泛海的開發能力和資金實力。
直到2015年冬天，最早啟動的10號地，才開售第一期僅僅44套房源，以3750元每平的拆遷補償費賣得8.4萬每平的高端住宅。
泛海集團從不會告訴外界這種拖沓的真實原因，他們總會天長日久的以拆遷難度大堵住外界的詢問。
沒有人會知道，盧先生的葫蘆里，到底賣的什麼葯。
直到另一個與聯想系能說清關係的後生的出現，才以另一種方式，解答了這道謎題。
一直在換人
與盧先生相比，另外兩家則顯得老實多了。
同期在同樣地段拿地的華潤，其開發的上海灘花園在2005年開盤，售價2萬/平，成為董家渡第一個拿地後開盤的企業。而華浙集團在拿下地塊之後，雖沒有如泛海一般無動於衷，但卻也開始了一場「永遠在換人」的遊戲。
在其拿到的三宗地塊中，最有戲的，即是在董家渡這塊傳奇土地上排序第11號的地塊。
2005年，華浙集團將11號地賣給浙江同鄉——綠城。4年後，老實的浙江人將地變房，綠城董家灣開盤，售價5萬/平。
但浙江人，還是太老實了。
2012年，剛剛上市不久的孫宏斌，想起了老朋友綠城，兩人再度聯手，在上海、杭州、蘇南等地針對9個項目進行合作，形成京、津、滬、渝、杭的一片戰略大勢。
這其中，自然也包括了，讓全中國、乃至全世界的大佬們眼饞不已的董家渡。
2012年6月,融創和綠城合資成立上海融綠平台,註冊資金20億元。此後幾年裡,融綠在長三角地區高速擴張,先後在上海、無錫、蘇州、天津等地開疆拓土。並於2014年,一躍成為上海的住宅銷售冠軍,累計銷售額高達174.8億元。
強強聯合的結果，不可謂不驚人。
2年後，兩位大佬的合作達到前所未有的巔峰。融創與綠城達成協議,合計收購綠城24.31%的股權，與九龍倉並列綠城第一大股東。
媒體評述，這是「國內最大的一起房企併購成交」。映入人們眼帘的，即是那張著名的「宋衛平與孫宏斌如兄弟般的相擁一抱」。
宋衛平和孫宏斌
但兄弟反目的劇情，總不會讓人感到意外。
180多天後，賣方宋衛平後悔了。這個畢業於杭州大學的浙江男人，在杭州首度對外公開回應「融綠併購之爭」，並口述了《我的檢討與反省》，認為，「自己把綠城賣給了不應該賣的人。」
最終在2015年，不同姓兄弟決裂，融創撤出了位於董家渡的綠城黃浦灣項目。
野心勃勃的孫宏斌一進董家渡未果。
不過，在山西人的字眼裡，從沒有老實一說，只有倔強。
2018年的冬天，孫先生二進，不知道葫蘆里賣什麼葯的盧先生，把手頭董家渡地塊在內的最優質項目，一股腦打包賣給了這個山西後生。
在中國最複雜的地產商海縱橫了20年的王健林和盧志強，哪能想到，自己風雨打下的江山，最後都會賣給姓孫的。
頻頻爆雷
豪華背景出身的董文標先生，大概是董家渡地塊中最沒有經驗的玩家。即便在2014年，他牽頭成立了含著金鑰匙的「民企航母」。
2014年11月18日，中民投聯合黃浦區國資委旗下的外灘投資、子公司佳渡置業，以248.5億元拿下董家渡13/15號地。這個僅成立三個月的公司，一舉創造了中國新的總價地王。
而在當時，與中民投一起進入最後競地名單的，就是泛海集團。那一天晚上，好像早已看透一切的新華社，用了這樣的標題來描述這樁交易：乏味的劇本。
但此後，董先生在董家渡的故事，可一點都不乏味。
剛拿下董家渡時，董先生曾信心十足，「建百層高樓，三年即能回本」。
然而不到三年，百層高樓未開建，中民投就開始撤退。2017年，中民投將自己及子公司上海佳渡置業所持合計45%股權轉讓給安信信託。
為什麼好不容易花天價進駐董家渡，還未開建就先賣出，這無疑與今年初開始接二連三爆雷的債券違約掛鉤。
1月29日，中民投「16民生投資PPN001」30億違約事件，震驚了整個債券市場。4月，又曝出4月8日到期的「16民生投資PPN002」，未能按時兌付。5月，28日到期的中民投「18民生投資SCP005」，只完成了部分兌付。
沒完沒了。
而這又好似一根引線，點燃了剛接手的安信信託。
因捲入2018年A股負面典型中宏股份，連帶享有債權餘額21億元。又無意踩中A股目前為止最大的影視業雷——印紀傳媒，作為第四大股東的安信信託損失慘重。受這些負面拖累，安信信託預計去年虧損13億至17億元，而這也是背後控制人高天國先生掌管安信信託以來的首次巨虧。
而為了受讓這45%的股權，安信信託曾發行系列信託產品，合計募資240億元。
但即便這240億全部投入到了董家渡項目中，也是滴水難止渴。
無奈中的中民投繼續斷臂求生，直接把剩下的50%股權，賣給了張玉良的綠地。耗資121億元，彼時的股權結構是：綠地50%，安信信託45%，黃浦區國資外灘投資5%不變。
雖在外人看來，敢為接盤俠的張先生助好友脫困，義情萬丈。但實際上在接盤董家渡前夕，他幾乎一夜無眠。
而其背後的綠地，也在近年來轉型多元化成效甚微。今年，他將迎來長期借款到期高峰，接近700億元。截至去年9月末，其短期償還還有超150億元的資金缺口。
上個月，綠地宣布，原來中民投的「董家渡金融城」項目，更名為「綠地外灘中心」。而在綠地外灘中心的背後，除去受讓的121億，該地段項目公司「中民外灘」還有負債354億元。
而在上上個月，綠地為支持這塊燙手的開發，還擬為其向銀行提供擔保額度人民幣300億元。
雖前者已爆，張先生還未，但拿地近5年，中民投僅留下了幾幢辦公樓半成品，留給他的擔子，不輕。
夢斷董家渡，誰能看清上海
從2002年宣布開發至今，17年來，董家渡換了一任又一任主人，但卻沒有一位真正將此地改變。對岸的陸家嘴早已是財權的中心，倚靠的黃浦江兩岸也早已是燈火輝煌，而董家渡依然沉寂在泥坑遍地的棚戶區，忍受著推土機沒日沒夜的轟隆聲響。
今天的董家渡，拆遷補償金已經漲了10倍，周邊樓盤售價也早已超出10萬每平。但今天的泛海，盧先生自己都對地產板塊意興闌珊，力不從心。今天的綠城，宋先生的痕迹，快要被抹去。今天的中民投，董先生以及董家渡金融城，已經被抹去。最後來的綠地，也讓張先生宿夜難寐。
可能幸運的，目前只有融創的孫先生。
前幾天，孫先生把從盧先生手頭接過來的「最優質項目」中之一——泛海國際社區，由商業綜合體變成了住宅，項目貨值瞬間多出了200億元。而泛海國際與董家渡的打包價格，才花了125億元。
也就是說，通過調整規劃，單單泛海國際這塊地，孫先生就完全收回了成本。
可能董家渡這塊讓無數大佬夢斷的「邪地」，還需要孫先生這樣「劍走偏鋒」的智慧才能拯救。
另一方面，17年前，在那場熱火朝天的「重修上海」工程中，一個想擠進董家渡卻至今無緣的江蘇人戴志康對媒體說：「北京的媒體、企業家和學者根本看不清上海，上海當地人也看不清上海，只有一些從外地闖到上海、一些沒有什麼發言機會的人，才能看清。」
其中，當然也包括他戴志康——在上海擁有多家五星級酒店的證大集團董事長。
「任何一個有能力的開發商，對黃浦兩岸的開發都會心動，因為那是上海的中心。但沿江開發，很大程度上等於老城改造，老城只是上海的一個過去，上海在擴大，它的中心會發生轉移，很多人在感情上不認同這一點。大量的資本在追逐著一個老的中心，追求的實際上是沒落的貴族。」
作為曾經的「遠東第一金融中心」、「東方巴黎」、「十里洋場」的上海，卻有著無數關於黃浦江兩岸的歌，有陳歌辛作曲的《夜上海》，有黃霑作詞的《上海灘》，還有直接以「上海」二字命名的鐘立風的《上海》，但其中最讓人印象深刻的，是羅大佑於1997年二次發表的《東方之珠》。因為，很多人誤以為這是在寫上海。
但實際上，《東方之珠》是羅大佑以一個局外人的身份，來描述當時香港的悲情。
「小河彎彎向東流，流到申江去看一看。董家之渡整夜未眠，守著滄海桑田變幻的諾言。」
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