不難發現，最近的蘇州樓市有些躁動不安。

　　開盤火爆，機場、自貿區傳言四起……市場火熱，購房者焦慮，一切風吹草動都被鼓吹成了利好。

　　前些天，我們比較了一年來蘇州重點區域的二手房漲幅，其中獅山與湖東奧體漲幅接近30%。不少讀者在後臺留言，想知道這樣的漲幅是否還會持續，對於未來的新房市場會有怎樣的影響。

　　首先，我們按照可持續來做一個簡單直觀的計算，以湖東奧體爲例：

　　目前湖東的二手房均價39033元/㎡，一年來漲幅爲30%，如果保持這樣的漲幅，三年後會是什麼樣的價格？

　　3.9 x 1.3 x 1.3 x 1.3 = 8.56

　　這個價格是什麼概念？均價8.56萬/㎡意味着區域內一些優質的二手房普遍10萬+，對於蘇州目前的體量和房價水平來說，可能嗎？

　　園區奧體板塊將近30%的漲幅

　　那麼，過去一年個別區域二手房的猛漲和最近新房市場普遍轉好的原因是什麼？這樣的漲幅到底會不會持續？

　　二手房上漲的邏輯支撐

　　核心區域無新房可售，需求流向二手房市場。去年一年，蘇州的兩大核心區域園區湖東和新區獅山，幾乎沒有新房出售，區域內的二手房價格自然水漲船高，從而拉動整體價格。

　　其次，學區房的話題愈演愈烈，從而導致不少核心區域的學區房更是被炒到了天價。

　　獅山受到學區房的拉動

　　部分區域二手房新房價差較大，新房入市，二手房補漲。就拿滸關來說，在去年5月之前，滸關的二手房價格大概在1萬6,7左右，而區域新房價格整體達到了2.5萬大關，二手房價格也隨之上漲跟進，來到2萬大關。

　　滸關二手房變化

　　再看2019年新房的這一波

　　被壓制已久的需求釋放。從2016年嚴控以來，蘇州從未有鬆動的跡象，大衆的購房預期不斷被壓低，需求不斷被壓制。而對於一個健康的市場而言，理性的釋放需求是有必要的。

　　“草木皆兵”，各種政策試探底線。從2018年下班年開始，全國各地開始出現政策鬆動，無論是落戶政策放開，還是貸款利率下調，或多或少對客戶的購房預期都造成了影響。

　　購房者對於房子“金融屬性”的認知以及非理性的行爲。

　　隨着社會的發展以及過去幾年的“歷史教訓”。越來越多的購房者開始重視房子的金融屬性，加之中國家庭的投資渠道較爲狹窄，房子無疑成爲了其資產配置的重要一環。據統計，在2017年中國家庭資產配置中，房產的平均佔比高達77.7%。

　　住房佔比遠高於美國

　　在這樣的情況下，非理性的市場行爲就會出現。就拿蘇州樓市2019年至今的“小陽春”來說，開發商的拿地熱情，全國的政策鬆動，個別樓盤的火熱，都對購房者的心理造成了極大影響，從而催生除了焦慮情緒。

　　那麼這樣的漲幅和熱度會不會持續？

　　仔細觀察對比2018年和2019年的蘇州樓市，賣的最好的是什麼樣的樓盤？

　　“1”字頭樓盤、限價盤、核心區域樓盤。

　　雖整體看都在回暖，但賣得最好的樓盤始終沒有變，依然是公園世紀、三千邑、南山維拉、上東區這樣的樓盤。

　　而傳導至購房者層面也都是這些信息，換句話說，最近的樓市回暖，更多是建立在信心和預期之上，而持續的上漲，則需要更爲有利的支撐點。

　　房價的持續穩定上漲的支撐點

　　從短期來看，信心和預期

　　就如上文所述，從短期來看，房價的上漲受市場的信心和預期影響較大。這一點更多是市場行爲，媒體的宣傳、政策帶來的短期利好都在其中起到了作用，同時這也是購房者能夠直接接觸到的方面，對於長遠的房價走向，尤其實“穩”字當頭的政策下，影響有限，所以很多時候，大衆以爲的全部，只是一小部分而已。

　　從中期來看，需求補倉

　　良性的需求增長對於房地產市場以及城市的發展極爲重要。這一點與落戶政策、人才引進政策，城市的產業結構都有着極大的關係。

　　拿蘇州和杭州作比較，據統計，2018年蘇州的常住人口增量僅爲3.81萬，而杭州則高達33.8萬，這離不開杭州近幾年的產業發展以及人才引進政策。

　　從長期來看，城市量級

　　從長遠角度來看，決定房價的根本因素是城市地位。城市地位涵蓋的面非常之廣，包括經濟、教育、文化、交通等等，是一個城市綜合素質的體現。

　　而最近熱議的自貿區、機場無疑是蘇州提升城市量級的重要契機，對於城市發展有着重要的推動作用。

　　簡單點來說，城市越好越發達，虹吸效應越強，房價也就會越貴。

　　總結

　　不要談漲色變。良性的房價上漲是有必要的，對於一個城市而言，房價的變化可能是城市發展最直觀表現。

　　對最近的蘇州樓市來說，這波熱潮完全是被擠壓的需求在信息刺激下所作出的正常反應。

　　當下，蘇州短期有了（市場火熱），中長期來看，中期快了（落戶政策），長期未知（自貿區、機場等），而蘇州房價最重要的支撐點可能恰恰來自長期的未知。

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