撰稿|渾水調研特約研究員 卜泰東

　　2019年，房價還會漲嗎？哪些城市更有發展潛力？4月12日，恆大研究院發佈2019年中國城市發展潛力排名，其中江蘇南京和蘇州、無錫被劃入第一檔，常州、南通被劃入第二檔。在百強榜上，南京僅次於北上廣深和成都，位列全國第六。

　　南京、蘇州、無錫被劃入第一檔

　　“房地產長期看人口、中期看土地、短期看金融”，恆大研究院任澤平這份報告，顯然是從房地產角度來考察。

　　中國20-50歲人口於2013年見頂，存量住房套戶比近1.1和房地產長效機制加快構建，標誌着中國房地產市場告別高增長階段，房地產進入新週期，城市發展進入城市羣都市圈時代，區域分化突出，城市發展潛力差異巨大，城市研究價值更加凸顯。

　　從榜單來看，深北上廣穩居中長期發展潛力榜單前4名，二線城市中成都、南京、武漢、重慶、天津、杭州位居前十；東部地區有32座城市進入前50名，百強城市以全國13%的土地，集聚50%的人口，創造73%的GDP，佔全國商品住宅銷量的62%。

　　江蘇十三地市中，有十個城市進入了2019城市潛力榜百強。其中，南京、蘇州、無錫被劃入第一檔，排名分別爲第6、第13、第21，常州和南通被劃入第二檔，排名分別爲第30和第34。

　　除直轄市、省會城市和計劃單列市外，前50名其餘地級市大多分佈在長三角、珠三角地區，其中長三角城市羣8個，珠三角城市羣4個，海西城市羣、山東半島城市羣各2個。

　　蘇錫常、南京都市圈潛力大

　　在產業創新方面，一二線城市頭部效應明顯，京滬深佔據絕對高地，杭州、廣州、蘇州、南京、成都等城市居前。

　　從主要城市上市公司數及發明專利授權量佔比來看，江蘇的蘇州、南京、無錫分列第六、七、八位，常州第22位。

　　交通區位和公共資源方面，一二線城市也佔有明顯優勢。在江蘇而言，南京這方面的優勢十分明顯。以軌道交通爲例，已運營的里程位居全國第四，僅次於北上廣，已批覆的里程則居於武漢和深圳之後，排名全國第六。

　　在城市羣層面，19個城市羣中，長三角、珠三角、京津冀三大城市羣是其中最成熟的三個，以全國5%的土地面積集聚了23.3%的人口，創造了39.3%的GDP。

　　在都市圈層面，24個千萬級大都市圈以全國6.7%的土地集聚約33%的常住人口，創造約54%的GDP。從發展潛力看，上海、北京、深莞惠、廣佛肇都市圈居前，之後則是蘇錫常、天津、南京、長株潭、杭州、重慶等都市圈。其中，部分都市圈範圍有重合，比如上海都市圈與杭州都市圈、蘇錫常都市圈均有重合。

　　江蘇“搶人大戰”形勢不樂觀

　　不過，從人口角度看，江蘇的“搶人大戰”形勢仍然不容樂觀。當前人口迴流皖川桂豫等中西部省份與粵浙等東部省份人口再集聚並存，京滬津蘇黑吉遼人口增長低迷甚至負增長。

　　當前人口迴流明顯的是安徽、四川、廣西、河南、貴州等省，廣東、浙江等省重新明顯集聚，江蘇則從2000-2010年的54萬降至2010-2015年的22萬，2015-2018年爲25萬、無明顯起色，江蘇與廣東的人口集聚差異類似經濟發展差異，2016年開始兩地經濟總量逐漸拉大。

　　常州掉隊，蘇錫常面臨散夥？

　　另一個值得注意的現象是，在蘇錫常都市圈中，常州的發展有掉隊的趨勢。在榜單上，常州被劃入第二檔，排名第30位，和南通較爲接近，與蘇州、無錫、南京已經有較大的距離。

　　在2016年6月的《長江三角洲城市羣發展規劃（2015-2030）》中，將長三角城市羣的空間格局劃爲“一核五圈四代”，一核即爲上海，五圈爲南京、杭州、寧波、合肥和蘇錫常都市圈。

　　但在這份規劃中，先是明確了蘇錫常三市組成一個都市圈，又有“滬蘇通”、“錫常泰”的提法，即“推進滬蘇通、錫常泰跨江融合發展”，把蘇錫常組合到一起，卻沒有組合成鐵板一塊，這份規劃對蘇錫常都市圈的描述有些耐人尋味。

　　近幾年來，蘇錫常三市均或多或少表現出了後勁不足的跡象，常州更是與蘇州、無錫脫節，掉入了江蘇省第二梯隊，很大原因是行政地位與經濟實力不匹配，很多方面的權限不高，能得到的上級資源較少。

　　在上海持續擴大勢力範圍，南京提高首位度的情況下，蘇錫常都市圈夾在其間，未來如何爭取更高的地位和權限來促進自身發展，將是個重要的課題。

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