全國土地市場4大跡象

　　近期，土拍市場一改頹勢，多地現回暖跡象：

　　1、敵不動，我不動，敵一動，全部都動！熱點城市回暖明顯，也傳導至一批三四線城市！

　　2、高溢價率成交此起彼伏，許多城市甚至還產生了新地王！原來賣不掉的地塊，現在甚至能“加價”賣出去了！

　　3、大牌房企紛紛加入搶拍，土拍變成一件體力活！除了國企之外，民企的集體動作，說明信心也回來了！

　　4、多個城市應市加大供地計劃，未來……

　　火！火！火！土拍太火！

　　春節以後土地市場的大熱，已經遠遠超出預期！

　　不僅是熱點一線、二線城市，被認爲樓市要下行的三四線城市土地市場再度火爆，幾十家房企到場、耗費五六個小時、數百輪競價，對於參拍者來說，搶地又成了體力活！

　　不僅流拍地塊又重新受到歡迎，超過100%的高溢價率也重出江湖！現在甚至有了土拍場2016、2017年的味道！

　　4月12日，常州土拍大熱門新北旅遊商貿南側A地塊經50輪廝殺，成交樓面地價8297元/㎡，被弘陽一舉拿下，刷新新橋板塊地價記錄！

　　此次，金科、龍湖、招商、弘陽、銀城、華潤、新城、中樑、北辰、金地、合景泰富等16家品牌房企參與奪地！激烈廝殺50輪，弘陽成功拿下該地塊，溢價率65%！

　　今年剛把總部從南京搬到上海的弘陽地產在4月10日拿下廣東江門一宗商住地，溢價率83%，當時這幅位於三線城市江門的小地塊吸引了世茂、旭輝、弘陽、融信、碧桂園、雅居樂、金科、金地等19家房企爭奪。

　　據統計，今年第一季度，弘陽地產新增土地貨值229.1億元，在全國房企中排名第25位，衝高勢頭較猛。

　　4月12日，杭州迎來土拍，經60輪報價，龍湖以13.54億元、樓面價19433元/平競得蕭山地塊！溢價率27.8%，創下板塊新高。去年，板塊成交2宗商住地，重慶華宇與奧克斯相繼競得，樓面價17830元/㎡、18400元/㎡。

　　閩系房企在土拍場上十分迅猛！

　　4月10日，旭輝在四川簡陽市拿下一塊商住用地，5620元/平樓面價刷新了當地最高地價紀錄。在3個月前這還是一塊流拍地，當時的起始樓面價僅4000元/平，依然無人問津。

　　4月10日，重慶主城區出讓兩路組團居住類用地，融信以總價6.32億元拿下，樓面地價11149元/平米，溢價率超90%。

　　該地塊位於渝北區兩路組團E標準分區E89-3/02、E90/1號宗地，面積約3.98萬平，起始價約3.29億元，樓面價5800元/平。體量不大，但周圍爲成熟居住區，各項生活配套較齊備。

　　4月9日，鎮江共計10幅地塊出讓，其中8幅爲城鎮住宅用地，2幅爲商住用地。本次土拍是今年鎮江首場大規模出讓商品房住宅用地，對今年的樓市格局有重大影響！其中：

　　1、潤州R1904地塊，最終被無錫紅豆置業有限公司摘得，樓面地價7960元/㎡，溢價率33%。

　　2、學府路以北、谷陽路以西J1902地塊，被新城摘得，樓面價5220元/㎡，溢價率0.4%。

　　3、禹山路以南、焦山路以西J1901地塊，最終被金科收入囊中，樓面地價5560元/㎡，溢價率45%，這是金科首進鎮江城區。

　　4、康平路以東、鴻鶴橋路以南R1905地塊，被中南以樓面地價5800元/㎡斬獲，溢價率高達45%。

　　5、丁卯緯四路南、經七路東X1905地塊，被金輝以樓面地價4660元/㎡的價格斬獲，溢價率33%。

　　6、丁卯緯四路南、經八路東X1906地塊，被金科以樓面地價4520元/㎡斬獲，溢價率29%。

　　7、華山街以東、龍山路以南D1901地塊，被綠建以3450元/㎡的價格拍下，0溢價。

　　8、華山街以東、規劃道路以南D1902地塊，被綠建以4300元/㎡的價格拍下，溢價率22.9%。

　　9、陳家門路以西、南徐大道以南G1901地塊，被美的以3000元/㎡的價格拍下，0溢價。

　　10、彭公山路以東、南徐大道以南G1902地塊，被美的以3000元/㎡的價格拍下，0溢價。

　　三四線城市土地市場都在升溫，被普遍看好的一二線城市競爭更爲激烈。

　　從3月底至今，包括杭州、南京和廣州在內的核心城市土拍市場也是一地難求，叫得上號的房企都在積極參與，成交價格也重新上漲，這幾個城市一天的賣地收入都接近百億。

　　再按照單日來回顧一下，光是在3月29日，多地就爆發搶地大戰：

　　杭州出讓6宗地塊，最高溢價363.44%，最高競拍166輪，成交總價34.6億元；

　　重慶主城3宗地出讓。融創進蔡家，樓面價7532元/㎡；藍光11.2億拿下空港兩宗地；

　　昆明雅居樂以22.53億拿山水新城地塊，溢價129%！其中中建、融創、雅居樂、碧桂園、中海+平安、新城、萬科、龍湖等16家房企參與；

　　3月29日，南京迎來2019年首批7塊出讓地塊，最高競拍120輪，最高成交樓面價22628元/㎡，最高總價53.2億地塊被新希望拿下；

　　3月29日，福州土拍開拍出讓城區宗地9幅地塊，成交總價64.18億，世茂20億連拿金山、東二環兩幅寶地，本次土拍現場近30餘家知名開發商參與。包括碧桂園、保利、金科、金輝、正榮、融信、世茂、藍光+匯坤等。

　　在今年3月世茂房地產香港業績會上，世茂集團董事局副主席、總裁許世壇向講述近期內地土拍市場的瘋狂時，提到兩個香港投資人甚至沒有聽說過的城市，一個是四川省的南充市，一個是江蘇南通下面的縣級市海門市。

　　“這些大家可能都不熟悉的地方，土拍也成了體力活。最近我們在海門拍地，拍了6個多小時也沒有拍到，最近一個月，世茂參加了接近60塊地拍賣，只拿了兩塊地。”

　　許世壇表示，近期土拍中誕生的部分高價地賬已經算不過來，如果未來限價不放鬆，測算出來的利潤回報都是負數。世茂會繼續加大在二級市場收併購的力度。

　　來來回顧下2018年下半年土地市場的模樣：

　　7月2日，廈門出讓五幅商住地塊，起拍價降至1.7萬-1.8萬/平，比起附近的融僑鉑樾府2016年拍下的地價，幾乎腰斬。

　　7月7日，杭州良渚住宅地塊流拍。 隔壁鄰居是網紅神盤融信瀾天，報名18000人。這是杭州自2016年後首次出現流拍。隨後杭州土拍一瀉千里。

　　7月23日，蘇州土拍3宗優質地塊全部流拍。

　　7月23日，上海內環，楊浦區純住宅用地，流拍。

　　7月18日，合肥共有4塊地流拍，2宗地無房企報名，到了8月合肥乾脆出臺土地拍賣新規，競得人可選擇分期付款……

　　8月10日，太原8宗黃金地塊皆無人舉牌，全部流拍。

　　8月13日，廣州推出五塊地，兩塊地成交樓面價僅比起拍價高出60元/平左右。

　　8月17日，南京3幅優質地塊拍賣，均低價成交。

　　8月27日，杭州集中出讓主城區3宗宅地，溢價率分別只有3%、2%、0。從整月來看，杭州成功出讓的24宗土地中，零溢價的達到15宗。

　　9月6日，瀋陽限購之後的首場土拍計劃拍賣的4宗土地中，一宗因無人報名而流拍，其餘3宗地塊，也都以低溢價率拍出。

　　9月7日，南京3塊終止出讓，2塊地價重回兩三年前。

　　9月11日，武漢的東西湖地塊又一次遭遇流拍，這個地塊位於東西湖四環內。

　　9月21號，濟南土地拍賣，共推出了大大小小十一個地塊，其中有四塊流拍，七塊底價成交。

　　10月8日，鄭州經開區地塊流拍，另一塊以起始價摘得。這是自2016年以來，鄭州首次出現土地流拍狀況。

　　熱點城市最強土地供應潮將至？

　　最近，多個城市土地供應計劃出爐！

　　杭州，先是落戶對大專學歷放開，又是馬不停蹄的賣地，城市框架持續拉大！

　　和2018年相比，2019年杭州供應總量增加15%以上，對於緩解供需矛盾，爲平抑價格起到重要作用。

　　今年杭州多區都有增加土地出讓量的計劃。尤其是下城區，作爲杭州老城區，過去多年土地出讓數量一直較少。但今年下城一口氣拿出12宗地塊，其中涉宅用地4宗。

　　今年計劃出讓的地塊中有不少亮點：

　　一、供應量增加明顯。

　　如考慮1-3月市區已出讓及正在公告的土地面積，預計全年土地供應量將超過13000畝，較2018年實際供應總量增加15%以上。

　　二、供應佈局精準。

　　對於前幾年土地供應，尤其是住宅用地供應稀缺板塊，今年將加大供應力度。金沙湖板塊今年將推出2宗住宅用地，濱江區也將推出3宗住宅用地。

　　三、供應結構合理。

　　今年出讓的地塊中，包含不少定位剛需的中低價位地塊。蕭山、餘杭、富陽、臨安等區都將迎來一大批“價廉物美”的地塊供應。

　　4月3日上午，江蘇土地市場網網站發佈南京市2019年度國有建設用地供應計劃，根據計劃內容，2019年南京商品住房用地計劃供應590公頃！

　　計劃顯示，2019年全市國有建設用地供應計劃總量在2910公頃左右，含住房用地790公頃。其中，商品住宅用地出讓目標爲590公頃，含中小型商品住房413公頃。另外在保障性住房用地中，經濟適用房計劃供應在200公頃。

　　值得一提的是，保障性安居工程和中小型商品房用地在住房供地中的佔比高達約77.6%。

　　根據供地計劃，2019年全市土地供應計劃中，還包含其他各類用途面積：商服用地170公頃、工礦倉儲用地750公頃、公共管理與公共服務用地1200公頃。

　　商品房590公頃，如果按容積率爲2，單套房子100平計算，大概能夠提供12萬套房子。這個供應還是很大的，具體得看完成力度！

　　不過，在2018年5月3日，南京公佈了當年的土地供應計劃：2018年全市國有建設用地供應計劃總量在2900公頃左右，其中商品住宅用地出讓目標爲600公頃，約爲總量的20%。

　　600公頃，比2019年還要多10公頃，這意味着2019年的商品房供地計劃其實是壓縮了。但去年只完成了7.5成左右，今年只要按照計劃完成，供應實際上還是增加了！

　　而近期，南京多區召開土地推介會，似乎今年的土地供應潮真的要來了！

　　2019南京市浦口區土地推介會舉行，浦口區區長曹海連、南京市土地儲備中心主任王東以及中海、電建、中糧、龍湖、萬科、華潤、保利、綠地、恆大、新城、融創、碧桂園等80餘家品牌房企出席本次推介會。

　　在本次推介會上，浦口區共推介了18幅優質地塊，分佈於雨山板塊、三橋板塊、橋林板塊、湯泉街道等區域，用地總面積1812畝，其中涉宅用地15幅，用地總面積約1492畝。

　　推介地塊及位置一覽 （江蘇土地製圖）

　　4月11日，2019南京開發區產城融合交流及經營性用地推介會舉行，萬科、萬達、仁恆、中海、華潤、中駿、中樑、朗詩、融僑、紅星美凱龍、雅居樂、香港嘉華、中交城開、華夏幸福等近二十家品牌房企參加了本次推介會。

　　推介會現場

　　在本次推介會上，南京開發區共推介了11幅優質地塊，分佈於龍潭新城（7幅）、新堯新城（2幅）和新港開發區（2幅），用地總面積56.18公頃。本次11幅地預計總出讓價格105.9億元，其中涉宅用地10幅，用地總面積53.68公頃，預計總出讓價格104.8億元。

　　此次推介會中，有7幅地塊位於龍潭新城板塊，建設用地總面積37.1公頃，預計總出讓價格43.6億元，其中涉宅地塊6幅，建設用地總面積34.6公頃。

　　3月底，高淳區土儲中心舉行了“南京 高淳2019規劃發展土地研討會”，會上共推介12幅地，規模超1380畝。吸引了保利、華潤、招商等40餘家房企代表與會！

　　此次活動推介的12幅地塊中，其中7幅爲南京土地市場網此前已公佈地塊。剩餘5幅爲新曝光地塊，共計超720畝，其中4幅爲涉宅用地！

　　再看看網紅城市成都！3月底，成都市規劃和自然資源局公佈了2019年成都經營性用地供應計劃。

　　市場處科長李莉表示，2019年，成都經營性用地供應計劃總量約21700畝，同比增長33%。

　　其中：中心城區區域（11+2）供應計劃9900畝 ，同比增長6%，佔計劃總量46%；其他市縣供應計劃（三圈層）4400畝， 同比增長10%，佔計劃總量20%；新增單列成都東進區域，該區域今年供應計劃3400畝，佔計劃總量25%；（此處爲原話實錄，如以3400畝計算，應爲15%）

　　另有2000畝佔計劃總量9%指標用地，將根據市場變化和產業引入情況安排使用。

　　一個城市的土地出讓計劃，能夠反映規劃思路，但落地情況如何，還有大量的不可控因素，處於隨行就市的狀態！

　　土地市場回暖的原因？

　　從目前形勢來看，現在的土地市場真的有了2016年、2017年時的味道！

　　土拍市場回暖，可能是這幾個原因：

　　1.“政策底”已現，房企預期得到提升

　　自從去年11月份以來，高層就開始“維穩”。進入2019年，“一城一策”正式登臺，各地調控持續鬆動。政策面不再持續高壓，這大大提升了房企對後市的信心。

　　2.融資環境大大改善

　　最近，多家房企海外發債，回血。

　　對於一個企業來說，有錢之後幹嘛？自然是“擴大再生產”咯。

　　所以，在如今地產“回暖”的情況下，他們就開始集中補貨了。

　　3.多地限價政策有所放鬆，開發商看到了新希望。

　　正所謂限價一鬆動，拿地就衝動！多個城市爲高價地開了綠色通道，新的房價體系下開發商的利潤可以得到保證，是時候出線了！

　　本文部分內容來源於米宅、界面、江蘇土地，在此一併感謝

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