來源：365樓市

　　“4萬出頭的價格是能成交的。”

　　“部分業主哄擡房價，立漲50萬，我覺得再降個40萬，估計有人買。”

　　“大多數都是電話問問，實地看二手房的不是很多。”

　　“不少買房人還是在等限價的新房。”

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　　近期，我在網上看到南京一小區業主掛到了5.7萬/平，不過我在網上查到的目前最高成交價爲4.3萬/平。

　　今天，我實探了周邊的二手房中介，深入瞭解後發現，“業主掛着玩，買房人該買還是買。”

　　4.3萬/平成交！中海玄武公館二手房業主賺了100萬

　　近期，我在我愛我家平臺上發現，城北的中海玄武公館3月份有一套房源成交，單價破4萬。

　　（截圖來自：我愛我家）

　　據瞭解，該房源在1樓帶個院子，面積在95㎡，單價43047元/㎡，總價在410多萬。值得注意的是，中海玄武公館首批房源交付是在2018年6月30日，此次成交的房源不滿兩年，還需要交稅。

　　該項目當時的首開價格約33000元/㎡。相比此次4.3萬/平的成交價格來看，從房子拿到手到現在10個月的時間漲了1萬/平，業主賺了近100萬。

　　而項目最後一批收官房源的精裝價格爲38500元/㎡，交付時間在2018年11月底，相比之下，5個月左右漲了4500元/平，業主也能賺近45萬。

　　最高掛5.7萬/平！中海玄武公館二手房業主掛着玩……

　　我同時也查看了該小區二手房的掛牌價，部分業主掛出了5萬多一平的價格，最高的甚至達到了5.7萬/平。

　　（數據來源：365南京二手房&我愛我家）

　　不過，早在去年7、8月份，該小區就有5萬/平的房源出現，業主表示“隨便掛掛，看看市場的反應”，而當時5萬/平的價格，也沒有成交。

　　（數據來源：365南京二手房，2018年8月份）

　　大半年過去了，5萬/平的價格一直也沒有出現成交，此次4.3萬/平的價格已經是該小區目前的最高成交價格了。

　　對於5萬多一平這個價格，該小區附近的中介也是忍不住表示，“業主都是掛着玩玩的，誠心賣的少。4萬出頭的價格是能成交的。”

　　4萬出頭能成交！中介：買房人更多在等限價的新房

　　今天，我實際走訪了該小區附近的二手房中介，下圖這家中介就在中海玄武公館小區的沿街底商，石景山路上。而據瞭解，它是這片小區內唯一的中介，其餘的中介都在中電頤和家園那邊。

　　“看房的少，我們開店半年多一套都沒有賣出。”這家中介的相關人員表示，“目前我們瞭解到的成交價格基本都在4萬出頭，4.3萬頂天了。”而我看到門口的二手房源展示板上的單價基本都在4.5萬/平，總價最低的一套在420萬。

　　中電頤和府邸二期對面沿街有6家中介門店。我走訪後發現，普遍都表示看中海玄武公館的人很少。

　　“我們店一個月來看的人不多。”其中一家中介內部人員吐槽，“不少業主都不是誠心想賣的。”

　　“看中海的人少。”中原地產的中介表示，“但我們上個月也成交了2套。一套是一樓100多平的帶個院子，總價420萬左右（不含稅），劃下來單價在4.2萬/平；另一套是140多平的，總價640多萬（不含稅），劃下來單價在4.5-4.6萬/平。”

　　我愛我家上顯示該小區近30天帶看39次，從交付到現在成交了一套，就是上文提到的4.3萬/平的那套。

　　不少中介都表示，該小區的價格在區域內算是“很高的”了，成交都要靠“遇”。

　　“不是業主的問題，他們有個業主羣，裏面有些人在哄擡價格。比方600萬能成交的話，他們要標到650萬。”對於這樣的情況，有些中介也表示出了無奈。

　　“我看降個40萬差不多能賣掉，租房子都租不到人。”有中介吐槽到，“這個地方租個5000元/月，你感覺能租的掉嗎？”

　　據瞭解，該小區的租金普遍在5000元/月。“業主誠心想租的話，4500/月可以租。”其中一位中介向我透露，“能租得起的這邊都是外教，他們工資高，一個月3、4萬的，但是他們要求也高，覺得這邊還是有點荒，入住率不是很高，沿街底商也還沒有完全起來，所以最後大多數也都沒有租。”但他同時也表示，中海的物業還是被認可的。

　　但附近大多數中介都表示，中海4萬出頭的價格是可以賣掉的，買的人對於中海的品牌是認可的。

　　不考慮河西！上個月600萬買了中海，現在正在裝修

　　在今天實探的過程中，我在中海玄武公館小區門口遇到了一位業主。巧的是，他們家是上個月剛買的中海的二手房，現在正在搞裝修，今天也是過來盯着的。

　　“我們是上個月剛買的中海，127平，15樓，加上稅的話大概600萬左右。”房子是他女婿女兒買的，前期他們住在對面的中電頤和府邸。

　　“我們之前就住在對面，女兒生了2胎，以前的房子只有90多平，不夠住了。”據瞭解，他們之前中電的房子也是買的二手房，300來萬，後來賣掉後大約漲了個3、40萬。“女兒不肯買河西，覺得這邊住慣了，這邊學區也好，以後小孩上學也方便。”

　　“星河的話我們之前也瞭解過，但是它是毛坯，再裝修一下，價格其實也差不了太多。”這位業主也表示，沒考慮那麼多，買這個房子就是用來住的。

　　附近的中介也表示，“對於這個房價，該買的還是會買的。但是對於5萬多的單價，目前來看接受度不是很高。”也有中介表示，“不少買房人還是在等限價的新房。”

　　一天就有4、50組買房人來看房！區域內倒掛的限價盤仍有優勢

　　近期，該小區旁邊的純新盤星河天賦首次加推，銷許均價爲38973元/㎡，毛坯交付，現房銷售。142套房源共1304組有效買房人蔘與搖號，中籤率爲10.9%。當天全部賣光。

　　（星河天賦開盤現場）

　　今天上午11點左右，我去到星河天賦售樓處，這個點現場仍有買房人前來諮詢。

　　據瞭解，該盤的學區已經確定！南師附小分校、科利華中學分校已經簽約，小學預計2019年就投入使用。而這一利好吸引了更多的買房人前來看房。

　　“我們預計5月底再加推，目前都還沒有邀約老客戶，但每天都有不少新客戶來看房。”據售樓員表示，昨天一天就有4、50組買房人來看房。一批首開未搖中的客戶，都在苦等項目加推。

　　大漲62.97%！3月份南京二手房好賣了，但高價二手房……

　　南京網上房地產統計數據顯示，3月南京二手房成交5078套，比上月的3116套上漲了1962套，環比上漲62.97%。

　　隨着金三銀四的到來，南京二手房成交量大幅上漲，南京樓市已逐漸回暖，多個板塊迎來了成交小熱潮。但中介也表示，不同區域的成交情況不一樣，有的好賣，有的根本賣不出去。

　　1、學區房市場呈現出“理性客觀，供需兩旺”的成交局面

　　3、4月份是學區房傳統的成交旺季。南京學區房市場依然維持着“價平量升”的復甦態勢，成交量繼續大幅上升，復甦的速度迅猛。

　　目前一線名小，琅力拉芳成交量上升明顯。二三線名小“量升價穩”，南師、長小、銀城等成交量上升明顯，成交週期大大縮短，總價350萬以內的兩房最爲搶手。初中學區房在成交量上一直保持穩定。

　　2、熱門板塊成交價屢創新高

　　眼下的南京樓市已經進入“金三銀四”模式，南京二手房市場有所升溫，成交量持續上漲，熱門板塊成交價屢創新高。

　　百家湖二手房4.5萬/平成交

　　最近，我在鏈家網上看到江寧百家湖的朗詩玲瓏嶼在3月7日成交了一套84.53㎡的房源，精裝修，成交單價44955元/㎡，再次突破小區之前的成交單價。

　　我查看了朗詩玲瓏嶼小區的均價在42644元/㎡（具體一房一價），近90天成交5套，近30天帶看108次，關注度依然很高。

　　就在2月底，朗詩玲瓏嶼成交了一套107.46㎡的房源，單價43365元/㎡，成爲歷史成交最高價。

　　時隔半個月不到，高價記錄再次被突破。並且目前在掛房源均價在4.7-4.9萬/㎡之間，無論是掛牌價還是成交價，較上月又有明顯漲幅。

　　仙林二手房4.4萬/平成交

　　2月下旬南大和園的一套房源成交單價近4.4萬/㎡，該房源面積爲89.96㎡，總價395萬元。

　　江北成交價破4萬

　　3月，位於江北核心區的正榮潤江城一套107㎡的三房，中低樓層，豪華裝修，滿兩年，434萬成交，單價約4.06萬/㎡。還有部分房源成交的價格超過3.萬/㎡，刷新了整個江北新區毛坯住宅小區的記錄！

　　（數據來源：鏈家）

　　正榮潤江城自2017年年初單價破3萬，目前的成交單價穩定在3.5萬/㎡左右，這套4.06萬/㎡是近期江北核心區的較高成交單價。

　　3、限價新房在，區域內高價二手房接受度不高

　　雖然熱門板塊的二手房屢創新高，但中介也表示這都是個例，區域內有限價新房即將開賣的，高價二手房接受度不高。

　　據某中介不全統計，3月份河西二手房成交量突破200套。要知道河西的二手房最少也要在4.5萬/平。究其原因，一方面是河西限價盤逐漸收官且買到機率太低；另一方面主要也是新城雙本、河西南外的學區加持，吸引到不少想要在河西改善的人羣。

　　不過，這樣的成交價格且如此多的成交量在別的有限價新房在的區域，根本達不到。

　　隨着市場的火熱，成交價的攀高，業主們的預期也在不斷上升。比如，上文提到的新玄武5萬多一平的中海玄武公館；再比如江北雨山路3萬多一平的融創臻園。

　　“區域內都還有限價的新房在，對於大多數而言，都會優先選擇去搖限價的新房。”中介感嘆，“區域內200萬左右的二手房相對比較好賣。”

　　“板塊定位不是改善的，高價二手房真的接受度不是很高。”一位中介向我透露，“來看二手房的大多數都是剛需客戶，改善的少。”