来源：365楼市

　　“4万出头的价格是能成交的。”

　　“部分业主哄擡房价，立涨50万，我觉得再降个40万，估计有人买。”

　　“大多数都是电话问问，实地看二手房的不是很多。”

　　“不少买房人还是在等限价的新房。”

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　　近期，我在网上看到南京一小区业主挂到了5.7万/平，不过我在网上查到的目前最高成交价为4.3万/平。

　　今天，我实探了周边的二手房中介，深入了解后发现，“业主挂着玩，买房人该买还是买。”

　　4.3万/平成交！中海玄武公馆二手房业主赚了100万

　　近期，我在我爱我家平台上发现，城北的中海玄武公馆3月份有一套房源成交，单价破4万。

　　（截图来自：我爱我家）

　　据了解，该房源在1楼带个院子，面积在95㎡，单价43047元/㎡，总价在410多万。值得注意的是，中海玄武公馆首批房源交付是在2018年6月30日，此次成交的房源不满两年，还需要交税。

　　该项目当时的首开价格约33000元/㎡。相比此次4.3万/平的成交价格来看，从房子拿到手到现在10个月的时间涨了1万/平，业主赚了近100万。

　　而项目最后一批收官房源的精装价格为38500元/㎡，交付时间在2018年11月底，相比之下，5个月左右涨了4500元/平，业主也能赚近45万。

　　最高挂5.7万/平！中海玄武公馆二手房业主挂着玩……

　　我同时也查看了该小区二手房的挂牌价，部分业主挂出了5万多一平的价格，最高的甚至达到了5.7万/平。

　　（数据来源：365南京二手房&我爱我家）

　　不过，早在去年7、8月份，该小区就有5万/平的房源出现，业主表示“随便挂挂，看看市场的反应”，而当时5万/平的价格，也没有成交。

　　（数据来源：365南京二手房，2018年8月份）

　　大半年过去了，5万/平的价格一直也没有出现成交，此次4.3万/平的价格已经是该小区目前的最高成交价格了。

　　对于5万多一平这个价格，该小区附近的中介也是忍不住表示，“业主都是挂着玩玩的，诚心卖的少。4万出头的价格是能成交的。”

　　4万出头能成交！中介：买房人更多在等限价的新房

　　今天，我实际走访了该小区附近的二手房中介，下图这家中介就在中海玄武公馆小区的沿街底商，石景山路上。而据了解，它是这片小区内唯一的中介，其余的中介都在中电颐和家园那边。

　　“看房的少，我们开店半年多一套都没有卖出。”这家中介的相关人员表示，“目前我们了解到的成交价格基本都在4万出头，4.3万顶天了。”而我看到门口的二手房源展示板上的单价基本都在4.5万/平，总价最低的一套在420万。

　　中电颐和府邸二期对面沿街有6家中介门店。我走访后发现，普遍都表示看中海玄武公馆的人很少。

　　“我们店一个月来看的人不多。”其中一家中介内部人员吐槽，“不少业主都不是诚心想卖的。”

　　“看中海的人少。”中原地产的中介表示，“但我们上个月也成交了2套。一套是一楼100多平的带个院子，总价420万左右（不含税），划下来单价在4.2万/平；另一套是140多平的，总价640多万（不含税），划下来单价在4.5-4.6万/平。”

　　我爱我家上显示该小区近30天带看39次，从交付到现在成交了一套，就是上文提到的4.3万/平的那套。

　　不少中介都表示，该小区的价格在区域内算是“很高的”了，成交都要靠“遇”。

　　“不是业主的问题，他们有个业主群，里面有些人在哄擡价格。比方600万能成交的话，他们要标到650万。”对于这样的情况，有些中介也表示出了无奈。

　　“我看降个40万差不多能卖掉，租房子都租不到人。”有中介吐槽到，“这个地方租个5000元/月，你感觉能租的掉吗？”

　　据了解，该小区的租金普遍在5000元/月。“业主诚心想租的话，4500/月可以租。”其中一位中介向我透露，“能租得起的这边都是外教，他们工资高，一个月3、4万的，但是他们要求也高，觉得这边还是有点荒，入住率不是很高，沿街底商也还没有完全起来，所以最后大多数也都没有租。”但他同时也表示，中海的物业还是被认可的。

　　但附近大多数中介都表示，中海4万出头的价格是可以卖掉的，买的人对于中海的品牌是认可的。

　　不考虑河西！上个月600万买了中海，现在正在装修

　　在今天实探的过程中，我在中海玄武公馆小区门口遇到了一位业主。巧的是，他们家是上个月刚买的中海的二手房，现在正在搞装修，今天也是过来盯着的。

　　“我们是上个月刚买的中海，127平，15楼，加上税的话大概600万左右。”房子是他女婿女儿买的，前期他们住在对面的中电颐和府邸。

　　“我们之前就住在对面，女儿生了2胎，以前的房子只有90多平，不够住了。”据了解，他们之前中电的房子也是买的二手房，300来万，后来卖掉后大约涨了个3、40万。“女儿不肯买河西，觉得这边住惯了，这边学区也好，以后小孩上学也方便。”

　　“星河的话我们之前也了解过，但是它是毛坯，再装修一下，价格其实也差不了太多。”这位业主也表示，没考虑那么多，买这个房子就是用来住的。

　　附近的中介也表示，“对于这个房价，该买的还是会买的。但是对于5万多的单价，目前来看接受度不是很高。”也有中介表示，“不少买房人还是在等限价的新房。”

　　一天就有4、50组买房人来看房！区域内倒挂的限价盘仍有优势

　　近期，该小区旁边的纯新盘星河天赋首次加推，销许均价为38973元/㎡，毛坯交付，现房销售。142套房源共1304组有效买房人参与摇号，中签率为10.9%。当天全部卖光。

　　（星河天赋开盘现场）

　　今天上午11点左右，我去到星河天赋售楼处，这个点现场仍有买房人前来咨询。

　　据了解，该盘的学区已经确定！南师附小分校、科利华中学分校已经签约，小学预计2019年就投入使用。而这一利好吸引了更多的买房人前来看房。

　　“我们预计5月底再加推，目前都还没有邀约老客户，但每天都有不少新客户来看房。”据售楼员表示，昨天一天就有4、50组买房人来看房。一批首开未摇中的客户，都在苦等项目加推。

　　大涨62.97%！3月份南京二手房好卖了，但高价二手房……

　　南京网上房地产统计数据显示，3月南京二手房成交5078套，比上月的3116套上涨了1962套，环比上涨62.97%。

　　随着金三银四的到来，南京二手房成交量大幅上涨，南京楼市已逐渐回暖，多个板块迎来了成交小热潮。但中介也表示，不同区域的成交情况不一样，有的好卖，有的根本卖不出去。

　　1、学区房市场呈现出“理性客观，供需两旺”的成交局面

　　3、4月份是学区房传统的成交旺季。南京学区房市场依然维持着“价平量升”的复苏态势，成交量继续大幅上升，复苏的速度迅猛。

　　目前一线名小，琅力拉芳成交量上升明显。二三线名小“量升价稳”，南师、长小、银城等成交量上升明显，成交周期大大缩短，总价350万以内的两房最为抢手。初中学区房在成交量上一直保持稳定。

　　2、热门板块成交价屡创新高

　　眼下的南京楼市已经进入“金三银四”模式，南京二手房市场有所升温，成交量持续上涨，热门板块成交价屡创新高。

　　百家湖二手房4.5万/平成交

　　最近，我在链家网上看到江宁百家湖的朗诗玲珑屿在3月7日成交了一套84.53㎡的房源，精装修，成交单价44955元/㎡，再次突破小区之前的成交单价。

　　我查看了朗诗玲珑屿小区的均价在42644元/㎡（具体一房一价），近90天成交5套，近30天带看108次，关注度依然很高。

　　就在2月底，朗诗玲珑屿成交了一套107.46㎡的房源，单价43365元/㎡，成为历史成交最高价。

　　时隔半个月不到，高价记录再次被突破。并且目前在挂房源均价在4.7-4.9万/㎡之间，无论是挂牌价还是成交价，较上月又有明显涨幅。

　　仙林二手房4.4万/平成交

　　2月下旬南大和园的一套房源成交单价近4.4万/㎡，该房源面积为89.96㎡，总价395万元。

　　江北成交价破4万

　　3月，位于江北核心区的正荣润江城一套107㎡的三房，中低楼层，豪华装修，满两年，434万成交，单价约4.06万/㎡。还有部分房源成交的价格超过3.万/㎡，刷新了整个江北新区毛坯住宅小区的记录！

　　（数据来源：链家）

　　正荣润江城自2017年年初单价破3万，目前的成交单价稳定在3.5万/㎡左右，这套4.06万/㎡是近期江北核心区的较高成交单价。

　　3、限价新房在，区域内高价二手房接受度不高

　　虽然热门板块的二手房屡创新高，但中介也表示这都是个例，区域内有限价新房即将开卖的，高价二手房接受度不高。

　　据某中介不全统计，3月份河西二手房成交量突破200套。要知道河西的二手房最少也要在4.5万/平。究其原因，一方面是河西限价盘逐渐收官且买到机率太低；另一方面主要也是新城双本、河西南外的学区加持，吸引到不少想要在河西改善的人群。

　　不过，这样的成交价格且如此多的成交量在别的有限价新房在的区域，根本达不到。

　　随着市场的火热，成交价的攀高，业主们的预期也在不断上升。比如，上文提到的新玄武5万多一平的中海玄武公馆；再比如江北雨山路3万多一平的融创臻园。

　　“区域内都还有限价的新房在，对于大多数而言，都会优先选择去摇限价的新房。”中介感叹，“区域内200万左右的二手房相对比较好卖。”

　　“板块定位不是改善的，高价二手房真的接受度不是很高。”一位中介向我透露，“来看二手房的大多数都是刚需客户，改善的少。”