劃撥土地使用權及其價格評估經驗分享
導讀
隨著我國城市建設的發展和房地產市場的日趨完善，劃撥土地使用權進入市場的各類經濟行為日益增多，如何科學合理地評估劃撥土地使用權價格顯得尤為重要。本文擬對劃撥土地使用權的特點、影響因素進行分析，剖析了劃撥土地使用權價格評估的技術路徑。詳情見下文。
一、劃撥土地使用權的相關概述
1990年國務院發布的《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》規定：「劃撥土地使用權是指土地使用者通過各種方式依法無償取得的土地使用權」。
國家土地管理局1992年頒布的《劃撥土地使用權管理暫行辦法》「劃撥土地使用權，是指土地使用者通過除出讓土地使用權以外的其他各種方式依法取得的國有土地使用權」。
1995年1月1日發布的《中華人民共和國城市房地產管理法》第二十二條「土地使用權劃撥，是指縣級以上人民政府依法批准，在土地使用者繳納補償、安置等費用後將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權無償交付給土地使用者使用的行為。依照本法規定以劃撥方式取得土地使用權的，除法律、行政法規另有規定外，沒有使用期限的限制。」
二、劃撥土地使用權的特點
劃撥土地使用權特殊之處主要有三個方面：一是權利取得的方式；二是權利的期限；還有就是權利的交易限制。
（一）劃撥土地使用權的取得方式具有無償性特點
依《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第四十三條第一款的規定，劃撥土地使用權指土地使用者通過各種方式無償取得的土地使用權。
依《劃撥土地使用權管理暫行辦法》第二條的規定，劃撥土地使用權是指土地使用者通過除出讓土地使用權以外的其他各種方式，依法取得的國有土地使用權。
可見，有關法規對劃撥土地使用權的具體取得方式沒有嚴格的限定，但無論採用何種方式，都是無償的。
所謂無償，是指不承擔向土地所有者繳納使用費（土地出讓金、土地有償使用費、租金等）。
需要指出的是《中華人民共和國城市房地產管理法》第二十二條第一款規定的「在土地使用者繳納補償、安置等費用後將該幅土地交付其使用」，是指用地單位在徵收集體土地或者通過行政劃撥取得其他單位已經使用的劃撥土地的基礎上取得國有土地使用權的情形。這裡的補償費、安置費是支付給農民或者原用地單位的，不是付給國家的。
所以，儘管用地單位承擔了補償、安置等費用，由於沒有向國家支付土地使用費，理論上仍屬於無償取得國有土地使用權。
（二）權利的期限具有無年期限制特點除法律、法規另有規定外，劃撥土地使用權一般沒有使用年限的限制。
（三）劃撥土地使用權受一定程度的限制
首先，劃撥土地使用權的收益權能受到一定的限制。據《中華人民共和國城市房地產管理法》第五十五條，劃撥土地上蓋房產的出租收益應將租金中所含的土地收益上繳國家。
其次，劃撥土地使用權的處分權能受到一定的限制。《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第四十四條、第四十五條，《劃撥土地使用權管理暫行辦法》第五條、第六條均規定，劃撥土地使用權只有變為出讓土地使用權並符合其他條件纔可以轉讓、出租、抵押。
一方面，劃撥土地使用權轉讓時，對符合出讓條件的，應經市、縣人民政府土地管理部門批准並補辦土地使用權出讓手續，由受讓方繳納出讓金。劃撥土地是國家根據土地使用者實際需要、用途交付其專項使用的，因此，轉讓劃撥土地使用權必須經有批准權的人民政府審批。
規定由受讓方辦理土地使用權出讓手續，並繳納出讓金，不僅充分體現了國家對土地一級市場的壟斷，也有利於房地產市場的健康發展，並可避免因房地產私下交易而造成國家土地收益的流失。根據我國城市發展和城市房地產的政策取向，劃撥土地轉讓應當儘可能地採用繳納出讓金、辦理出讓的方式。另一方面，劃撥土地使用權轉讓時，對不具備出讓條件的土地，如國家暫時無法或不需要轉為出讓方式提供給使用者的土地，或根據城市規劃不宜出讓而近期又不禁止轉讓的土地，可以不辦理出讓手續，但轉讓方應將轉讓房地產所獲收益中的土地收益上繳國家。
三、劃撥土地使用權與出讓土地使用權的區別
四、劃撥土地使用權的價格構成及測算
劃撥土地使用權是通過行政劃撥以及其他非出讓方式而取得的土地使用權，劃撥土地使用權須經批准纔可以依法進行抵押、轉讓、出租。因此，劃撥土地使用權價格是土地價格的特殊形式，是通過劃撥方式取得的土地使用權在受限權利狀態下的價格。
目前，關於國有劃撥土地使用權價格，主要有以下兩種測算思路：
（一）思路一：正演算法
通過收集區域內劃撥土地的平均取得成本和開發成本，綜合確定劃撥土地使用權價格。
國土資源部於1999年11月25日出臺的「關於印發《國土資源部關於加強土地資產管理促進國有企業改革和發展的若干意見》的通知」（國土資發[1999]433號），在通知中明確規定：「為減輕企業負擔，國有企業在改革前可繼續以劃撥方式使用原有土地；改革後的企業用地符合《劃撥用地目錄》的，仍可以劃撥方式使用。土地資產處置時，要考慮劃撥土地使用權的平均取得和開發投入成本，合理確定土地作價水平。」
為配合和促進國有企業改革，國土資發〔2001〕44號（下文簡稱「44號文」）明確地提出了「劃撥土地使用權價格」的涵義及其相關問題，提出將實際存在於房地產市場並不斷以各種形式表現出來的劃撥土地使用權價格公開化、合法化。
44號文指出：「為支持和促進企業改革，企業改制時，可依據劃撥土地的平均取得和開發成本，評定劃撥土地使用權價格，作為原土地使用者的權益計入企業資產」。
可見劃撥土地使用權價格由兩個基本的組成部分，即土地平均取得成本和開發成本。
參照44號文，評估劃撥土地使用權價格，可以使用成本逼近法，根據《城鎮土地估價規程》，在用成本逼近法計算出讓土地使用權價格時，地價為土地成本價格與土地增值收益之和。
因此劃撥土地使用權價格應為土地使用者在取得土地使用權時支付的平均成本，包括土地取得費、土地開發費、有關稅費、利息和利潤。其基本計算公式為：
劃撥土地使用權價格=土地取得費+相關稅費+土地開發費+投資利息+投資利潤其中土地取得費中對新徵農民集體所有土地轉為建設用地而言，該項費用包括土地補償費、安置補助費、地上附著物補償費和青苗補助費等相關費用；對城區內取得國有土地而言，該項費用包括拆遷補償安置費和相關稅費。
（二）思路二：倒演算法
倒演算法的計算思路是通過收益還原法、市場比較法、剩餘法和基準地價係數修正法等常用的土地評估方法測算得到出讓土地使用權價格，再根據出讓土地使用權價格與劃撥土地使用權價格內涵構成的區別，通過倒算的方法求出劃撥土地使用權價格。
即在出讓土地使用權價格的基礎上，扣減土地增值收益或需要補交的土地出讓金得到劃撥土地使用權價格。具體計算公式如下：
劃撥土地使用權價格=出讓土地使用權價格-土地增值收益（土地出讓金）
倒演算法在實際運用過程中的難點在於土地增值收益的計算。依據《國土資源部辦公廳關於完善企業改制土地估價報告備案有關事宜的通知》（國土資廳函〔2009〕311號）文件要求，需要收集整理當地土地一級開發市場和近三年來已備案的土地估價報告等資料，綜合地區社會經濟發展水平，開展出讓土地使用價格和劃撥土地使用權價格差異測算和研究，科學確定當地土地增值收益率。
倒演算法一般不適合用於覈定劃撥土地補交出讓金標準時的評估，存在重複論證的嫌疑。
註：該文由網路文章或相關資料整理、編輯而成
文章作者：李建林︱文章審核：鄭少霞︱責任編輯：林冬娜、鄧小雲
文章鏈接：【研究】劃撥土地使用權及其價格評估經驗分享
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