文/朱邦凌

　　年初，各大房企還高喊“活下來”，對房地產市場一片謹慎，而只過了三個月，大大小小的開發商又開始大打出手，在二三線城市瘋狂搶地，增加土地儲備。在這種背景下，熱點二三線城市開始頻現地王，有的競價超百輪， 溢價率觸頂 。據統計，目前至少10個二三線城市誕生新地王。

　　那麼，10城誕生新地王，房企哄搶土地，二三線城市樓市會否再現瘋狂？開發商爲什麼突然有錢了？開發商搶地，是否意味着看好後市？是否意味着今年樓市會低開高走？或者簡單地說，地價這個“麪粉”貴了，房價的“麪包”會不會水漲船高？

　　1、10城誕生新地王，房企在二三線城市大打出手，哄搶土地

　　今年以來，開發商拿地熱情尤爲高漲，土地價格持續走高。高樓面價、高溢價、競爭激烈，成爲多個城市土拍的核心關鍵詞。

　　1）、重慶。4月10日， 重慶主城區兩路組團居住類用地公告到期出讓。此次土拍，吸引了多家開發商集體角逐，經過多輪加價，融信最終以總價63200萬元從近25家對手手中搶下渝北兩路組團地塊：規劃建面5.67萬㎡，樓面價11149元/平米，溢價率92.22%。11149元/平米的,成交樓面價，超越3月28日北辰中央公園地塊10622元/平米，成爲2019年來重慶主城區“新地王”。92.22%的溢價率，也創造年度新高。

　　2）、常熟。4月9日，江蘇省常熟市1宗住宅用地入市出讓。經過45輪舉牌，該地塊由新城控股旗下的蘇州新城創佳置業有限公司以14.46億元競得，溢價率24.55%，樓面價16185元/㎡，刷新常熟最高單價紀錄。

　　3）、無錫。4月3日，無錫出讓4塊宅地，歷時150分鐘，近60家房企參與競拍，最高溢價率達79.39%。雖然溢價率看起來，還不如前段時間的合肥濱湖的132.65%誇張，但是無錫這塊地的身份，是地王。簡短潔說，新吳區出地王，惠山出地王，濱湖雖看起來不是地王，不過已經觸發了最高18000每平的限價，觸發了搖號機制。

　　4）、嘉興。4月9日，在浙江嘉興海鹽縣的一宗住宅用地競拍中，數十家房企爲此“大打出手”，經過了106輪競價，該地塊最終由碧桂園以5.43億元的總價競得，溢價率爲37.94%。

　　5）、南寧。史詩級土拍落幕，新地王誕生。3月29日，南寧上演了一場史詩級土拍。五象新區的兩幅住宅用地，引來20多家房企展開激戰。

　　6）、南京。3月29日，南京迎來了今年春節後的首場土拍。7幅地塊的集中出讓，其中住宅用地——邁皋橋G01地塊，引來綠城、招商、平安11家知名房企爭奪，輪次達到120輪，樓面價22628元/㎡。

　　7）、西安。3月西安兩宗土地分別拍出71.91%和68.97%的高溢價率。

　　8）、合肥。安徽合肥出讓6宗地塊，總成交價格達124.47億元，其中三宗地塊溢價率都超100%

　　9）、瀋陽。3月28日，瀋陽土拍，一幅地塊龍湖以單價1.83萬/㎡成交，總價約16.4億，溢價率79.41%，成爲新地王。

　　10）、廈門：3月22日，2019年廈門首場土拍落錘，2幅商住地塊樓面價全部超過“2字頭”，且溢價率超高！兩塊地共吸引了中海、金地、龍湖、保利、融創、中南、招商、正榮、雅居樂、中樑、平安等共計22家房企圍獵。

　　2、土地成交量TOP5的城市均爲核心二線城市，合肥、重慶和南寧溢價率最高

　　百強房企聚焦二線，是目前的一個普遍戰略。克而瑞數據顯示，一季度全國土地市場成交均價同環比各上升10%和7%，已呈現一定回暖走勢，尤其是3月份，整體溢價率達到18.46%，環比上漲6個百分點。值得注意的是，土地成交量TOP5的城市均爲核心二線城市，百強房企聚焦二線的戰略也導致一季度二線城市成交溢價率普遍上升，其中，安徽合肥、重慶和廣西南寧一季度土地市場平均溢價率分別達到86%、25%和24%。

　　以上數據，說明各大房企主要在二三線城市尤其是核心二線城市拿地。長三角歷來是衆多房企的必爭之地，土拍市場回溫，此處表現也最爲明顯。除了長三角地區，房企在四川成都、湖南長沙、江西南昌等衆多二線城市的土地角逐也拉開帷幕。

　　3、房企拿地熱情高漲的兩大原因：資金寬鬆、悲觀情緒改善

　　近期，房企融資環境顯著改善。來自中原地產較寬泛的統計數據顯示，4月上旬房企發佈的融資方案，總金額已接近1000億元。根據同策資管最新發布的數據顯示，2019年3月份，40家典型上市房企完成融資總額共計1024.2億元，自2017年11月份融資達1246.18億元以來，首次突破1000億元大關，環比2月份的552.88億元大幅上漲85.25%，融資筆數也創下了歷史新高。

　　從2018年四季度以來，房地產企業融資逐漸出現井噴，企業融資難度也有所緩解。而從房企的資金成本看，相比前期有所下調。在融資成本方面，房企發行的產品利率大多低於他們在 2017年和2018 年發行的相同期限的產品，但仍高於2016年的發行成本。業內專家表示，從融資成本看，基本告別兩位數（除個別企業外），主流房企境外融資成本均在6%-8%，境內融資的公司債均在5%以內，境外融資成本也有非常明顯的降低，有些企業債的利率不到4%。

　　4、地價上漲，房價會否水漲船高？

　　地價這個“麪粉”貴了，房價的“麪包”會不會水漲船高？過去，有人把土地和房價比喻爲麪粉和麪包的關係，認爲麪粉貴了，麪包也必然漲價。實際上，這個並不是必然的，並不是純粹的線性關係。房價歸根到底還是一種市場行爲，受到需求影響。地價貴了，並不必然代表房價上漲。前些年，拍出的地王，最後虧了的也有的是，賣的房子還沒有地價貴，這樣的開發商也不少。但說回來，地價貴了，對人們的期望和輿論會有影響，不少頻出地王的城市，最後房價還是會漲。

　　但是，目前我國全民負債率已經過高，高房價會給社會和經濟帶來嚴重危害。居民負債率在2007至2017年之間變化很大，居民債務率從原來的18%升至50%，而居民的儲蓄率增速從48.8%降爲7.7%。另據《2018中國城市家庭財富健康報告》，2018年中國城市家庭戶均總資產是161.7萬元，戶均淨資產是154.2萬元。同時報告還說，城市家庭總資產中住房資產佔比已經高達77.7%。顯然，房子佔了居民總資產的絕大部分，而其他的財產估值只有20%略多一些。這樣的資產配置也有隱患，八成的居民財富集中在房子上，即使不算“自殺式的資產配置”，也看着有點懸。