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七部委出手，蘭州、昆明、貴陽房價何去何從
文|西部君
針對房地產市場亂象，住建部等七部委又出手瞭。近日印發的《關於在部分城市先行開展打擊侵害群眾利益違法違規行為 治理房地產市場亂象專項行動的通知》，決定於2018年7月初至12月底，在北京、上海等30個城市先行開展治理房地產市場亂象專項行動。
具體城市名單如下：
北京、上海、廣州（樓盤）、深圳（樓盤）、天津（樓盤）、南京（樓盤）、蘇州（樓盤）、無錫（樓盤）、杭州（樓盤）、合肥（樓盤）、福州（樓盤）、廈門（樓盤）、濟南（樓盤）、鄭州（樓盤）、武漢（樓盤）、成都、長沙（樓盤）、重慶（樓盤）、西安（樓盤）、昆明（樓盤）、佛山（樓盤）、徐州（樓盤）、太原（樓盤）、海口、寧波（樓盤）、宜昌（樓盤）、哈爾濱（樓盤）、長春（樓盤）、蘭州（樓盤）、貴陽
西部地區共六個城市入選，分別是成都、重慶、西安、昆明、蘭州、貴陽。對比今年5月份住建部約談的12個城市名單，增加瞭重慶與蘭州。
1.“好學生”重慶罕見“入選”
成都、重慶、西安，三城房價在這兩年都經歷瞭快速上漲。西安、成都之前就已經被約談過，兩城在4月的房價，分別以73.89%、56.4%創下瞭同比漲幅在全國141個樣本城市中位居前兩名的紀錄。
重慶的漲幅算後來居上，就在七部委發文的同一天，重慶在《關於開展市場秩序專項整治促進房地產業健康發展的通知》嚴管市場秩序的基礎上再出調控“組合拳”，要求在增加有效供給、支持剛性需求等八個方面加強房產調控。
雖然是直轄市，但重慶房價，在2017年真空除毛費用前，都堪稱比較溫和，是房價與經濟體量顯得不夠“匹配”的重要代表。但近幾年，隨著其他城市房價的快速提升，加之各地限購升級，重慶無論是外來投資客還是本地人口的回流都處於加速狀態，房價的上升壓力隨之陡增。這次可謂是多年的“好學生”，突然被列入瞭重點關註對象。
對成都、西安的房價情況，之前西部君有所分析，其他分析也比較多，不再贅述。這次西部君重點講下昆明、蘭州、貴陽三城。
2.蘭州：交通＋地形，助推房價上升
先看一組數據：
4月份房價中位數排名中，西部入選的有成都、南寧、西安、重慶、蘭州、昆明 、貴陽。除南寧外，其餘六個城市這次都在被點名之列。
這麼看來，這六個城市的房價偏高當然是被列入專項行動的第一因素。昆明、蘭州、貴陽，雖然在主要城市房價中排名還算相對靠後，但和其經濟基礎、綜合實力比起來，還是顯得過高，至少是經歷瞭一個過快的上漲過程。
先看蘭州，下面是此前有分析者給出的蘭州近幾年的土地供應數據：
2015年，蘭州供應土地約1700公頃，2016年這一數字為1000公頃，到瞭2017年，蘭州計劃供應土地面積縮減到瞭774公頃。其中公開出讓的約420公頃，劃撥供應的約353公頃，再換個分類法，其中商服用地為110公頃，住宅用地約174公頃，也就是說，用來建設商品房的土地共284公頃。
很明顯，從2015年到2017，蘭州的土地供應面積急劇下滑，房價焉能有不漲之理？而越是房價處於上升區間，中介亂象就越會抬頭，並進一步對房價推波助瀾。
另外，蘭州屬於被南北兩山夾在中間的河谷地形，細長狹窄的城市格局，也令土地面積的供應客觀受限。同時，近兩年交通條件進一步改善，“一帶一路”戰略實施，或也為蘭州房價添瞭一把火。
3.昆明、貴陽，補漲明顯
在這次被列入專項行動之前，昆明與貴陽剛被央視點名。台北皮秒雷射推薦診所
報道中對昆明有這樣的觀察：
記者從售樓處瞭解到，這些購房者中，外地投資者占到80%,昆明本地人隻占到瞭20%，其中不少是原先一直處在觀望狀態的昆明人，他們沒想到房價上漲速度這麼快。
而根據戴德梁行房產數據咨詢公司資料顯示，昆明2016年之前房價走勢一直較為平穩，價格基本維持在7500元/平米左右，2017年昆明樓市突然發力價格迅猛攀升。國傢統計局七十個大中城市數據顯示，2017年底，昆明新建商品房價環比漲幅幅度也是最大的，領漲全國。
2017年之後，全國房價普漲，身處雲貴高原的昆明，也跟著漲，不算太意外。更重要的一點，中產階層群體壯大，養老需求上升，有著氣候資源優勢的昆明，自然不缺乏吸引力。這和三亞（樓盤）等旅遊城市的房價上漲有著同樣的外部驅動力。
另外就是交通因素。2016年底，高鐵入滇，分別開通瞭到北京，上海，廣州三個方向的高速鐵路。央視的報道指出，高鐵站位於的呈貢白龍潭片區，自從高鐵通車之後，呈貢的房價在短短半年不到的時間裡，就漲瞭百分之五十左右。
再看貴陽，根據央視報道，此前貴陽市的房地產政策是認貸不認房，首次貸款都按照首套房認定，首付隻需兩成，第二套房首付比例提高到三成，相比國內其它城市，首付比例要低很多，而且如果是全款的話，買幾套都可以，不受任何限制。
這種幾乎毫不設防的購房機制，自然增加瞭投資和炒作的空間，尤其是在全國房價迎來普漲之後。
不過，說到貴陽房價，就不得不提它近幾年在經濟上快速增長，以及以大數據產業為代表的存在感的急劇飆升。另外，和昆明一樣，交通條件改善，特別是貴廣高鐵的開通，也為房價的上漲添加瞭底氣。
有專傢說，前5年全中國房價漲得比較快的時候，貴陽市是基本上不漲的。它跟全國相比形成瞭一個價格的窪地。所以，貴陽房價的這個上漲周期，同樣有很大的補漲成分。
小結：
住建部等七部委聯合出手整治30個城市的房地產市場亂象，毫無疑問，這是一個明顯的治理信號。
但必須註意的一點是，這次的整治目標，主要是包括投機炒房、房地產“黑中介”、違法違規房地產開發企業和虛假房地產廣告等亂象，換言之，它不是說房價不能漲，而是要擠出水分，不能靠炒作來“虛漲”。所以，剛需者該買還得買。此輪操作，隻會降低上漲速度，要指望房價下跌，幾率不大。
對於西部地區一些省會城市而言，此輪上漲，屬於後發優勢在房地產市場的體現，有一定必然性。投機、炒作空間肯定有，但補漲的成分很大。不過，國傢層面出手後，意味著這種漲速到瞭必須引起重視的地步。
事實上，避免房價與經濟發展脫節，也是這些後發城市必須掌握好的平衡術。否則，無論是“搶人”、還是承接產業轉移，到將面臨更大的不確定性。
本文首發於微信公眾號：西部城事。文章內容屬作者個人觀點，不代表和訊網立場。投資者據此操作，風險請自擔。
（責任編輯：張洋 HN080）
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具體城市名單如下：
北京、上海、廣州（樓盤）、深圳（樓盤）、天津（樓盤）、南京（樓盤）、蘇州（樓盤）、無錫（樓盤）、杭州（樓盤）、合肥（樓盤）、福州（樓盤）、廈門（樓盤）、濟南（樓盤）、鄭州（樓盤）、武漢（樓盤）、成都、長沙（樓盤）、重慶（樓盤）、西安（樓盤）、昆明（樓盤）、佛山（樓盤）、徐州（樓盤）、太原（樓盤）、海口、寧波（樓盤）、宜昌（樓盤）、哈爾濱（樓盤）、長春（樓盤）、蘭州（樓盤）、貴陽
西部地區共六個城市入選，分別是成都、重慶、西安、昆明、蘭州、貴陽。對比今年5月份住建部約談的12個城市名單，增加瞭重慶與蘭州。
1.“好學生”重慶罕見“入選”
成都、重慶、西安，三城房價在這兩年都經歷瞭快速上漲。西安、成都之前就已經被約談過，兩城在4月的房價，分別以73.89%、56.4%創下瞭同比漲幅在全國141個樣本城市中位居前兩名的紀錄。
重慶的漲幅算後來居上，就在七部委發文的同一天，重慶在《關於開展市場秩序專項整治促進房地產業健康發展的通知》嚴管市場秩序的基礎上再出調控“組合拳”，要求在增加有效供給、支持剛性需求等八個方面加強房產調控。
雖然是直轄市，但重慶房價，在2017年真空除毛費用前，都堪稱比較溫和，是房價與經濟體量顯得不夠“匹配”的重要代表。但近幾年，隨著其他城市房價的快速提升，加之各地限購升級，重慶無論是外來投資客還是本地人口的回流都處於加速狀態，房價的上升壓力隨之陡增。這次可謂是多年的“好學生”，突然被列入瞭重點關註對象。
對成都、西安的房價情況，之前西部君有所分析，其他分析也比較多，不再贅述。這次西部君重點講下昆明、蘭州、貴陽三城。
2.蘭州：交通＋地形，助推房價上升
先看一組數據：
4月份房價中位數排名中，西部入選的有成都、南寧、西安、重慶、蘭州、昆明 、貴陽。除南寧外，其餘六個城市這次都在被點名之列。
這麼看來，這六個城市的房價偏高當然是被列入專項行動的第一因素。昆明、蘭州、貴陽，雖然在主要城市房價中排名還算相對靠後，但和其經濟基礎、綜合實力比起來，還是顯得過高，至少是經歷瞭一個過快的上漲過程。
先看蘭州，下面是此前有分析者給出的蘭州近幾年的土地供應數據：
2015年，蘭州供應土地約1700公頃，2016年這一數字為1000公頃，到瞭2017年，蘭州計劃供應土地面積縮減到瞭774公頃。其中公開出讓的約420公頃，劃撥供應的約353公頃，再換個分類法，其中商服用地為110公頃，住宅用地約174公頃，也就是說，用來建設商品房的土地共284公頃。
很明顯，從2015年到2017，蘭州的土地供應面積急劇下滑，房價焉能有不漲之理？而越是房價處於上升區間，中介亂象就越會抬頭，並進一步對房價推波助瀾。
另外，蘭州屬於被南北兩山夾在中間的河谷地形，細長狹窄的城市格局，也令土地面積的供應客觀受限。同時，近兩年交通條件進一步改善，“一帶一路”戰略實施，或也為蘭州房價添瞭一把火。
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2017年之後，全國房價普漲，身處雲貴高原的昆明，也跟著漲，不算太意外。更重要的一點，中產階層群體壯大，養老需求上升，有著氣候資源優勢的昆明，自然不缺乏吸引力。這和三亞（樓盤）等旅遊城市的房價上漲有著同樣的外部驅動力。
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再看貴陽，根據央視報道，此前貴陽市的房地產政策是認貸不認房，首次貸款都按照首套房認定，首付隻需兩成，第二套房首付比例提高到三成，相比國內其它城市，首付比例要低很多，而且如果是全款的話，買幾套都可以，不受任何限制。
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不過，說到貴陽房價，就不得不提它近幾年在經濟上快速增長，以及以大數據產業為代表的存在感的急劇飆升。另外，和昆明一樣，交通條件改善，特別是貴廣高鐵的開通，也為房價的上漲添加瞭底氣。
有專傢說，前5年全中國房價漲得比較快的時候，貴陽市是基本上不漲的。它跟全國相比形成瞭一個價格的窪地。所以，貴陽房價的這個上漲周期，同樣有很大的補漲成分。
小結：
住建部等七部委聯合出手整治30個城市的房地產市場亂象，毫無疑問，這是一個明顯的治理信號。
但必須註意的一點是，這次的整治目標，主要是包括投機炒房、房地產“黑中介”、違法違規房地產開發企業和虛假房地產廣告等亂象，換言之，它不是說房價不能漲，而是要擠出水分，不能靠炒作來“虛漲”。所以，剛需者該買還得買。此輪操作，隻會降低上漲速度，要指望房價下跌，幾率不大。
對於西部地區一些省會城市而言，此輪上漲，屬於後發優勢在房地產市場的體現，有一定必然性。投機、炒作空間肯定有，但補漲的成分很大。不過，國傢層面出手後，意味著這種漲速到瞭必須引起重視的地步。
事實上，避免房價與經濟發展脫節，也是這些後發城市必須掌握好的平衡術。否則，無論是“搶人”、還是承接產業轉移，到將面臨更大的不確定性。
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（責任編輯：張洋 HN080）
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