導讀：我們國家的土地，分為國有土地和集體土地兩大類。所謂國有土地，主要是指城市的土地和部分農村及城市郊區的土地。對於國有土地上的房屋，因為其土地所有權歸國家所有，相關公民或組織佔用國有土地建房，僅享有土地使用權。所以在國家要使用該地塊時，只需要對該地塊上的房屋進行徵收就可以了。而房屋下面的土地使用權，在徵收的同時將自動收回。根據法律規定，政府要徵收國有土地上房屋，應當依法作出《房屋徵收決定》，而徵收決定的具體作出程序有哪些呢？是不是有了徵收決定，徵收項目就一定能夠合法啟動呢？

【條件一：必須有合法的徵收主體]

根據《國有土地上房屋徵收與補償條例》第4條之規定，市、縣級人民政府負責本行政區域的房屋徵收與補償工作。市、縣級人民政府確定的房屋徵收部門進行組織實施。其第5條進一步規定，房屋徵收部門可以委託房屋徵收實施單位承擔具體工作，並對單位的行為負責。

據此，一個合法的徵收項目啟動必須要有合法的徵收主體存在。在近期的實踐中，一些地方出現了徵收主體不明確，直接由一個房屋徵收實施單位「包打天下」的情形，讓被徵收人在面臨權益糾紛時找不著合適的起訴主體，這無疑是不合法的。而徵收主體不存在，即使有房屋徵收決定，其徵收行為本身也註定是違法的。

【條件二：必須有針對補償方案的徵求意見環節]

根據590號令的規定，在房屋徵收決定作出前，市、縣級人民政府組建的徵收部門（一般為某政府徵收辦公室），應當擬定徵收補償方案，報市、縣人民政府進行論證並公佈來徵求公眾意見，徵求期限不得少於30日。

公佈出來的方案一般為徵收最早的草案，會給廣大被徵收人一個提出意見的空間。在徵求意見期限內，擬徵收範圍內的公民和組織可以提出自己的意見。如果是因舊城區改建（含棚戶區改造）而徵收房屋，多數人不同意的，政府應當組織召開聽證會，並根據聽證會情況修改方案。在北京地區，一般要85％的被徵收人同意方可進行徵收。

【條件三：四規劃一計劃等基礎性要件必須有]

這一部分通常會與意見徵詢部分同時進行。根據590號令之規定，進行徵收項目，在程序上首先應當符合國民經濟和社會發展規劃、土地利用總體規劃、城鄉規劃和專項規劃。應當廣泛徵求社會公眾意見，經過科學論證。對於國民經濟和社會發展規劃、土地利用總體規劃、城鄉規劃和專項規劃，一般在很早就會進行公示，這次徵收只是審查本項目是否符合上述城市發展的總規劃。具體程序是由建設單位向發改委、規劃委、國土局以及人民政府、人大等單位發函進行申請，並由這些單位回函批准。

同時，對於保障性安居工程建設、舊城區改建項目，還應當納入市、區國民經濟和社會發展年度計劃。

【條件四至六：社會穩定風險評估、補償款足額存儲、暫停公告]

在一個項目確定要徵收後，要由市、縣級人民政府按照規定進行社會穩定風險評估。而在社會穩定風險評估階段，根據一些地方的規定，若房屋徵收涉及被徵收人、公有房屋承租人超過300戶的，房屋徵收決定應當經政府常務會議討論決定。

作出房屋徵收決定前，應當將徵收補償費用設立專戶進行存儲、專款專用，並且按時足額到位，以確保「先補償，後搬遷」原則的實現。

房屋徵收部門還應當在房屋徵收範圍確定後將涉及在該範圍內新建、擴建、改建房屋和改變房屋用途等不當增加補償費用的行為書面通知有關部門暫停辦理相關手續。暫停辦理相關手續的書面通知應當載明暫停期限。暫停期限最長不得超過1年。此即為房屋徵收決定作出前可見的「暫停公告」，一般還會涉及遷戶、分戶等問題。

一般認為，在依法完成上述步驟程序後，市、縣級人民政府方可作出《房屋徵收決定》，涉案徵收項目纔算是正式合法啟動。

在明拆遷律師最後想提示大家的是，以上列舉的這些絕不是紙上談兵。在《房屋徵收決定》作出後，市、縣級人民政府要對其徵收決定的合法性負責。而上述程序，就是審查徵收決定合法性的重要依據。上述每一項程序的作出不合法或乾脆未進行，都有可能導致徵收決定被人民法院判決撤銷或確認違法。被徵收人在不服《房屋徵收決定》而起訴主張該行政行為違法時，上述程序也是支持被徵收人理由的有力依據。所謂徵收維權，就是要耐心細緻地去對照法條一款一款「摳」，容不得半點含糊，這也是在明律師不斷傳遞給廣大被徵收人的重要維權理念。

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