公寓是一種特殊的住宅，屬於商業或商辦性質，多以商住兩用為主。具體如下：

1、付款方式：公寓需首付5成，並且只能商貸，最多貸10年。很多住宅的購買優惠享受不了，例如首套房優惠，貸款利率打折等。而住宅：有首套房優惠政策，最低首付，最長可貸30年，商貸公積金均可。

2、落戶：公寓不能落戶，子女上學也無法享受周邊學校的教育資源的資格。住宅：可落戶，可享受周邊教育資源。

3、費用：公寓物業費、水電費全是商用標準，貴！且不能同天然氣。住宅物業費、水電很便宜，且能使用天然氣。

4、租：公寓一般面積都小，屬於單身公寓，租的羣體受限，即使自用，人多也住不下。住宅多大面積的都有，選擇範圍廣，購買後租的羣體選擇性高。

5、槓桿使用率：買房最關鍵的核心就是負債，且儘可能高的運用良性債務槓桿。公寓的槓桿使用率過低，槓桿利用率過低，會導致資產規模膨脹太慢，且無法加快財富自由。而住宅：可以用最低的首付，最長的年限進行貸款，充分利用槓桿原理，抵禦通貨膨脹。

6、稅費：商辦最大的好處是，不限購不限貸，但一旦日後想要置換或者回收資金，高額的稅費就會大大影響產品的流通性。

這麼高的賣出稅費成本一般人不知道，買入時開發商和中介更不會告訴你。

7、房產投資路上你千萬不能買的三大類房產，分別是別墅類，商辦類、文旅養老類。

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一直看到有人吹/黑公寓，公寓確實有些很多槽點，各位大佬已經分析的很全面了，但有一個唯一的好處，大概率上，能夠用低價換取相對高質的居住體驗。

槓精勿來，我說了是相對。就是比你用同等價格能夠買到的住宅環境。

作為一個有套小公寓的人，說下我當時買公寓的情況吧。

  1. 看中坐標，CBD核心區域，離地鐵口近。
  2. 未婚，十年內應該不考慮學區問題。
  3. 博士在讀，人才落戶非常容易，因此買房也不考慮落戶問題。
  4. 爸媽出資，無貸款，所以不涉及50%首付問題。
  5. 公寓買來偶爾居住，主要想以後註冊公司，因此周圍鄰居都是公司沒啥問題，畢竟我這可能也是…
  6. 如果公司計劃破產，準備公寓長期出租，無特殊情況不打算賣，因此也不存在手續費的問題。

如果以上大部分不屬於你的情況，或者你很容易收到周圍人對公寓負面評價的影響，建議還是買住宅吧。不然買了你也會天天看知乎大佬列舉公寓缺點，然後以淚洗面，愈加後悔…

1，公寓的性質是商用，不是住宅。雖然很多開發商，給房間配備了上下水，通上燃氣，把公寓包裝成可商可住的多功能產品。可是公寓不給用明火，煮飯燒水洗澡基本都用電。如果你堅持居住也不是不可以，但商業屬性，所以你的鄰居極有可能是某某公司，某某店鋪~

2，公寓是商業用途，水電費用屬於商業用水電費用，物業費也高昂。

3，公攤率普遍在25%-30%之間，意味著如果你買的公寓建面是40平，套內就只剩24-30平，整個空間憋屈可想而知。性價比太低了。

4，絕大多數的商業公寓都不能落戶，不帶學區（位），這就意味著，如果你買了公寓，不是給自己住（辦公）就是租給別人住（辦公），不具備住宅的其他附加功能。

5，公寓產權一般只有40年-50年，普通商品住宅的產權為70年；住宅建設用地已經有法律明文規定，使用權期間屆滿自動續期，但商業用地到期至今未有明確說明。從後期收益看，住宅有落戶和學位以及金融屬性加持，還能抵押貸款，後期的升值速度會遙遙甩開公寓。

6，你知道公寓稅費高，但可能不知道到底有多高。交易產生稅費高達15%-20%，其中賣方稅費大概占房子總價的7%-10%。我知道你想說，我可以把稅費加到買方上。實際上，無論誰來買單，都意味著同等售價的房子，稅費越高，你到手的錢就越少，增值利潤部分至少被稅喫掉三分之一。

年輕人就買呀是怕個啥嘛 我今年24我買不起房子我自己買了套躍層公寓住 沒得哪個年輕人不喜歡有品質的獨居生活 公寓無非就是不通氣 後期不好轉手 我買個地段好的我根本就沒打算賣 我自己租出去也算是穩定收入了

你好，犀牛評宅為您解答，公寓對於很多人都覺得可以買，但是想買就買，雖然有好處也有壞處，就看你是怎麼選擇了。

公寓是屬於商業性質的，而且很多想買，因為公寓不限購，而且總價還算是比較的便宜的，相對於住宅來說，便宜的不是那麼一點，所以很多人都想買公寓，可以作為自住，而且感覺居住的舒服度也是非常的高的，所以就會有些會去買公寓。

但是買公寓還是要仔細的對比下才行，公寓的使用年限是40年，因為公寓可以用來註冊公司，很多人也會選擇買公寓來註冊公司，到時候可能住的人可能就會混雜一些。

而且如果用來出租的話，因為公寓的面積都是有限的，所以出租的羣體還是有所限制的，而且如果買的都是一些跟你有同樣想法的投資客的話，那麼出租的壓力可能就會更加的大了，事實上現實中還是存在這些情況的。

如果只是想過渡，以後買住宅的話，建議還是存多點錢買住宅會好些。

@犀牛評宅，如果回答對你有幫助，你可以給我點個關注哦，也可以給我留個言哦

買房排雷指南！明白這些買房白撿一百萬！花唄、借唄、白條徵信的終結者？？

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