湖州的房子值得投資嗎？
參考我之前的回答；
最近兩個月，因為7.24樓市新政，蘇州不滅的樓市神話終於慢慢的退下神壇了，8月份二手房成交套數環比下滑20%，價格環比跌幅是14%。
但是長三角另一個城市——湖州，卻因為中介的炒作又走進了大家的視野。據說是蘇州投資客大舉進場，最厲害的時候一天掃下了90套房。當然這只是傳說，實際上真假難辨。
可能很多人還一臉疑惑，湖州在哪？房子真的有投資價值嗎？上週【櫻桃大房子】團隊親自考察了一次湖州，為大家實地探訪了浙江房價最便宜城市的樓市真相。
房價全省最低
湖州市是浙江省下轄地級市，地處浙江省北部，處在太湖南岸，東邊是嘉興和蘇州，南邊杭州，北面是太湖，下設2區3縣。織裏鎮和南潯區都是著名的服裝紡織基地，根據市統計局的數據，2018年，湖州市年平均工資為59622元，比上年增加5281元，增長9.7%。
其實湖州在長三角的地位挺尷尬的，北邊無錫和蘇州，南邊杭州都是GDP破萬億的「萬億俱樂部」成員，然而湖州現在的GDP僅僅只有2700多億元，排名第八，比衢州、麗水、和舟山高。但浙江地級市的房價，似乎跟GDP高低並無直接關聯，否則你會無法理解連衢州、麗水那些比湖州經濟更差的城市，房價比湖州還高，因為一個地方的房價始終是由當地供需結構所決定的。
老城區土地供應較少，市場已經接近飽和，基本上沒什麼新盤，均價1.3元/平方米。
鳳凰開發區如今也沒有新房了，暫時只剩一個公寓在售，均價1.2元/平方米。開發區西南分區，因為價格適中，在1.1萬元/平方米左右，像綠城太湖明月，打完折只要8000多，成為大部分剛需的首選，也是上半年湖州主城區住宅賣的最好的。其次是貼著改善標籤的仁皇山新區，這個區域也是湖州賣的最貴和教育資源最好的區域，均價在1.4萬元/平方米左右；湖東西區上半年成交則位列第三，均價在1.2萬元/平方米左右；而太湖度假區（南太湖新區）配套則相對欠缺，但是價格也去到了1.4萬元/平方米；東部新城因為前幾年政府大力支持，配套逐漸完善。均價在1.1萬元/平方米，價格也相對較低。放眼全浙江省，湖州的房價真是各個地級市中最便宜的。
在貝殼找房上，這個樓盤的二手房均價一萬左右，10年才翻了一倍，這樣的漲幅，在全國沿海城市來說，應該是跑輸大部分城市的。司機說，目前他現在住的這個樓盤的入住率只有三分之二，平時住的人也不多。
當天去到湖州已經下午6點多了，走了好幾家中介店都是關門的。
晚上看了仁皇山片區的兩個新盤，分別是信業仁皇悅和仁皇正弘府。這兩個樓盤均價都在1.5萬/㎡，而且兩個樓盤在國慶期間都會有很大優惠，各種折扣算下來可以去到1.3-1.4萬/㎡。
仁皇山現在是湖州有錢人扎堆的地方，所以這裡的戶型都是以改善為主，不過在湖州，除非公寓，住宅基本上最小都是三房以上。
當晚正好路過市區的一些公寓，從亮燈的情況可以看出，基本上沒有什麼人住，而中介告訴我，這些公寓之前就已經賣完了。那就只能安靜的被套了！
在吉山南路有一位老中介和我說，小陽春後，二手房市場交易開始逐漸減少，他們店有時一個月都成交不了一套二手房，市場已經無法維持上半年的狂熱局面。
（數據來源透明售房網湖州站）根據網路上的消息，近日簽約量的提升或與蘇州客戶的大量湧入有關。蘇州7.24調控新政經過了快一個月的市場反應期後，蘇州投資客亟須尋找下一個投資標的，環繞一週，只能投向周邊不限售不限購的湖州了。而蘇州投資客買的主要集中在東部新城，計劃2022年通車滬蘇湖高鐵就是在東部新城，而且這一塊區域在地理位置上也離蘇州比較近，價格相對仁皇山低一點。
愛家曦霖樾售樓處
海倫堡星悅售樓處以上兩個樓盤都是位於東部，海倫堡星悅均價10500，95平方-127平方。愛家曦霖樾更靠近萬達廣場，價格12000。據說湖州地鐵預計2020年通車，對此我和很多銷售都確認過，但是大部分的答覆都一樣，表示內部消息已經確認了，只是沒有文件，都準備修了。比較尷尬的是湖州目前沒有被國家批複的地鐵規劃，更別說明年就能通車。大半天下來，看房當天的售樓處都是比較冷清的，並未出現大批的炒房客團購的情況。能夠讓蘇州投資客盯上湖州的其中一個很大的原因就是中介的集體狂歡。
中介如此賣力當然是傭金高，據說成交一套湖州新房，有些可以給到7-10萬的傭金，本地中介自己也要買房，這個月的傭金都夠付首付。
湖州樓市的真相近日，湖州市統計局公佈了2019年1-8月期間的全市主要經濟指標。其中有一些數據涉及到了房地產行業。根據湖州市統計局的說法，「湖州市儘管一季度經濟運行開局良好，但是房地產行業仍然面臨著嚴峻的下行趨勢，市場形勢仍不明朗。」從公佈的數據來看，湖州的房地產行業，尤其是市區的市場，仍然面臨較大的銷售壓力。1-8月期間，湖州房地產投資金額為430.8億元，增長7.8%；同期商品房新開工面積為755.3萬㎡，增長14.8%；商品住宅新開工面積為579.9萬㎡，增長16.3%！而商品房銷售面積則為488.5萬㎡，下降了10.3%！
據統計，截止到8月底，湖州全市庫存為52538套，其中主城吳興區庫存28267套，去化週期約為19.1月，南潯區庫存8976套，去化週期約為16個月。綜合分析以上數據可以發現，湖州的房地產市場一方面投資熱度提升，開工面積增加，而另一方面銷售面積卻呈下降趨勢。再加上龐大的庫存，樓市的去化仍然面臨著較大壓力。湖州的樓市和大多數三四線城市一樣，2015-2017年，湖州全市累計開工棚改安置住房（含貨幣化安置）6.3萬套、基本建成7.1萬套、竣工6.9萬套、交付入住6.1萬套；貨幣化安置在一定程度上推高城市商品住宅成交量價。今年湖州的拆遷戶數已經大規模減少。近日，湖州住房保障網公佈了今年湖州共有五個項目涉及棚改，開工數量共計2845戶，其中1921戶為貨幣安置，佔比近七成！短期來說，湖州樓市壓力來自於庫存積壓越來越多，這會帶來價格橫盤甚至是下跌的風險，因為本地的需求是有限的，而外地的蘇州投資客僅僅是因為現在蘇州被調控趕出來了，資金找不到去處，所以才來湖州投資，不過現在這個行情，市場上所剩的投資客真的不多了，炒作一波後就退潮了。這次蘇州人過來投資，都認為湖州就是長三角的價值窪地，已經跌不下去了。但是湖州目前的問題就是土地供應量非常大，而買房的人羣隨著棚改結束，在沒有外地人口流入的情況下會變得越來越少。湖州很多樓盤，打折基本上都要打骨折。通過低價等促銷手段來聚集人氣，然後再通過小幅多頻的加推來慢慢提升售價。長期來說，湖州目前的城鎮化率在62%左右，未來農村人口還會繼續向城市湧入，距離70%還有一點距離，到達這個水平，大概還有8年的發展時間。湖州這樣的城市，最大的問題是對外來人口幾乎沒有吸引力。因為他周邊城市蘇州杭州無錫嘉興，隨便一個都比他強，其他城市像吸鐵石一樣，把人口都吸走了。2018年湖州常住人口302.7萬，其中戶籍人口267.06萬，外來人口僅有35.64萬人。湖州的戶籍人口佔比達到了驚人的88%。從增量來看，近三年（2016年-2018年），湖州人口增長幾乎處於停滯，外來人口平均每年僅新增不到1.5萬人。
本地人大多數經歷過拆遷，家裡都有好幾套房，又沒有外來人口的支撐，很難對樓市形成強大的推動力。實在很難想像蘇州人過來投資後，將來誰接盤？大家可以關注我的微信公眾號：櫻桃大房子，獲取我所有的分析和投資建議。櫻桃大房子，專註研究房地產十年，通過深入研究宏觀經濟走勢，為讀者把握房地產跌漲週期，不唯空，不唯多，只唯實。
說實話現在入手已經有點晚了，各地的房價都漲過一波了，湖州好的板塊價位太高，差的板塊基本面又不太好，投資容易被套，環上海估計都是類似的情況，建議投資謹慎一點。
最近很多客戶問我湖州怎麼樣？值得投資？諸如此類的問題，確實湖州在今天的下半年開始市場開始慢慢的火熱，隨著蘇州、杭州房價的持續走高，加上蘇州7月24號出臺的2年限購令，蘇州的購買力外溢到湖州，目前很大一部分買到湖州的是蘇州過去的，那麼湖州是否真的具體價格窪地的潛力？現在的入場時機是否適合？如果投資需求的話持有幾年為最佳？小編在2016年就在負責湖州的房產，直到現在，對於湖州還是有一定的瞭解的，我們就著以上的問題來分析一下湖州置業的優點or缺點，如某些觀點不服，歡迎提出指導意見！
壹
湖州市是浙江省下轄地級市，是「長三角城市羣」成員城市 、環杭州灣大灣區核心城市、G60科創走廊中心城市，地處浙江省北部，東鄰嘉興，南接杭州，北瀕太湖，與無錫、蘇州隔湖相望，是環太湖地區因湖而得名的城市。處在太湖南岸，東苕溪與西苕溪匯合處。下設2區3縣，面積5820.13平方千米。2017年戶籍人口299.5萬。2018年12月，被評為2018中國大陸最佳地級城市30強，2018中國最佳旅遊目的地城市第20名。
貳
湖州的優點：
優點一：隨著蘇州限購加碼，短時間蘇州的房產市場不是很好，現在很多蘇州的這邊的房產銷售把手上有錢、且在蘇州限購的客戶轉介紹湖州買房；在我國有一個羊羣效應，越是買的人多，大家越是搶著買；當供不應求的時候，開發商漲價也是必然的必然的事情。
優點二：今年上半年設立了《南太湖經濟開發區》作為未來浙江省重點扶持的四大經濟開發區只有，之前很火的杭州灣也是浙江省重點扶持的開發區。
優點三：超過租金回報，現在湖州的織裏鎮，房價在11000左右，但是三房的房子，精裝修，租金能租到3000到4500之間，相當於部分蘇州房子的租金，但是房價相差很大，湖州市區，精裝修的，租金基本都在2500到4000之間，年回報率可達2.6%-4%，這個回報率在整個環滬板塊回報率算是比較高的了。
優點四：湖州位於長三角核心區域，它分別與浙江杭州、嘉興，江蘇蘇州、安徽宣城交界；湖州地處浙、蘇、皖交界，到上海的距離車程2小時左右；隨著長三角一體化不斷深入的發展，未來湖州的地理位置將會越發重要。
優點五：滬蘇湖高鐵確定審批通過，開通以後到上海也就35分鐘左右，大大的拉短了離上海的時間，現在去上海只能自己開車或者做大巴車，如果想坐高鐵，只有在杭州去轉車，未來滬蘇湖開通將會大大改善狀況！
優點六：湖州的房價也是目前整合環滬板塊價格較低的；杭州均價在2.8萬、蘇州均價在2.1萬、嘉興均價在1.2萬左右，但是嘉興很多樓盤綁定30萬的車位，真實價格在1.5萬左右、湖州目前平均價格在1.05萬左右；
優點七：亞運會分會場，因為亞運會主會場在杭州，分會場會在湖州這邊這邊，所以會提高湖州的知名度，拉動湖州的經濟。
叄
湖州的不足：
不足一：去年湖州的GDP在2719億，生產總值在整個浙江屬於中等水平；湖州目前主要以輕工業為主，童裝、紡織、電梯、地板等；其次，湖州的南太湖、莫干山、南潯古鎮等旅遊業、農業湖州的支柱產業；總體來說湖州目前的經濟表現一般，缺少可以吸引高端人才的產業。
不足二：去年湖州統計的常住人口在299.5萬人，人口排名在環滬板塊也是屬於較少的城市，如果經常關注房產的朋友大家應該知道，一個城市人口的多少決定未來這個城市房產市場的勢頭，如果人口不足，後期房價很難真正的漲起來。
不足三：小編在2016年開始賣湖州的房子，那時候湖州的庫存多，很多樓盤都是現房銷售；那時候大量上海的購房者湧入湖州，湖州的庫存立馬銷售一空，新盤價格也突破了幾千塊；但是湖州最貴的仁皇山板塊價格在1.4-1.5萬左右，但是17-18年湖州的房價幾乎是沒怎麼漲，也就最近大量的蘇州人過去買房，價格才開始又往上抬頭。
肆
結語：根據目前湖州的情況來看，目前入手湖州建議做好長期持有的準備；短期內湖州的人口很難真正的漲起來，最多短期內湖州的新樓盤先漲起來，二手房估計很難跟進一起漲，至少跟進時間會比較長。
原因有三，一是湖州目前缺少支柱的產業來為它支撐經濟和吸引人口，雖然剛剛設立南太湖新區各方面的規劃還可以，但是它需要一定的時間才能發展起來；
二湖州人口目前還是少了些，沒有人口支撐的二手房很難起來，二手房沒有起來這個地方就不算真正的漲價，相信湖州後期會慢慢出政策來吸引人口，但是需要一定時間；
三湖州目前的交通利好是《滬蘇湖高鐵》，有很多人在傳湖州在修建地鐵，實際情況是沒有的，目前有規劃的草圖出來；還是因為人口，沒有達到修地鐵的標準！
未來湖州將會越來越好，但是一切都需要一定的時間；長期投資可以，短期不建議；養老湖州比較合適，空氣好，綠化率高，整體環境不錯，房價也不高，適合老年人居住。
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小編自2015至今一直負責環滬板塊房產，對於環上海樓市有一定了解；有考慮在環滬置業，但是比較迷茫，不知道選哪裡好？，可以點擊下方連接找到我，告訴我您的需求，我會根據您的需求給您制定適合的置業計劃，每週都有看房活動，現在找到小編，可以獲得免費名額，全程免費接送！如果你想了解更多湖州的信息，咱們一起溝通探討！
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不是說那個地方的房子值不值得投資，首先要看你對這個城市有多少了解，對這個城市的發展的方向在哪裡，湖州在2019年4月30日成立的南太湖新區分為南太湖旅遊度假區 、仁皇山政務區、以及長東片區分為三大板塊，說到這三個板塊就要看你買房子的定義在哪裡了，個人覺得如果說買房子為了旅遊度假和養老就買在太湖旅遊度假區，如果買房子是為了孩子上學為了學區那就買在仁皇山板塊畢竟那邊的教育配套是湖州最好的，如果你考慮到後期的一個轉手問題那就考慮長東片區，因為長東片區是類似於蘇州的園區，大家都知道一個城市的發展最核心的是什麼？有企業的地方纔有外來人口，外來人口多的地方纔有買房子的需求，以及滬蘇湖高鐵建設的意義就是為了倒入人口，所以個人建議投資的話還是看好長東片區，以上都是個人的建議不喜歡的希望大家勿噴，覺得有道理的可以諮詢我.投資有風險買房需謹慎，希望大家買到自己喜歡的房子
值得，作為一個在上海工作的外地人，我都想在湖州買房。
因為上海社保要5年，我還有3年，鬼知道這3年會是什麼情況，政府可以把房價壓一壓嗎？算了，壓也壓不住，一線城市怎麼可能會跌？壓了漲的更猛，已經不在意這些了。反正有錢就買就對了。而且即使社保夠的話，我估計我也是沒有錢的啊。哈哈哈。
抱著一種絕望的心情，我從一個關注了很久的公眾號裏瞭解到南潯是個價值窪地，真的是窪地。單價才8,9000一平方，相比較周圍環滬城市價格，動輒1萬5，2萬以上，簡直是妥妥的良心價格啊。而且即將在2021年修滬蘇湖高鐵，以後從南潯站出發到上海虹橋，只需要30分鐘，這麼短的時間，想想以後自住，然後上海上班，也是能接受的。最最重要的而且杭州亞運會即將在2022年召開。簡直太有升值的空間了。
來之前我告訴自己，手上能動用的只有20萬。我未來是要自住的。
我興奮的跟好幾個朋友講，哇，一聽這個消息，他們也興奮的不得了。但是，大家都沒有來過這個地方，對這個地方也是第一次聽到過，所以我決定自己過來瞭解下情況，然後回去再跟他們討論下。可見一個人的階層是多麼重要，你能結交的其實也是跟你水平差不多的人了。
約好了那邊的中介，他們派車過來接我。早上10點出發，開車到湖州南潯後已經到12點了。
我們第一家去的是石榴玉蘭灣，這個地方一眼看上去就比較高大上，北京K2開發商，不清楚的可以自行百度下。去了後先給介紹了房子的位置，然後戶型瞭解了下，最後就是價格了。
因為我是二套房，首套房還在還款中，所以二套房要首付50%。目前樓層只有23,24兩層了。單價是9500一平方了，超期望了，我想的是有8000多的就好。這種情況下，只能看最小戶型的，79平方。尼瑪算下來總價80萬，首付要42萬多。月供2000多，壓力還好。但是首付找誰借。我沒跟人家借過錢，因為知道問別人借錢，大概率是要喫閉門羹的。現在這年頭，大概誰家也不寬裕吧。而且借錢在任何時候都是一件很遭人嫌棄的事情，除了自己父母。
不說了，在售樓部都已經感到了深深的惡意。戶型我是看上了，也很喜歡，但是真的是沒錢啊。
石榴玉蘭灣門口
樓盤地理位置，在南潯新區
石榴樓盤
友好的中介安慰我說，沒有關係，我帶你再去個地方，那裡可以3成首付哦，不過開發商是個小開發商。但是可以幫你墊資。然後一路開車，開到了舊館鎮。不要問我舊館鎮是什麼鎮，我也不知道，第一次來。進了鎮給我的感覺不好，到處都是破落的鄉鎮感覺，到處都是在拆遷，然後一個拐角處看到了售樓部。
這個樓盤現在賣的是2期房子，我是聽介紹房子的小妹妹說的。只有兩棟房子，說是洋房，共5層，湖州本地開發商。我是想著來小地方嘛，人生地不熟的，還是找個品牌商比較靠譜。來之前，老婆說不找小開發商，因為小開發商做工啊，資金情況啊，什麼的，萬一跑路了呢。
不過這家可以提供3成首付，但是要綁定個10萬的車位，人家石榴玉蘭灣就沒有要求這個車位，我發現大概本地開發商都要求綁定車位吧。這樣貸款還款就要多還一些，單價也是9500左右呢，而且房子沒幾套了。嗚嗚嗚，我想哭，怎麼都是9500左右了。網上說好的8500呢，反正總價算下來也是80萬了。不帶這麼欺負人的。
我想，我還不如湊點錢，買品牌商的呢？
然後小哥哥又帶我去了雙林鎮鉑金華府，有最小面積兩室一廳一衛的，52平方，單價9200多，綁定的有車位10萬，必須要全款，我就呵呵了。然後再看了一眼82平方的，綁定車位86萬，首付41萬3，我勒個去。我心中暗嘆，我TM過來是幹啥來的。
我跟小哥哥說，算了，我不看了，應該我這種情況都是買不起的。什麼孔雀城啊，新城海上風情是帶精裝修的，我都不要去了。小哥哥說，是的，他們單價都是10000-11000以上了。這個耿直的小哥哥。我跟小哥哥說，帶我去看看傳說中的南潯高鐵站地址吧。
我們一路開車，果然看到了一個高鐵站。是一個公交站臺。OMG。這應該就是真的了吧。有誰可以告訴我下的麼？發給朋友看了，大家哈哈一笑。
公交高鐵站
高鐵大概是在這條路上建的
然後我就回了上海。
晚上，我想了下需要借20幾萬，誰能大手筆借我這麼多，我跟我爸講了。他說能問別人也就借個2萬3萬還算是多的了。老婆說能借的只有1萬2萬最多了。我想我要問起碼不下於10個人借。我想想，還是算了，我拉不下臉。你想想，我能問十多年沒聯繫的表哥，一張嘴就是問人家借10萬嗎，人家的錢也不是大風刮來的。
只是覺得有點可惜，這麼好的地段，這麼好的政策，這麼好的機會，我就錯過了。好傷心好難過。可是誰讓我沒錢呢。嗚嗚嗚，讓我哭一會。。。
這段時間因為房子的事情，已經讓我無心上班，是不是一種病態，我覺得自己也要反思下。可是初心還是想有套自己房子而已，上海是已經沒有機會了，只能考慮周邊。其他地方還要社保，湖州不要啊。我覺得自己想法也沒錯啊，只是還是要認清自己，多大能力辦多大事。嗚嗚嗚。。。
不說了，好好看書，準備考研準備吧，這幾天已經耽誤好多天沒靜下心來看書了。
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