湖州的房子值得投资吗？
参考我之前的回答；
最近两个月，因为7.24楼市新政，苏州不灭的楼市神话终于慢慢的退下神坛了，8月份二手房成交套数环比下滑20%，价格环比跌幅是14%。
但是长三角另一个城市——湖州，却因为中介的炒作又走进了大家的视野。据说是苏州投资客大举进场，最厉害的时候一天扫下了90套房。当然这只是传说，实际上真假难辨。
可能很多人还一脸疑惑，湖州在哪？房子真的有投资价值吗？上周【樱桃大房子】团队亲自考察了一次湖州，为大家实地探访了浙江房价最便宜城市的楼市真相。
房价全省最低
湖州市是浙江省下辖地级市，地处浙江省北部，处在太湖南岸，东边是嘉兴和苏州，南边杭州，北面是太湖，下设2区3县。织里镇和南浔区都是著名的服装纺织基地，根据市统计局的数据，2018年，湖州市年平均工资为59622元，比上年增加5281元，增长9.7%。
其实湖州在长三角的地位挺尴尬的，北边无锡和苏州，南边杭州都是GDP破万亿的「万亿俱乐部」成员，然而湖州现在的GDP仅仅只有2700多亿元，排名第八，比衢州、丽水、和舟山高。但浙江地级市的房价，似乎跟GDP高低并无直接关联，否则你会无法理解连衢州、丽水那些比湖州经济更差的城市，房价比湖州还高，因为一个地方的房价始终是由当地供需结构所决定的。
老城区土地供应较少，市场已经接近饱和，基本上没什么新盘，均价1.3元/平方米。
凤凰开发区如今也没有新房了，暂时只剩一个公寓在售，均价1.2元/平方米。开发区西南分区，因为价格适中，在1.1万元/平方米左右，像绿城太湖明月，打完折只要8000多，成为大部分刚需的首选，也是上半年湖州主城区住宅卖的最好的。其次是贴著改善标签的仁皇山新区，这个区域也是湖州卖的最贵和教育资源最好的区域，均价在1.4万元/平方米左右；湖东西区上半年成交则位列第三，均价在1.2万元/平方米左右；而太湖度假区（南太湖新区）配套则相对欠缺，但是价格也去到了1.4万元/平方米；东部新城因为前几年政府大力支持，配套逐渐完善。均价在1.1万元/平方米，价格也相对较低。放眼全浙江省，湖州的房价真是各个地级市中最便宜的。
在贝壳找房上，这个楼盘的二手房均价一万左右，10年才翻了一倍，这样的涨幅，在全国沿海城市来说，应该是跑输大部分城市的。司机说，目前他现在住的这个楼盘的入住率只有三分之二，平时住的人也不多。
当天去到湖州已经下午6点多了，走了好几家中介店都是关门的。
晚上看了仁皇山片区的两个新盘，分别是信业仁皇悦和仁皇正弘府。这两个楼盘均价都在1.5万/㎡，而且两个楼盘在国庆期间都会有很大优惠，各种折扣算下来可以去到1.3-1.4万/㎡。
仁皇山现在是湖州有钱人扎堆的地方，所以这里的户型都是以改善为主，不过在湖州，除非公寓，住宅基本上最小都是三房以上。
当晚正好路过市区的一些公寓，从亮灯的情况可以看出，基本上没有什么人住，而中介告诉我，这些公寓之前就已经卖完了。那就只能安静的被套了！
在吉山南路有一位老中介和我说，小阳春后，二手房市场交易开始逐渐减少，他们店有时一个月都成交不了一套二手房，市场已经无法维持上半年的狂热局面。
（数据来源透明售房网湖州站）根据网路上的消息，近日签约量的提升或与苏州客户的大量涌入有关。苏州7.24调控新政经过了快一个月的市场反应期后，苏州投资客亟须寻找下一个投资标的，环绕一周，只能投向周边不限售不限购的湖州了。而苏州投资客买的主要集中在东部新城，计划2022年通车沪苏湖高铁就是在东部新城，而且这一块区域在地理位置上也离苏州比较近，价格相对仁皇山低一点。
爱家曦霖樾售楼处
海伦堡星悦售楼处以上两个楼盘都是位于东部，海伦堡星悦均价10500，95平方-127平方。爱家曦霖樾更靠近万达广场，价格12000。据说湖州地铁预计2020年通车，对此我和很多销售都确认过，但是大部分的答复都一样，表示内部消息已经确认了，只是没有文件，都准备修了。比较尴尬的是湖州目前没有被国家批复的地铁规划，更别说明年就能通车。大半天下来，看房当天的售楼处都是比较冷清的，并未出现大批的炒房客团购的情况。能够让苏州投资客盯上湖州的其中一个很大的原因就是中介的集体狂欢。
中介如此卖力当然是佣金高，据说成交一套湖州新房，有些可以给到7-10万的佣金，本地中介自己也要买房，这个月的佣金都够付首付。
湖州楼市的真相近日，湖州市统计局公布了2019年1-8月期间的全市主要经济指标。其中有一些数据涉及到了房地产行业。根据湖州市统计局的说法，「湖州市尽管一季度经济运行开局良好，但是房地产行业仍然面临著严峻的下行趋势，市场形势仍不明朗。」从公布的数据来看，湖州的房地产行业，尤其是市区的市场，仍然面临较大的销售压力。1-8月期间，湖州房地产投资金额为430.8亿元，增长7.8%；同期商品房新开工面积为755.3万㎡，增长14.8%；商品住宅新开工面积为579.9万㎡，增长16.3%！而商品房销售面积则为488.5万㎡，下降了10.3%！
据统计，截止到8月底，湖州全市库存为52538套，其中主城吴兴区库存28267套，去化周期约为19.1月，南浔区库存8976套，去化周期约为16个月。综合分析以上数据可以发现，湖州的房地产市场一方面投资热度提升，开工面积增加，而另一方面销售面积却呈下降趋势。再加上庞大的库存，楼市的去化仍然面临著较大压力。湖州的楼市和大多数三四线城市一样，2015-2017年，湖州全市累计开工棚改安置住房（含货币化安置）6.3万套、基本建成7.1万套、竣工6.9万套、交付入住6.1万套；货币化安置在一定程度上推高城市商品住宅成交量价。今年湖州的拆迁户数已经大规模减少。近日，湖州住房保障网公布了今年湖州共有五个项目涉及棚改，开工数量共计2845户，其中1921户为货币安置，占比近七成！短期来说，湖州楼市压力来自于库存积压越来越多，这会带来价格横盘甚至是下跌的风险，因为本地的需求是有限的，而外地的苏州投资客仅仅是因为现在苏州被调控赶出来了，资金找不到去处，所以才来湖州投资，不过现在这个行情，市场上所剩的投资客真的不多了，炒作一波后就退潮了。这次苏州人过来投资，都认为湖州就是长三角的价值洼地，已经跌不下去了。但是湖州目前的问题就是土地供应量非常大，而买房的人群随著棚改结束，在没有外地人口流入的情况下会变得越来越少。湖州很多楼盘，打折基本上都要打骨折。通过低价等促销手段来聚集人气，然后再通过小幅多频的加推来慢慢提升售价。长期来说，湖州目前的城镇化率在62%左右，未来农村人口还会继续向城市涌入，距离70%还有一点距离，到达这个水平，大概还有8年的发展时间。湖州这样的城市，最大的问题是对外来人口几乎没有吸引力。因为他周边城市苏州杭州无锡嘉兴，随便一个都比他强，其他城市像吸铁石一样，把人口都吸走了。2018年湖州常住人口302.7万，其中户籍人口267.06万，外来人口仅有35.64万人。湖州的户籍人口占比达到了惊人的88%。从增量来看，近三年（2016年-2018年），湖州人口增长几乎处于停滞，外来人口平均每年仅新增不到1.5万人。
本地人大多数经历过拆迁，家里都有好几套房，又没有外来人口的支撑，很难对楼市形成强大的推动力。实在很难想像苏州人过来投资后，将来谁接盘？大家可以关注我的微信公众号：樱桃大房子，获取我所有的分析和投资建议。樱桃大房子，专注研究房地产十年，通过深入研究宏观经济走势，为读者把握房地产跌涨周期，不唯空，不唯多，只唯实。
说实话现在入手已经有点晚了，各地的房价都涨过一波了，湖州好的板块价位太高，差的板块基本面又不太好，投资容易被套，环上海估计都是类似的情况，建议投资谨慎一点。
最近很多客户问我湖州怎么样？值得投资？诸如此类的问题，确实湖州在今天的下半年开始市场开始慢慢的火热，随著苏州、杭州房价的持续走高，加上苏州7月24号出台的2年限购令，苏州的购买力外溢到湖州，目前很大一部分买到湖州的是苏州过去的，那么湖州是否真的具体价格洼地的潜力？现在的入场时机是否适合？如果投资需求的话持有几年为最佳？小编在2016年就在负责湖州的房产，直到现在，对于湖州还是有一定的了解的，我们就著以上的问题来分析一下湖州置业的优点or缺点，如某些观点不服，欢迎提出指导意见！
壹
湖州市是浙江省下辖地级市，是「长三角城市群」成员城市 、环杭州湾大湾区核心城市、G60科创走廊中心城市，地处浙江省北部，东邻嘉兴，南接杭州，北濒太湖，与无锡、苏州隔湖相望，是环太湖地区因湖而得名的城市。处在太湖南岸，东苕溪与西苕溪汇合处。下设2区3县，面积5820.13平方千米。2017年户籍人口299.5万。2018年12月，被评为2018中国大陆最佳地级城市30强，2018中国最佳旅游目的地城市第20名。
贰
湖州的优点：
优点一：随著苏州限购加码，短时间苏州的房产市场不是很好，现在很多苏州的这边的房产销售把手上有钱、且在苏州限购的客户转介绍湖州买房；在我国有一个羊群效应，越是买的人多，大家越是抢著买；当供不应求的时候，开发商涨价也是必然的必然的事情。
优点二：今年上半年设立了《南太湖经济开发区》作为未来浙江省重点扶持的四大经济开发区只有，之前很火的杭州湾也是浙江省重点扶持的开发区。
优点三：超过租金回报，现在湖州的织里镇，房价在11000左右，但是三房的房子，精装修，租金能租到3000到4500之间，相当于部分苏州房子的租金，但是房价相差很大，湖州市区，精装修的，租金基本都在2500到4000之间，年回报率可达2.6%-4%，这个回报率在整个环沪板块回报率算是比较高的了。
优点四：湖州位于长三角核心区域，它分别与浙江杭州、嘉兴，江苏苏州、安徽宣城交界；湖州地处浙、苏、皖交界，到上海的距离车程2小时左右；随著长三角一体化不断深入的发展，未来湖州的地理位置将会越发重要。
优点五：沪苏湖高铁确定审批通过，开通以后到上海也就35分钟左右，大大的拉短了离上海的时间，现在去上海只能自己开车或者做大巴车，如果想坐高铁，只有在杭州去转车，未来沪苏湖开通将会大大改善状况！
优点六：湖州的房价也是目前整合环沪板块价格较低的；杭州均价在2.8万、苏州均价在2.1万、嘉兴均价在1.2万左右，但是嘉兴很多楼盘绑定30万的车位，真实价格在1.5万左右、湖州目前平均价格在1.05万左右；
优点七：亚运会分会场，因为亚运会主会场在杭州，分会场会在湖州这边这边，所以会提高湖州的知名度，拉动湖州的经济。
叁
湖州的不足：
不足一：去年湖州的GDP在2719亿，生产总值在整个浙江属于中等水平；湖州目前主要以轻工业为主，童装、纺织、电梯、地板等；其次，湖州的南太湖、莫干山、南浔古镇等旅游业、农业湖州的支柱产业；总体来说湖州目前的经济表现一般，缺少可以吸引高端人才的产业。
不足二：去年湖州统计的常住人口在299.5万人，人口排名在环沪板块也是属于较少的城市，如果经常关注房产的朋友大家应该知道，一个城市人口的多少决定未来这个城市房产市场的势头，如果人口不足，后期房价很难真正的涨起来。
不足三：小编在2016年开始卖湖州的房子，那时候湖州的库存多，很多楼盘都是现房销售；那时候大量上海的购房者涌入湖州，湖州的库存立马销售一空，新盘价格也突破了几千块；但是湖州最贵的仁皇山板块价格在1.4-1.5万左右，但是17-18年湖州的房价几乎是没怎么涨，也就最近大量的苏州人过去买房，价格才开始又往上抬头。
肆
结语：根据目前湖州的情况来看，目前入手湖州建议做好长期持有的准备；短期内湖州的人口很难真正的涨起来，最多短期内湖州的新楼盘先涨起来，二手房估计很难跟进一起涨，至少跟进时间会比较长。
原因有三，一是湖州目前缺少支柱的产业来为它支撑经济和吸引人口，虽然刚刚设立南太湖新区各方面的规划还可以，但是它需要一定的时间才能发展起来；
二湖州人口目前还是少了些，没有人口支撑的二手房很难起来，二手房没有起来这个地方就不算真正的涨价，相信湖州后期会慢慢出政策来吸引人口，但是需要一定时间；
三湖州目前的交通利好是《沪苏湖高铁》，有很多人在传湖州在修建地铁，实际情况是没有的，目前有规划的草图出来；还是因为人口，没有达到修地铁的标准！
未来湖州将会越来越好，但是一切都需要一定的时间；长期投资可以，短期不建议；养老湖州比较合适，空气好，绿化率高，整体环境不错，房价也不高，适合老年人居住。
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不是说那个地方的房子值不值得投资，首先要看你对这个城市有多少了解，对这个城市的发展的方向在哪里，湖州在2019年4月30日成立的南太湖新区分为南太湖旅游度假区 、仁皇山政务区、以及长东片区分为三大板块，说到这三个板块就要看你买房子的定义在哪里了，个人觉得如果说买房子为了旅游度假和养老就买在太湖旅游度假区，如果买房子是为了孩子上学为了学区那就买在仁皇山板块毕竟那边的教育配套是湖州最好的，如果你考虑到后期的一个转手问题那就考虑长东片区，因为长东片区是类似于苏州的园区，大家都知道一个城市的发展最核心的是什么？有企业的地方才有外来人口，外来人口多的地方才有买房子的需求，以及沪苏湖高铁建设的意义就是为了倒入人口，所以个人建议投资的话还是看好长东片区，以上都是个人的建议不喜欢的希望大家勿喷，觉得有道理的可以咨询我.投资有风险买房需谨慎，希望大家买到自己喜欢的房子
值得，作为一个在上海工作的外地人，我都想在湖州买房。
因为上海社保要5年，我还有3年，鬼知道这3年会是什么情况，政府可以把房价压一压吗？算了，压也压不住，一线城市怎么可能会跌？压了涨的更猛，已经不在意这些了。反正有钱就买就对了。而且即使社保够的话，我估计我也是没有钱的啊。哈哈哈。
抱著一种绝望的心情，我从一个关注了很久的公众号里了解到南浔是个价值洼地，真的是洼地。单价才8,9000一平方，相比较周围环沪城市价格，动辄1万5，2万以上，简直是妥妥的良心价格啊。而且即将在2021年修沪苏湖高铁，以后从南浔站出发到上海虹桥，只需要30分钟，这么短的时间，想想以后自住，然后上海上班，也是能接受的。最最重要的而且杭州亚运会即将在2022年召开。简直太有升值的空间了。
来之前我告诉自己，手上能动用的只有20万。我未来是要自住的。
我兴奋的跟好几个朋友讲，哇，一听这个消息，他们也兴奋的不得了。但是，大家都没有来过这个地方，对这个地方也是第一次听到过，所以我决定自己过来了解下情况，然后回去再跟他们讨论下。可见一个人的阶层是多么重要，你能结交的其实也是跟你水平差不多的人了。
约好了那边的中介，他们派车过来接我。早上10点出发，开车到湖州南浔后已经到12点了。
我们第一家去的是石榴玉兰湾，这个地方一眼看上去就比较高大上，北京K2开发商，不清楚的可以自行百度下。去了后先给介绍了房子的位置，然后户型了解了下，最后就是价格了。
因为我是二套房，首套房还在还款中，所以二套房要首付50%。目前楼层只有23,24两层了。单价是9500一平方了，超期望了，我想的是有8000多的就好。这种情况下，只能看最小户型的，79平方。尼玛算下来总价80万，首付要42万多。月供2000多，压力还好。但是首付找谁借。我没跟人家借过钱，因为知道问别人借钱，大概率是要吃闭门羹的。现在这年头，大概谁家也不宽裕吧。而且借钱在任何时候都是一件很遭人嫌弃的事情，除了自己父母。
不说了，在售楼部都已经感到了深深的恶意。户型我是看上了，也很喜欢，但是真的是没钱啊。
石榴玉兰湾门口
楼盘地理位置，在南浔新区
石榴楼盘
友好的中介安慰我说，没有关系，我带你再去个地方，那里可以3成首付哦，不过开发商是个小开发商。但是可以帮你垫资。然后一路开车，开到了旧馆镇。不要问我旧馆镇是什么镇，我也不知道，第一次来。进了镇给我的感觉不好，到处都是破落的乡镇感觉，到处都是在拆迁，然后一个拐角处看到了售楼部。
这个楼盘现在卖的是2期房子，我是听介绍房子的小妹妹说的。只有两栋房子，说是洋房，共5层，湖州本地开发商。我是想著来小地方嘛，人生地不熟的，还是找个品牌商比较靠谱。来之前，老婆说不找小开发商，因为小开发商做工啊，资金情况啊，什么的，万一跑路了呢。
不过这家可以提供3成首付，但是要绑定个10万的车位，人家石榴玉兰湾就没有要求这个车位，我发现大概本地开发商都要求绑定车位吧。这样贷款还款就要多还一些，单价也是9500左右呢，而且房子没几套了。呜呜呜，我想哭，怎么都是9500左右了。网上说好的8500呢，反正总价算下来也是80万了。不带这么欺负人的。
我想，我还不如凑点钱，买品牌商的呢？
然后小哥哥又带我去了双林镇铂金华府，有最小面积两室一厅一卫的，52平方，单价9200多，绑定的有车位10万，必须要全款，我就呵呵了。然后再看了一眼82平方的，绑定车位86万，首付41万3，我勒个去。我心中暗叹，我TM过来是干啥来的。
我跟小哥哥说，算了，我不看了，应该我这种情况都是买不起的。什么孔雀城啊，新城海上风情是带精装修的，我都不要去了。小哥哥说，是的，他们单价都是10000-11000以上了。这个耿直的小哥哥。我跟小哥哥说，带我去看看传说中的南浔高铁站地址吧。
我们一路开车，果然看到了一个高铁站。是一个公交站台。OMG。这应该就是真的了吧。有谁可以告诉我下的么？发给朋友看了，大家哈哈一笑。
公交高铁站
高铁大概是在这条路上建的
然后我就回了上海。
晚上，我想了下需要借20几万，谁能大手笔借我这么多，我跟我爸讲了。他说能问别人也就借个2万3万还算是多的了。老婆说能借的只有1万2万最多了。我想我要问起码不下于10个人借。我想想，还是算了，我拉不下脸。你想想，我能问十多年没联系的表哥，一张嘴就是问人家借10万吗，人家的钱也不是大风刮来的。
只是觉得有点可惜，这么好的地段，这么好的政策，这么好的机会，我就错过了。好伤心好难过。可是谁让我没钱呢。呜呜呜，让我哭一会。。。
这段时间因为房子的事情，已经让我无心上班，是不是一种病态，我觉得自己也要反思下。可是初心还是想有套自己房子而已，上海是已经没有机会了，只能考虑周边。其他地方还要社保，湖州不要啊。我觉得自己想法也没错啊，只是还是要认清自己，多大能力办多大事。呜呜呜。。。
不说了，好好看书，准备考研准备吧，这几天已经耽误好多天没静下心来看书了。
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