如何看待疫情期間，自如面對租金漲價質疑，回應為正常變動？

2月10日，針對近期媒體和住戶關注的自如租客租金有浮動的情況，自如回應稱，續約整體平穩，出現個例多為長租換短續導致，租金價格變動僅為個別租客情況。同時，為解決租客租房難題，自如也將為2月長租改短續的用戶提供一定的便利措施，包括續約租金的優惠等，有效期限會根據疫情發展及實際情況進行調整。

一、幾點事實

1、現租住房間（2臥）三月中旬到期。

2、前後價格對比。單位面積租金將由331.36元/平方米漲至432.99元/平方米，漲幅達30.67%。月租金增加額超過1000元；

3、合租其他房間價格對比。據管家提供信息顯示，合租主臥（帶獨衛陽臺，且獨衛陽檯面積不納入租金計算）租金將由337.96元/平方米漲至397.57元/平方米，漲幅17.64%。考慮漲租後價格，我所租住房間高出主臥8.9%；

4、同小區其他房間價格對比。據自如app，同小區待出租長租房源1個，同為2臥，其他條件基本相同。其掛牌單位面積租金355.46元/平方米。我所租住的房間價格高出21.81%。

二、一些感想

1、自如貝殼等中介機構的出現在一定程度上解決了租房市場雙方信息搜索難度，將雙方信息搜索成本轉化為佣金費用；

2、分工——讓專業的人做專業的事是可以提升效率的。社會主義市場經濟體制下，效率提升的好處不應該全部由中介拿走。即便全部拿走，中介在道義上也沒有理由再向出租人和承租人再攫取任何利益；

3、在疫情困城的特殊時期，消費者被限制了用腳投票的權利，如果中介藉機漲價，於情於理都是十分不正確的——除非中介能夠證明自己的成本在疫情前後發生了如此大的變化。考慮到服務業與製造業提供服務方式、途徑的本質不同，我不相信中介的成本有如此漲幅；

4、這個時候的租戶，就像被大股東侵害利益的小股東一樣憤慨。不同的是，現在的我們暫時沒辦法用腳投票。

我真是太生氣了。不續租去住街上嗎？看房搬家現在哪個小區會讓我隨便進出？只有續租。如果只有續租，我腿呢！

似乎可以主張合同「顯失公平」，在疫情平穩後撤銷合同，只需按相對合理的價格支付佔有期間的費用。我根據掌握的情況具體回答一下。先上法律依據：

《民法總則》第151條一方利用對方處於危困狀態、缺乏判斷能力等情形，致使民事法律行為成立時顯失公平的，受損害方有權請求人民法院或者仲裁機構予以撤銷。
《民法總則》第157條民事法律行為無效、被撤銷或者確定不發生效力後，行為人因該行為取得的財產，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方由此所受到的損失；各方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。法律另有規定的，依照其規定。《最高人民法院關於審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件司法解釋》第5條第1款「房屋租賃合同無效，當事人請求參照合同約定的租金標準支付房屋佔有使用費的，人民法院一般應予支持。」

一、是否構成「顯失公平」

根據《民法總則》第151條的規定，因顯失公平而撤銷合同，須符合以下條件：①主觀上合同一方當事人利用了對方處於危困狀態、缺乏判斷能力等情形。②客觀上民事行為成立時顯失公平。^[1]

（一）自如利用了租客處於危困狀態的情形

危困狀態，一般指因陷入某種暫時性的急迫困境而對於金錢、物的需求極為迫切等。^[2]疫情期間，因政府一系列措施，部分異地租客不便返回出租屋，更不可能搬家換租，此時租期已到的租客只能選擇續租房屋，無疑處於危困狀態。自如利用這一情況提高租金，利用了租客處於危困狀態的情形。

（二）租客與自如成立的續租合同顯失公平

價格不公平是顯失公平合同的常見案型，租客與自如成立的續租合同是否顯失公平，有待判斷。我認為以下因素可供參考：

1.租客與自如訂立的合同屬於普通的民事合同，非商事交易。商事交易中，法官往往不會貿然判斷價格是否公平，^[3]但對於普通民事合同，法官有必要加以審查。

2.參考往年情況，本次自如漲幅似乎確實過高。媒體報道，2018年12月1日之前，自如曾承諾「不漲價及續約漲幅不超過5%」，後來又承諾，「全國九城市續約價平均漲幅不超5%「，「最高漲幅為10%」。2019年12月，《北京商報》也報道過自如逆市漲價的情況，最高漲幅為20%。本次漲幅顯然已經超過以往情況，何況還處於疫情時期。

http://my-h5news.app.xinhuanet.com/h5/download.html (二維碼自動識別)

綜上，基於目前情況，我傾向於認為，在自如漲幅過高情況下，其與租客訂立的租賃合同「顯失公平」。已經與自如達成協議的租客，未來疫情平穩後，可以依據《民法總則》第151條撤銷合同。

二、合同撤銷的效果：撤銷之後你不必繼續住在自如並支付高額房租，此前房租則可以按相對合理的價格支付

根據《民法總則》第157條的規定，合同被撤銷後，行為人因該行為取得的財產，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方由此所受到的損失；各方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。法律另有規定的，依照其規定。

但問題在於，租賃合同在法律上屬於「繼續性合同」，它被撤銷後，只能否定合同將來對你們的約束，不能否定撤銷前對你們產生的影響。^[4]

那麼，從續租合同簽訂起，直至合同被撤銷這段期間內，佔用房屋的費用如何計算呢？我認為可以參考《最高人民法院關於審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件司法解釋》第5條第1款的規定，即「參照合同約定的租金標準支付房屋佔有使用費「。

注意這裡的用詞是「參照」，《最高人民法院關於審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件司法解釋的理解與適用》對此解釋是：

「本司法解釋在這一問題上賦予審理案件的法官以自由裁量權，由審理案件的法官根據案件具體情況，酌情進行處理。合同約定的租金標準只是裁量的依據之一，並非不可動搖，存在如約定租金標準明顯高於市場價值的情況，法官當然可以裁量酌減。「

因此，此時自如的承租人可以請求法官酌減過高的租金，僅需按相對合理的價格支付房屋佔有期間的費用。

完。

2020年2月14日更新：補上了「房屋佔有使用費「如何支付的規定；補上了「繼續性合同」無效或被撤銷，其效果不具有溯及力的裁判依據。

參考

^李適時主編：《中華人民共和國民法總則釋義》，法律出版社2017年4月版。
^同上。
^參見最高人民法院（2014）民抗字第21號民事判決書：「上述兩項轉讓股權行為均為商事交易行為，應由參與相關交易的商事主體自行判斷交易價格在沒有足夠證據證明的情況下，不應認定構成顯失公平。」
^參見徐州市賈汪區人民法院（2015）賈民初字第1289號案，「從土地租賃合同的連續性給付特徵來看，決定了其已經履行的部分具有不可消滅的性質，並不能簡單地「各自返還」和「恢復原狀」，已經產生了一種無法逆轉的事實狀態，因此只能予以保留。如果已經全部或部分履行的租賃合同被確認無效，則由於承租人不可能向出租人返還對其租賃物已享受的使用之利，從而必然排除了合同無效溯及力的適用。本案被告也因合同的履行獲得了佔有的收益，被告應參照租金支付標準向原告支付佔有使用費。「

有一套自己的房子很重要，實在不行，找個好房東。坐地起價趁火打劫，自如讓人很不自如……