天津首套首付，預算65萬，兼顧教育居住和投資，在海教園和北辰之間猶豫，怎麼選擇？
教育：小孩6個月，未來會在天津上學，所以考慮教育。居住：我未來一直會在北京，但小孩來天津上學後老人和媳婦會過來，所以也考慮居住和生活配套。投資：因為目前預算有限，未來打算攢夠錢了把房子轉手再搬到市內去，所以也考慮投資。
謝謝邀請，了解到了咱們的需求，目前的主要需求是考慮天津這邊落戶和剛需置業，外加有一定的投資需求，首套首付65萬，可以考慮個總價200萬左右的房子，說實話如果是投資角度考慮天津房子，最後會挺受挫折的，因為天津的發展還是很慢的，所以房價的上漲速度和發展前景都是比較局限，很難達到短期的一個收益，所以買天津的房子還是剛需的為主； 您買房的考慮出發點是沒問題的，前期剛需先在環城四區選擇，目前也確實是環城發展空間比較大對於天津來說，等後期再去考慮置換到市區，這也是很大一部客戶的選擇角度，不過上面沒有說打算孩子什麼時候過來天津，是幼兒園就過來還是小學初中高中再轉學過來，這樣的選擇角度就完全不同了，環城四區發展來說西青最好，有高鐵地鐵也是外地人尤其北京客戶的選擇最多的，北辰因為之前主要是工業居多，所以環境有一定的影響，不過環內靠近市區的板塊也是很成熟，周邊的配套情況很方便，包括津南的鹹水沽也是很成熟，但是環城對於教育來說可能是個劣勢，沒有特別重點的小學中心，除了私立以外，如果是教育為主，目前確實也是津南的海教園比較受歡迎，有南開學校可以考市六區的高中，這個優勢對於市區以外的是最大的，但因為咱們短期學習還用不到，如果說等上學的時候也許這個教育不是那麼大的優勢，那樣造成的結果就是房價支撐不住，因為目前海教園的價格比西青區還要高，但是環城主要考慮教育的確實海教園是第一選擇，不過從投資角度海教園這個教育優勢是雙刃劍，成敗均取決於此，如果是求穩定升值環城倒不如選擇西青了，挨著南開區、河西區優勢還是蠻大的，或者稍稍添一點預算，可以買市六區的紅橋區的九和府，90平左右的房子總價220萬上下，周邊享受成熟配套地鐵高鐵也方便，畢竟是市六區的戶口，所以看孩子什麼時候來上學是如何打算的。
給你個不一樣的選擇，北辰招商雍祥府，前段日子大甩賣，整體還不錯，明年5-6月份交房，北辰三橫三縱城市主幹道的核心交匯點，在北辰重多項目中是個不太顯眼的盤，沒有明顯亮點，但是也沒短板，屬於水桶盤吧。
另外，我看了好幾個專業推盤的中介，唯獨沒看到業主的回饋，所以呢，就一個建議，感興趣請聯繫我，我帶你去有返點，就這麼簡單粗暴。
教育首推海教園，周邊商業選擇鹹水沽，但是缺點，政策，未來是否還可以上市區高中，這是未知的，北辰好點的學校偏少別說普育，其實環城四區都半斤八倆，環城的缺點在於不能上市區，但是你未來想換市區，你就是二套了，壓力會大
以您的預算，建議考慮北辰，首先您的需求是五年以後的教育，周期比較遠，海教園未來肯定不止一所學校，萬一上不了南開九年一貫制了呢？而且海教園因為教育優勢，價格通過16年的瘋狂的幾乎到達了頂端，相反北辰處於一個快速發展階段，北辰幾乎完全復刻了西青的發展模式，建高鐵站，創產業園區，引進大學城，但是恰恰北辰有比西青優勢的就是教育資源！豐富的教育資源加之獨特的地理位置，使北辰極具潛力！首先在2019年北辰成立三大教育集團（華辰，實驗，普育）大力平衡提升教育質量，更是簽下河北工業大學附屬學校，天津外院附屬學校，宜興阜還引進了北京名校，2020年四月正式與天津逸陽簽約，引進公立逸陽！使百姓看到了北辰區在教育事業上的決心！再有就是其他生活配套了，在建的地鐵四號線，貫穿北辰直達小街，已經開通的1/3/5號線路幾乎能夠到達北辰環內的各個角落，更有天津市第二兒童醫院，代謝病醫院，和北辰醫院，中醫院等頂級三甲專科醫院。眾多商業綜合體就不一一贅述了。可以說生活簡直太豐富多彩。然而您的通勤需求京濱高鐵北辰站也完全能夠滿足您的需求。或者做地鐵三號線去天津站，都是非常方便！200的預算，買個北辰近地鐵的三室完全夠了！
您好，海教園主要是注重於教育的，北城畢竟發展很多年了，要是您所謂的這幾方面都兼顧的話北辰更優勢一些
本來房子就沒有十全十美的，選一個最重要的條件來吧
如果教育肯定市區二手房。破點沒關係，用完就出手。
居住可以選擇東麗與河東交界或者北辰與紅橋交界，起碼配套發展起來了，最不行也距離幾個大型商業中心近。
投資，這個不好說，北辰或者海教園或者市區就隨便選一套，這個很大程度就看運氣。不過我還是推薦選擇北辰和紅橋交界，這個位置確實不錯。
你好，感謝邀請。海教園和北辰之間各有利弊，怎麼選擇您可以參考一下。
北辰，緊臨河北和紅橋。位置上是承接北京的重要一個樞紐站。面積來說比市內六區加起來還大，所以呢會出現地區性的差異，臨市區近的，有地鐵的，那麼房價就高一些，相反距離地鐵遠的，距離市區遠的就便宜一些。所以價格上的差異很大，有100萬能落戶的，也有400萬能改善的。相對於教育來說一般，北辰不是那麼重視教育，北辰的教育小學普通小學，普通中學，普通高中。只能上北辰的小學，中學，高中。基本不是考慮教育的，沒有太好的教育資源吧。
海教園全名叫天津市海河教育園區，天津市獨立的一個區，不屬於津南，主要就是教育資源，這個區是整個天津市來說唯一的一個不在市內六區，但是能讓你的孩子在市內六區上高中的這麼一個區。小學到初中時這個區里的南開小學，南開中學。9年一貫制。高中參加市內六區中考。小學的老師，中學的老師都是從南開中學的老師調過來的，所以教學質量來說很好。這個區目前價位都差不太多，170萬起到300萬。距離學校位置也都不遠，整體來說適合居住，改善，老人接送孩子也十分方便。生活配套目前已經十分的成熟。出門就有大型的超市購物中心。
根據您的需求我覺得最適合您的就是海教園，有一個條件是硬性條件，就是能考市內六區的高中，別的區域再怎麼好，也不能考市內六區，那麼海教園可以。教育資源是天津市的重點，而且小學9年一貫制，買個近的，到初中你都不用換房子，老人接送也十分的方便。有時間可以來考察一下。
仔細一看，推薦海教園的都是中介或者賣方的。
那地方能居住嗎？看地圖就懂了
你好，為什麼非要在海教園和北辰之間選呢，直接夠一夠買市區也差不多啊，紅橋的九和府，倆室89的和三室93平的，夠夠，首付也差不太多，距離地鐵1號線700米，坐地鐵到天津西站四站地，往返北京非常方便，而且小學有佳園裡，佳春里，佳寧里，也都不錯，保證可以考市內六區的高中，多好呀。還有就是河東有個現房項目，叫雅士蘭亭，買個倆室也差不多220左右，不過交通不如九和府方便一些，個人認為你們可以重點了解一下九和府，希望對你們有所幫助
6年後上學，北辰淮東路應該建設得比較周整了，應該最符合你的需求
無論是生活配套，或者是教育資源和未來發展，建議可以選擇津南區。津南區外來人口穩定，有大學城，人數很龐大，這就是能發展起來的前提。
我給題主說個題外話。很多都是中介推薦，我從買家置業角度說一說。
首套首付30%，如果未來賣了換二套，目前天津政策按照即使名下無房也算二套首付50%。
然後題主要考慮孩子和老人，那麼未來孩子上學後至少要三室。約100-120平。
開始分析題主兩個要求:一是教育，二是投資。教育是孩子剛需，無法改變。投資是因為改善型換房到市內六區所以首套才有投資屬性。
先分析第一個需求教育，天津市內六區小學對口，初中學片內搖號派位。市內六區外原則上不能考市內六區高中。這就是市內六區優勢。天津其他區不是沒好高中，但是知名的在濱海和武清，另外靜海一中和大港也還行，但是這都不是題主教育選擇的位置吧。題主計劃市內六區教育。那題主考慮轉學嗎？孩子上學以後買市內六區房子，天津轉學進市內六區上小學或初中，但是轉學教育局派位到片區內兜底校也就是最差的，題主考慮教育應該不會走這條路吧。另外有個機會選擇私立，但是有面試考試非100%可行，且可行也要承擔高昂學費，多少看行情。
如果題主同意我說的，那題主張孩子上市內小學對口，就是5年內心必須買房。
再談市內六區教育，和平河西南開是比較好的三個區(有人稱上三區)，河東河北紅橋相對普通的三個區(有人稱下三區)。題主追求好的教育，肯定上三區，和平太貴忽略。就拿河西均價算下，3.5-4w一平，110平三室要360萬起吧。二套首付180起。題主現在買房首付65w(貸款140萬)，要在5年內換房時首付180w(貸款180萬，利率上浮10%)，差價115w，也就是題主最近還房貸外還要一年純攢23萬元。這還不算未來換房後二套貸款利率上浮10%對未來多還貸款帶來的壓力，算算自己可以更了解。
所以題主現在買北辰，5年內換房到河西三室的前提就是我說的最近5年除還房貸以外每年純攢23萬，否則難以實現。當然如果降低生活質量標準，可以實現，比如不生二胎，老人不在天津一起生活，那麼河西兩室80平也夠三口之家所需，題主自行考慮。
當然有人會說市內六區下三區也可以考慮，雖然教育不如上三區，但是退而求其次，不追求非常好的教育，只要市內教育環境即可，尤其對初中要求不是很高的情況，5年內換房到河東區。那再算一算。河東三室100-120平，預計260萬可以買到。二套首付130w(貸款130w，利率上浮10%)，基本貸款月供維持在之前第一套房的水平，只是利率上浮了。130-65=65w，65/5=13，5年內題主只要還房貸之外每年純攢13萬，就可以實現換房到河東區，壓力一下小了一倍多，未來二套還款壓力也幾乎沒增加。能有更多經濟條件投入到孩子教育培訓和老人養老上。我覺得這是題主經濟條件有限未來職業收入不會有跨越增長時可以考慮的一個選擇。
但是其實從我的角度選擇，現在還有一個選擇，可能更值得考慮。就是題主經濟條件如果未來大概率放棄上三區的情況下，要選擇河東河北區，不如現在首套首付65w選擇河東河北，可以買200萬房產。而且孩子小上學前還不需要分室居住，所以買兩室三室都可以。在現在疫情低谷階段，這個總價，完全可以在河東河北買到80-100平的較好兩室或老破一點的三室，都可以挑到不錯的學區。然後就是貸款130w一直不變，也不會有二套利率上浮多還款，也不用考慮5年內換房壓力每年再純攢13w。5年內能純攢的就是等於省65萬，房產總價又省60萬，省了125萬，這還不包括二套利率上浮10%的多還貸款。還可能省了二套中介費5-8萬。
如果題主職業收入改觀，或真能攢的比預期更多，5年內隨時可以同區改善換大三室，或者輕鬆換到河西南開區，也不會有太大壓力。即使有職業危機經濟危機，也能保證一個市內河東河北區的好學校的學位上學，也不差。
最後回到題主第二個需求投資，按照我的建議，首套市內下三區，完全沒必要考慮投資，也許這就是一次到位的原則啦，就算改善，市內六區房產投資價值一定比北辰高很多，所以投資這個需求完全可以不必考慮。
我的需求分析和量化可能有些繁瑣，不過希望能給題主一些啟發。
乍一看這個問題。說北辰的肯定都是首推未來城。
海河教育園區優勢不僅在教育。
海河教育園區是可以考市內六區的高中的。環境也不錯三甲醫院加大學城。
其實您還有第三個選擇。
南站板塊。
第一，來回北京，高鐵方便
第二，教育逸陽，北京為明K12
現在市六區也可以了。
?200萬+ ?? 置業?? 市區 ??
【環城總價—置業市內六區】
九和府93平米首次亮相！
首付67萬置業市內六區、1號線地鐵房、交付365天倒計時、快速路通達全城！
即日起首次亮相【啟動排卡】
①本次首開6#，27層到頂，2021年6月交付，准現房一年倒計時！
②2萬元排卡鎖定房號，本次開盤僅52套房源！
③報價230-240萬，排卡客戶享受排卡97折優惠，首開抄底！
④排卡需確定購房人，不可更名，攜帶身份證+儲蓄卡營銷中心排卡，最終未認購2萬元可退
有什麼可猶豫的呢？當然是海教園！北辰有什麼，工業園？環內？還不是同樣不屬於市區！
海教園從環境到教育吊打北辰，根本不是一個級別，用西青和他對比倒還可以。
不用聽別的！肯定是海教園了、北辰能比嗎！
是首付65萬是么？如果是，直接在市裡買不好嗎？200萬買個兩居室也是可以的呀
首付65萬的話，個人更推薦北辰區，海教園也僅僅是近幾年才開始發展，多偏向教育，升值空間不太大，北辰區配套就成熟多了，如果您考慮新房的話，北辰也有幾個新房項目可以滿足您的需求，周邊緊鄰地鐵，學校是逸陽文思國際學校，作為更成熟的片區，升值，交通，教育都很方便，如果您有更多的想法，也可以私聊
人文環境海河園，市井百態選北辰
北辰的話你說北辰那啊，宜興埠、鐵東北路、新外環線北部新區、瑞景。
建議別買鐵東北路，百度鐵東北路農藥廠，多少是有點味，化學的東西聞著心裡彆扭。
現在海教園能上市區高中，但以後就不一定了。說現在能上是因為那的高中沒建好。你在查查吧，要是以後也能上當然海教園，以後不能的話，還是北辰吧（除了鐵東北路），西青也行，沒有教育優勢我不認為應該買海教園~
預算65萬是首付款能拿出來這些錢
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