我們先理下這個具體事件：今年7月以來，「樂伽公寓經營異常，疑似爆雷」、「分公司人去樓空」、「房東收不到租金、房客面臨驅逐」等消息在網上流傳。8月7日晚，樂伽公寓通過其微信公眾號發布公告稱，確認公司已停止經營，關閉所有業務，員工大量離職，沒有經營收入，無法償還客戶欠款。

一, 樂伽公寓的特殊的經營模式是什麼操作？

樂伽公寓作為一個租賃公司，在短短几年裡迅速發展主要歸功於它特殊的運行模式，即主要靠高價從房東手裡拿房，然後再由其以低於市場價的方式出租給租客。中間價格形成的資金缺口一方面靠不斷擴大市場來彌補，另一方面是靠它的租金收支調節，即從房東手裡以高於市場價拿房，但是租金的支付是月付或季付；而當其將房租轉租給租客的時候，會設置一個租金調節機制，如果租客想月付，租金價格就高，如果一次性支付半年甚至一年，租金相對就低。因此，不少租客圖便宜，便選擇半年付甚至一年付，在此模式下，樂伽公寓快速佔領市場。然而，由於市場預期不足及樂伽公寓的經營模式固有危機，樂伽公寓最終沒能擺脫破產的結局。

二，租客和房東的利益誰來維護？

樂伽公寓的官方聲明尚未顯示其已經向當地法院申請破產，目前來看，大筆資金救場的可能性比較小，破產或是無法避免的結局，那麼租客和房東的利益誰來維護呢？

首先，樂伽公寓的經營模式決定了該事件涉及到三方主體，即房東（多數）、樂伽公寓、租客（多數）。樂伽公寓與房東簽訂房租租賃合同，構成房屋租賃關係；然後再將控制的房屋分別轉租給租客，與租客簽訂房租租賃合同，構成房屋租賃合同關係。在租賃合同的履行過程中，在租客與樂伽公寓之間，大部分租客履行了支付租金的義務，因此，樂伽公寓應當保障房屋的承租狀態。然而，在房東與樂伽公寓之間，樂伽公寓沒有按約定支付租金，構成違約。現在樂伽公寓倒閉，無法繼續經營，導致目前的殘局。

那麼作為房東，他的維權可以選擇法院起訴樂伽公寓違約，收回房屋並要求其承擔違約責任。

對於租客，如果房東收回房屋，那麼其可以選擇法院起訴樂伽公寓，要求其退還租金並承擔違約責任。

但由於樂伽公寓經營不善，資金不足，所以問題的解決一定十分漫長。

三， 給行業帶來什麼樣的反思？今後應如何避免？

樂伽公寓事件暴露出很多問題，特別是我國租賃行業還缺乏法律化的約束，也沒有押金保障制度或擔保金制度。這也就意味著，企業倒閉了，對租客、房東而言，還缺乏相關保障。

因此，建議國家儘快立法，出臺住房租賃條例，建立准入門檻；此外應探索建立風險準備金制度以應對經營不善帶來的風險；同時也應該加強對長租公寓領域的金融管控。

我也不知道租客該如何應對。但是其實對房東來說，還是可以把損失降低。

也希望，能盡量多為租客考慮一下吧。

前幾天我自己寫了一篇，可以參考下。說真的，對租客是最糟糕的，房東還好

「樂伽公寓」為南京樂伽商業管理有限公司打造的一個公寓品牌，該公司成立於2016年5月30日，在企業信用信息系統上查詢可知：公司註冊資本雖為100萬人民幣，但實繳僅為15.3萬元。該公司有四名自然人股東，現登記住所為南京市建鄴區白龍江東街22號藝樹家工場項目1801室。

以杭州為例，目前樂伽企業的杭州分公司在整個杭州運營六七千套公寓，涉及人員高達上萬人。

樂伽企業的整體運營模式較為讓人不能理解，企業向房東高價接收房源，以一季一付的方式支付租金，但向租客確實以低於收房價出租房源，一起碼半年付甚至年付收取租金。由此產生現金流差，從而盈利。

目前對樂伽企業存在兩種看法：一是認為樂伽企業本就為圈錢跑路，但7月18號樂伽企業所在地的派出所是告知4名股東有兩名在外地處理分公司事宜，另兩名股東在南京未跑路。

另一種看法是：樂伽企業急於擴大企業規模，達到上市要求，或者以此向資本大鱷商談收購，從而將公司變現獲利，選擇低租金出租是為了降低房屋的空置率，而一次性收租半年或一年是為避免資本墊入補差，也可以最大程度收攏資金。

但很顯然，租金差目前用於哪裡無人可知，這種模式下幾乎可以說最大的風險轉至承租人中。

樂伽企業目前有兩種承諾，一是23號給出明確答覆，二是有些房東收到的一個承諾書（落款時間為7月15日，承諾一個月內解決）。

如何維權？這是目前很現實的問題，倘若7月23日，或者8月15日，都沒有答覆，那就很現實的需要面對維權問題。

有幾個問題需要考慮：

1. 首先，房東和樂伽簽的所謂的《房屋出租委託代理合同》的性質，是屬於代理合同還是租賃合同？

倘若為租賃合同，房東和樂伽其實也是出租人和承租人的關係，而實際承租人為次承租人，樂伽僅是轉租房屋。

倘若為委託代理合同，房東和樂伽之間是屬於委託關係，房東和實際承租人之間為租賃關係，樂伽在中間只能擔任中介。

而且在此應當注意，樂伽公司的經營範圍：商業管理、房產經紀、房屋維修、保潔服務、家政服務、裝飾工程設計施工。

說白了，樂伽公司無權對外經營房屋租賃，但是可做房產經紀。

2. 其次，雙方之間的法律關係。

目前經瞭解，房東和樂伽之間的合同性質極可能是房屋租賃合同（僅是其他律師告知，因合同涉及個人隱私，現在房東及租客都拒絕提供任何合同，目前尚未拿到合同原件。）

倘若是租賃合同關係，承租人無正當理由不支付或遲延支付租金的，出租人可以解除合同。

當然，這個肯定是有程序要求的，而不是很簡單的直接起訴即可。

房屋租賃合同無效、履行期限屆滿或者解除的情形下，承租人應將房屋返還出租人，但實際佔有房屋的是次承租人。次承租人在房屋租賃關係終止的時候，就不再擁有佔有、使用租賃房屋的合法依據，從而構成對出租人所有的租賃房屋的無權佔有，出租人就有權向次承租人主張返還房屋。當然，還可以要求次承租人支付逾期騰房佔有使用費。

當然，合同相對性的原理會在此帶來一些誤導，房東對房子有的權利是物權，而合同的權利是相當於一種類債權。如果合同合法有效且性質沒有差異的情況下，類債權確實可以對抗物權，但如果類債權的規定並不是那麼合理，物權的效力絕對是絕對性的。

3. 目前最佳解決方案。

其實對房東來說，他們是純虧損的，即使是調解，對房東來說也是不利。

而對租客來說，調解也許會是很好的選擇，因為租客承擔不起無家可歸的情況，調解雖然會讓租客多承擔一些支出，但實際上也是屬於低租，這部分是屬於利。而且如果家未能安定，又如何去跟樂伽企業處理事情呢？

但如果房東和租客想要一起處理此事，就必然面臨著調解和解，然後才能一致對外。

也許調解和解對房東租客來說都不是很滿意的解決方法，但這卻也正是所必須的。

本文轉自本人微博賬號（律途漫談），認證浙江天淳律師事務所律師

樂伽公寓走的路子非常的逆邏輯又非常的符合邏輯，說逆邏輯是因為別人做生意都是低買高賣賺取利潤，他做公寓是高價收房低價出，恰恰相反。說符合邏輯是因為，這在中國非常行得通，獨角獸一開始通過巨額補貼擴大市場份額，最後壟斷市場，喫蛋糕！

可惜的是樂伽背後沒有金主爸爸，走的是資金池的路子，租客預交一年房租，但樂伽卻按月或者按季度付給房東租金，這裡的時間差就給樂伽操作的空間，如果玩的好，也不是不可能熬到盈利，可惜玩砸了，現在因為資金鏈緊張暴雷！

房東收不到房租，要趕走租客；而租客都預交了一年甚至兩年的租金，肯定不願意搬，除非把租金退了；而租金在樂伽手裡早不知道去什麼地方了，樂伽自身難保，還能指望什麼。

今天我要說的是，我們可憐的租房人該怎麼辦！背井離鄉來大城市謀生，一次交了一年的房租，還沒住兩個月，又要被趕走，活該被欺負嘛？

想解決問題，先得看合同！

樂伽的租房合同中多處體現受房屋出租人委託，獲得房屋出租人授權，代為收取相應費用等字眼，可以看出這是樂伽接受房東委託，處理房屋租賃事宜。

根據合同法相關規定，在這種情況下，該租房合同對房東是有約束力的，樂伽在代理過程中的行為產生的法律後果也應當由房東承擔。租戶將租金足額支付給了樂伽，視為已經將房租交給了房東，那麼房東不能因樂伽沒有支付房屋租金為理由要求租戶搬離。房東應當向樂伽要錢，而不是租客！

因此，在樂伽事件中，租客最弱勢，但是卻是最佔理的。如果遇到房東驅趕，完全可以拿起法律武器要求房東承擔違約責任！

附相關法條：

合同法

第三百九十六條

委託合同是委託人和受託人約定，由受託人處理委託人事務的合同。

第四百零二條

受託人以自己的名義，在委託人的授權範圍內與第三人訂立的合同，第三人在訂立合同時知道受託人與委託人之間的代理關係的，該合同直接約束委託人和第三人，但有確切證據證明該合同只約束受託人和第三人的除外。

第四百零三條

受託人以自己的名義與第三人訂立合同時，第三人不知道受託人與委託人之間的代理關係的，受託人因第三人的原因對委託人不履行義務，受託人應當向委託人披露第三人，委託人因此可以行使受託人對第三人的權利，但第三人與受託人訂立合同時如果知道該委託人就不會訂立合同的除外。 受託人因委託人的原因對第三人不履行義務，受託人應當向第三人披露委託人，第三人因此可以選擇受託人或者委託人作為相對人主張其權利，但第三人不得變更選定的相對人。 委託人行使受託人對第三人的權利的，第三人可以向委託人主張其對受託人的抗辯。第三人選定委託人作為其相對人的，委託人可以向第三人主張其對受託人的抗辯以及受託人對第三人的抗辯。

第四百零四條

受託人處理委託事務取得的財產，應當轉交給委託人。

第四百零六條

有償的委託合同，因受託人的過錯給委託人造成損失的，委託人可以要求賠償損失。無償的委託合同，因受託人的故意或者重大過失給委託人造成損失的，委託人可以要求賠償損失。 受託人超越許可權給委託人造成損失的，應當賠償損失。

民生事件看樣沒機會上知乎的熱榜了，現在社會啊，沒出事還好，出了事你就是個弟弟～我其實不想維權啥的，沒意思～！現在的民事訴訟，耗錢耗時耗力！！！所謂的維權羣，不過是瞭解一下事態動態羣而已～！不過現在的日子確實比以前好了不少，俺也不敢說什麼，維權也木有卵用～！那些維權羣最後結果就是不歡而散～！就這樣吧～～拜拜了世界

這個問題我詳細諮詢過。

第一 不要私傳樂伽跑路，不管是作為房東，還是租客，都要希望樂伽能挺過去這一關，不要聽風就是雨！

第二 如果樂伽跑路，那麼樂伽跑路受害者只是房東！房東並無權強制收回房屋，因為任何一方都無權跳過第三方來做任何交集。畢竟目前社會還不是單純的可以全部按照合同辦事，房東作為受害者會來收房子是必須的。但是我必須強調一點，房東無權過來收房子！可以直接報警處理！

第三 第二點只是建立在房東不予租客做出任何商議強制收房的情況下，畢竟說的清楚點都屬於受害者，雙方應該統一戰線，一致對外。當然這是最壞的打算了。

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