很多年輕人工作沒幾年，身上的現金儲備不超過三十萬，又面臨結婚買房需求。

首付30萬買房的一般是強剛需客戶，這部分客戶都面臨一個問題：市區內可選樓盤少之又少，上車高明三水的話，又不具備通勤時效。每天花在路上的時間成本和通勤成本過高。

針對這部分客戶羣遇到的問題，寫篇文章，綜合分析下。

首付三十萬，按三成首付計大概是總金額100萬左右，按面積80到100方計，每平單價大概處於1萬到1.2萬這個區間（不算契稅和房屋維修基金）

首先我們看下今年上半年佛山各區房產數據

南海區，禪城區平均房價接近2萬，三水區，高明區平均房價接近一萬，順德區平均房價15710.

目前佛山房價只有15100左右，和東莞，廣州，深圳相比有著不小的價差，佛山平均房價不算很高的重要原因是三水，高明平均房價低，佛山整體的平均房價被三水高明拉低了。佛山中心城區房價其實並不低。

首付三十萬這個預算幾乎不可能在佛山中心地段、限購區買房。

為什麼加了個幾乎，是因為限購區還有一個版塊可以在考慮範圍。

南莊版塊

圖中箭頭所指幾個樓盤，首付預算大概在35以內，稍微加點錢還是可以在這個區域選擇的。

南莊的區位優勢是：離禪桂中心區域不遠，交通比較便捷，地鐵二號線有南莊，湖湧，綠島湖地鐵站。

適合人羣：在禪桂中心區域工作，對教育，配套有一定要求人羣。

南海順德非限購區域獅山，羅村，倫教

獅山，羅村，倫教因為區位較好，地處非限購區，平均價格在1.5以上，首付30萬幾乎沒有樓盤可選。

這三個區域可選擇的樓盤很少，保利中恆海暉城因為有最低64方小戶型，最低首付預算可以去到30萬。

如果是強剛需客戶，可以考慮，不過單價1.6也不便宜，不具備性價比優勢

南海偏遠地區

南海偏遠地區有丹竈，九江，西樵。

這三個版塊位置較偏，平均房價在1萬到1.4萬區間。首付三十萬左右在這個區域可選擇樓盤有十個左右。

這個版塊適合，西樵，九江，丹竈工作人羣；適合禪桂中心城區工作強剛需人羣。

此片區位於南海西部，原理廣州，不太適合廣州工作想要佛山置業人羣。

順德臨廣臨大良容桂版塊

容桂平均房價在1.2到1.7價格區間，首付30萬左右樓盤有五個左右。容桂北接大良，東和南沙隔江相望，南鄰中山。

未來地鐵規劃11號線，13號線經過，通過廣珠城際，廣珠西高速通勤廣州也很方便，整體區位尚可

容桂版塊適合容桂大良工作生活人羣；適合廣州番禺工作，強剛需，開車通勤人羣（通過廣州西線從容桂到南站不到三十分鐘）

順德龍江、杏壇、均安版塊

此版塊位於位於順德西南位置，緊挨江門，平均房價在1.1萬到1.4萬區間，既遠離禪桂中心城區，又不臨廣，近期無地鐵規劃，整體區位一般。

此版塊樓盤適合當地工作生活人羣

三水版塊

首付三十萬幾乎可以在三水閉著眼睛買房，除了三水新城，三水大部分地區樓盤首付可以控制在30萬以內。

但是個人認為三水高明房子不值得·，詳見之前的分析

老遊說房產：三水房子值不值得購買？?

zhuanlan.zhihu.com圖標

三水房產適合羣體：三水本地工作生活；獅山臨三水工作生活人羣，廣州花都臨三水工作生活人羣。其他版塊不建議。

高明版塊

高明是佛山平均房價最低的區域，也是佛山最為偏遠的區域，在高明甚至存在單價5000到6000的樓盤。

最近恆大某盤打出單價5000起，首付6萬起的促銷宣傳。這也是高明版塊的現狀，單價低，缺本地剛需支撐，缺價值支撐。

首付預算只有30萬的強剛需客戶可以果斷把高明版塊放棄

高明版塊只適合本地居民，以及自己預算比較少又想在佛山投資房地產的投資客。價格窪地不代表價值窪地，高明最主要的優勢就是便宜。

我認為高明單價5000元的房子是有投資價值的，畢竟大水泛濫時會抹平所有的窪地。

公寓值不值得購買？

有的人因為預算緊張，市區內好地段買房難度較大，就想退而求其次：先買個好地段的公寓，等資金充裕時賣掉功率再買住宅。

這是一個非常不合理的買房思路。如果是強剛需客戶，寧可租房，寧可借錢湊首付，萬萬不可買公寓。

原因有二：

一：公寓的升值屬性極差

有些公寓的投資回報率還不如銀行的投資回報率靠譜，2013年南海萬達廣場公寓最高價格就已經達到了15000元/㎡

時至今日萬達廣場的二手公寓價格11000左右，最近七年住宅漲了一倍有餘，公寓原地不懂不說，還跌了不少。

二：公寓流通屬性極差

公寓是個坑，輕易不要跳。佛山公寓靜態庫存和去化時間逐年上升，截止2020年6月佛山公寓的去化時間是30.5個月，與之相比住宅的去化時間僅有11個月

一手公寓都賣不掉，二手公寓能好出手嗎？

公寓屬於商業地產，交易總稅費接近20個點，這也是公寓難出手的很重要原因。所以公寓無法當做退而求其次的跳跳板，即使市區內買不起房，也不要選擇選擇公寓。

公寓也並非一無是處，公寓不限購不限貸，是資產配置的一種很好的補充，公寓 適合有多套房，購房名額已滿的投資人羣。

說白了就是等你錢足夠多的時候可以考慮買公寓優化資產結構。畢竟公寓的租金回報率還是很香的。

怎麼選二手房？

十年以內的次新房和一手新房價格相差不大，一般存在10到15個點的價差。首付30萬預算也幾乎買不了南順禪核心城區次新房。

買不了次新房，就買老破小

買老破小一定要緊抓兩點：

一：核心地段

老破小就意味著小區規劃差，居住體驗差。既然選擇了老破小，那就一定要在生活配套，交通出行上彌補過來。

老破小可以沿廣佛地鐵線沿線選擇。在以地鐵站為原點半徑1.5公里之內樓盤最佳。

如果是廣州客，可以選，南桂路，桂城，朝安，普君北地鐵線沿線。此區域是禪桂核心城區，商業配套非常成熟，交通通行十分便捷，拿南桂路為例，只需要6個站即可到達西朗。地鐵通勤廣州十分便利。

附近片區二手老破小存量很大，整體單價在0.9萬到1.3萬區間，老破小大概只是二手次新房價格的一半，價格還是相當美麗。

我的買房理念是要麼買一手新房，要麼退而求其次買老破小。二手次新房性價比不高。

首付30萬賣老破小可以選擇的空間相當之大。

附近老破小推薦下富豪花園，東怡花園，桂華花園，百合村，花苑廣場，桂華教師村等等。在此不一一羅列。

老破小的缺點也很多。

1：樓齡太久，老破小一般有25年到30年樓齡。居住前可能需要二次翻新，翻新成本也不低。

2：小區規劃凌亂，停車位緊缺。特別是停車位，買了老破小停車是個大難題

3：樓梯房，上下樓不便。不過現在好多小區開始加裝電梯，加裝電梯後的老破小房價也會有明顯提升。

二：優質學位

買老破小一定要選擇優質學區房，佛山幾乎沒炒作學區房概念。

優質老破小學區房價格也非常親民。優質學區是買老破小的一大福利。

在禪桂有一個突出特點是絕大部分新房或者次新房的學區比不了老破小。

以下圖為例，南師附小，桂江一中屬於片區非常優質的小學和中學。豪景新村92方的老破小隻售88萬。

相比很多城市老破小學區房被爆炒的情況，佛山老破小學區房確實非常低調，現在入手老破小學區房，可能還會是不錯的投資行為。說不定在下個房產週期，佛山老破小也會被當做熱點概念來炒。

老破小相比公寓而言更容易出手，升值潛力更高。如果主城區買不起一手新房，二手次新，可以退而求其次選擇老破小。

佛山老破小適合人羣：在南海，禪城中心城區上班，有強烈購房需求，有適齡上學兒童人羣；適合廣州主城區上班，強剛需購房需求人羣。

有的樓盤有首付分期政策，如果還貸能力不錯的話可以做首付分期或者裝修貸，其實就是加槓桿買房。首付分期的話最低可以做到一成首付，30萬的預算理論上講可以撬動300萬的房子。但這樣的話每月還貸壓力可能在2萬以上。如果要加槓桿買房一定要考慮自身情況。

佛山首付30萬（首套）買房推薦以前寫過首付50萬買房推薦，點贊評論，面基的兄弟姐妹挺多。現在寫下首付30萬的推薦（首套房）佛山首套房限購區域三成首付，不限購區域兩成首付 首先首付30萬排除紅線右邊的區域 如果是在白雲和荔灣工作的話可以優先考慮獅山和羅村，桂丹路沒有紅綠燈，基本…13 贊同 · 40 評論查看完整文章

剛好編輯過這個想法

如果三十萬到四十萬和順也有得選，因為市場在變化，如果剛好三十萬獅山比較近一些。

佛山不想去三水高明的話，建議您選擇樂從，因為樂從的話最近新開的樓盤比較多，其次可以選擇南莊，那邊的話綜合配套和均價性價比會比較高

數據不重要，看看哪些是挨近廣州片區

勒流 西樵 丹竈（不限購）新房30萬左右首付可以，但是沒有地鐵，在規劃，佛山的地鐵建成的速度大家都是有目共睹的。

如果要買地鐵口的房子，就買在2 3號線（在建）附近，像倫教北滘大良陳村桂城都只能買二手，並且30萬首付只能買樓齡20年左右的房子，可以考慮找個專業的中介問問他能不能做高評，兩公婆月收入3萬塊，做高評太夠了！千萬別浪費自己可以做高評的機會！首付不夠貸款來湊。

再者的話，一般房價比較高的城市的一手房。大部分都是三成首付，不過你可以做商業貸款或者部分樓盤有首付分期政策（這裡指的是北滘桂城陳村倫教等2 3號線地鐵在建板塊）像那些高明，三水這些地區一成首付就可以，因為本來就沒多少人買那邊的房子，再加上首付三成的話，上車的門檻就更高了。

房子有兩個上漲時機一個是規劃地鐵後 一個是地鐵開通後，特別是像佛山，又是靠近廣州板塊地區，等待地鐵開通的時候，不僅你自己去廣州都方便，還有很多廣州的客戶也會來找地鐵開通的房子，佛山最先漲的一批的房子就是二三號線建成後附近的房子，都是要買房，何必不買可見有升值空間的房子呢?

另外，廣東省買房請找我，一手二手全都做。

大塘怎麼樣？現在可做低首付最低好像只要6W

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