3：上海未來樓市調控目前階段是非常穩健的，但後期是否會在首套房標準和普通住房標準上進行微調、

認為下跌區域，多半是商品房，動遷房，新建商品房扎堆，都想出貨的相互競爭、

如果從貨幣數值來看，不漲就不錯了

房子是國人最重要的財產形式，佔到中國財富總量的60%以上。房價的一舉一動都撥動著國人那根最敏感的神經，除了當地人拆遷戶之外，每個買房子的人都付出了家人和自己很大一部分的心血。

個人認為我國房價相對比於今天除了那種供求嚴重失衡的鬼城除外，五年內不會出現大規模明顯下跌。而作為長江經濟帶及沿海經濟帶交匯處同時也是全國經濟和金融中心的上海房價大幅度下跌的可能性也不大。

首先我們分析一下房價的組成:房價=地價+稅收+建築及銷售成本+房地產公司融資成本及利潤。前兩者作為地方政府財政收入的中流砥柱，大幅度降低的可能性不大，在大規模賣地的情況下，我們地方政府竟然還欠了非常多的債務。全國呈現出來的特徵就是地方政府財政並不寬裕，維持基本的人員工資及支出基礎上，再保證當地的基礎設施和經濟活動並不容易，還有大量的債務要還，除非我們的地方政府真的能做到勒緊褲腰帶過日子，那沒有財政收入和支出，那政績從哪裡體現呢？官員的升遷和生活質量如何保證？那地價和稅不能大幅度降低的情況下，房價的50%以上(大城市比例更高)的成本已經夯實了。真實的地價可能不止包括政府拍標的價格，還有私底下的費用，能拍到地的公司也可能再倒手賣給別人，成本還要上漲。這一項盯著政府拍賣土地的價格就好了。

接下來我們分析建築及銷售成本。綠水青山就是金山銀山，我國近些年在保護環境的力度很大，加上供給側改革，關閉了非常多的資源性小企業，各種建築原料成本實際是上漲的。至於銷售成本，房地產公司找的演員也不少，每個售樓處都是裝飾的高大上。這些年我國的人力成本也是上漲的，那這一塊的成本也是妥妥的，好歹這塊佔的比例不是很大建築成本在25%左右，銷售成本應該在5%以下。

還有一個影響房價的因素就是金融政策，那我們新冠疫情過後，無論是財政政策還是金融政策都是寬鬆的狀態，利率下降，房價應該是看漲的。

供求關係，每年中國大學生都有那麼多人畢業，這些人進入社會後都面臨買房子的問題。每年都會新增需求，特別是大城市，根本不缺想買房子的人，就是錢夠不夠問題

剩下的就是房地產公司的利潤和融資成本嘍，融資成本就是一個項目開盤時，房地產公司買地需要資金，建築需要資金，銷售同樣需要資金。而最近幾年的房地產公司基本上都是舉債經營，借錢買地建房賣房。就算有部分房地產公司可以預售，抵消一部分建築和銷售費用，但買地的錢可妥妥的是自己買來的。看看碧桂園，萬科，包括做商業地產的萬達，哪個不是負債纍纍，債務可都是要償還利息的。房子壓在房地產公司越久，付的利息越多，房子的成本越高。房地產的資金成本一般在房價的10%左右。那麼房地產公司的凈利潤率也就是8%-10%(有可能不到這個數)。

我覺得房地產商的凈利潤這塊應該是彈性的，也就是說新房房價能承受的波動就是8%左右。房地產公司債務壓力過重，割肉賣房償還債務，這是可行的。但反過來想想商人都是自私的，能掙一塊錢誰會掙八毛呢？

綜上所述，我認為房價五年內不會大幅度下跌，特別是作為一線城市的上海。我的推測是基於目前中國經濟大形勢維持現狀前提下，作出的合理推測。如果出現戰爭，世界經濟崩潰和中國經濟崩潰，出現了金融和經濟危機，經濟停擺，房價肯定會大幅下跌。到時候別說買房子，那大家就連工資都拿不到手了，喫飯都是問題。

長久來看，我國的房價已經到了一個不理性的地步。當然還沒到香港那種變態的地步。我們往年的大水漫灌的財政政策，也是房價飆升的關鍵因素，無處投資的大規模錢只能一股腦的湧向房地產市場。目前來看我國的地價和房價都明顯高估，而銀行的主要抵押資產也是房子和土地，因此我認為作為我國的匯率也被高估了。我記得剛上初中的時候(2000年)，買包子喫兩三毛錢一個，一塊多點錢喫的飽飽的。現在你不來個十塊錢能喫飽？相比美國這二十年物價上漲的並不嚴重。本來美國如果堅持加息，美元迴流的政策，我們只能匯率和樓市保住一個，但現在川建國同志執意降息和新冠疫情的打擊下，美聯儲所有的貨幣武器全部搬出來了，大規模的撒錢。我們反而沒有那麼緊迫了，所以這波我們應該利用這波機會，勒緊褲腰帶把我國的匯率和樓市調整到位，要不早晚還會出問題。

我們分析下來我們的房地產市場有泡沫麼？肯定有，畢竟收入和房價的不對稱在那呢，房價和租金的對比也在那，怎麼看我們的房價都不合理。但是房價下跌的空間有多大呢？實際一算，並沒有多大。所以該買房子當剛需的人什麼時候買都是對的，記住李嘉誠的話就行了，location，location，location！

上海這種金字塔頂端的城市大概率房價不會跌，為什麼呢？

1、大環境，中國目前和未來都將是世界上相對安全的大國，戰爭發生可能性小，即便是真有衝突，也只會是局部摩擦。

2、人口充裕，魔都上海的經濟（金融科技）中心形成的人口和資源虹吸效應短週期內不會消失。

3、政策，從中·央對於房地產的政策發布上看文字很短，但信息很明確，總結就是兩個字--「維穩」，不發生暴漲，不發生暴跌（深圳這種做局式漲價另談），房地產長期看人口+經濟，上海這兩個因素恰恰都很充分且必要，未來預計會按照「房住不炒」政策維穩。

4、人口老齡化。預計5年內上海房價會微漲，漲的不多，浮動是向上小幅度浮動；隨著中國老齡化加劇，2025年以後老齡化加劇，全國性的問題，上海也不可能置身事外，此時預計會出現開始小下跌，具體類似於00後繼承爺爺奶奶爸爸媽媽手上的房這類情況會很多，供需趨近平穩（目前是需&>&>供）。

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我一直判斷上海的房價會分化， 其中老公房的房價會全面下跌，而商品房特別是中等品質的商品房會穩定並保值，漲過CPI。 但是現在政府作出了私立學校搖號的決定， 從而讓私立學校的生源參差不齊。在這樣的情況下， 重點公立學校的老破小又一次續命。 以現在的情況， 在5年內，上海的房價特別是中心區域的房價是不太會跌的。 即便是房價指數跌也是外環以外為主。

祝好！

什麼？紹興房價3萬了？

什麼？杭州又萬人搖了？

什麼？南京也萬人搖了？

什麼？寧波江北地價都2.4萬了？

什麼？蘇州一塊地上了200個馬甲？

什麼？無錫的地價都快2萬了？

天天放衛星，真的麻木了。

但長三角市場的確是非常不錯。起碼沒跌價，反而年後還有所漲價。

比起內地城市，真的強太多太多了！

2019年10月至2020年4月是全國普遍的市場下行期，蒐集了各地單盤銷售3億元以上的樓盤的統計情況（除疫情2月外，月均超5000萬元、約50套以上，中指口徑），這也是大部分開發商能容忍的樓盤流速的底線。可以看到，長三角的城市們一枝獨秀。

1、一梯隊：

2、二梯隊

感覺長三角每個城市都是月月有新聞，嗯，除了上海。

上海還是一如既往的平靜，大部分區域的房價還沒回到2017年的高點，2017-2018年高位拿的土地，現在還虧著，有的虧15%自持，有的連名義價格都虧。

但是，上海的地位一直非常高，市場容量長三角一極。

上海是長三角城市羣當仁不讓的核心城市，2015年時候上海單城市商品房銷售額達到了4792億元，與此同時，蘇州大市2200億元、杭州2161億元、南京1773億元、寧波大市1079億元；就算是2018年上海房地產市場較前兩年已經斷崖下滑，上海單城市的商品房銷售額仍有4752億元，此時杭州市區4036億元、蘇州大市3118億元、南京2732億元、寧波大市2451億元。

2016年是上海樓市的爆發之年，據統計公報認證的市域內商品房銷售額已經達到了6696億元，外溢出去的銷售額更是達到了近2000億元，上海客戶刷遍杭州、南通、嘉興、昆太，造就了綠地長島、恆大威尼斯、嘉善孔雀城等百億級神盤。

講真，就算是市場感官最差的2019年，上海的商品房銷售額還有5204億元，此時杭州市區3924億元、寧波大市2573億元、南京2510億元。

但上海的潛力就這麼點嗎？

感覺遠遠不止，畢竟現在的商品房成交額回到了2015年的時候，2016年爆發的潛力還記憶猶新，2018-2019年樓市低迷了兩年，讓市民財富充分積累之後，應該會有新的發展。

2020年，感覺應該是上海窪地被逐漸填平的一年。

當然還是看政策是不是配合，認房認貸取消，讓置換鏈動起來，那麼不僅會填平還會往上飆。如果認房認貸不取消，那就慢慢填，但終究還是會填上的。

嗯，上海買地還是安全的，起碼地價還沒恢復到高位呢。

嗯，上海買房也是安全的，你覺得他還能再往下怎麼跌呢。

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2級分化，豪宅繼續漲。

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我認為首先上海的房價在中心城區還是不會跌的。應為中心地區的生活配套設施齊全。因有盡有。雖然北京市西城區打破學區房。會想全國普及。但是他的配套設施和生活還是很方便的。但是它的遠郊區的房價就可能要分化了。有可能會跌。但只是時間問題。長久看遠郊也會漲的

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小漲，半數房子的漲幅跑不贏銀行利息。上海的高點出現在17年中，現在很多房子還沒漲回去呢。

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謝邀。

房地產具有金融屬性。

金融的東西如果誰能夠預測頂在哪，那麼這人肯定是超級億萬富翁。

還是我一貫的觀點，一線城市北京，上海，深圳的房價的漲跌已經和普通人沒有太大關係了。

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會，如果不跌就當我沒說

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不會，上海房價執行最嚴格的限購限貸政策，商品房沒有水分。

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不關心 跌不跌無所謂

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上海有好幾類房子 售後公房破舊小地段偏遠的已經在跌了 市中心又有學區的在漲 沒有產權的公租房由於只限於滬藉可購且已納入了限購 也不可能再漲 只能指望舊改拆遷 純商品房是不會跌的 因為大部分本地人都沒住上商品房 房子都是用來住的 所以就看你選擇的是哪一類房子了 幾十萬的售後公房是房子 上千萬的商品房也是房子 這二年應該是撿漏的最好機會 5年後整體房價肯定是漲的 哪怕漲5%也是漲

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題主你連著兩個問題都是上海房價啊……

一個問下半年會不會跌，這裡問5年內會不會跌會不會跌回5年前

題主是上海剛需？

嘛不過雖說我也不是算命的不能給你明確答案，但我認為，上海房價恐怕不會有什麼太大變化

在經濟政治基本面不變的情況下，上海尤其是上海核心區的房價恐怕想要跌都不會太容易

（上海非核心區及周邊房價倒是會跌，但畢竟有核心區價格錨定想一夜回到五年前也不現實）

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雖然我做房產行業，我是非常希望房價大跳水，那樣我也能買得起大房子了

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中國的房價rmb標稱絕對值永遠也不會跌

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