2019年的商鋪/門面還值得投資嗎？
小弟有個疑問一直解不開，請各位大神幫忙解惑一下！
坐標重慶，為了方便計算，我們假設有一個二手成熟門面(社區底商重餐飲)，含稅150萬出售，租金每年6萬，租售比4%，25年左右回本。首付75萬，貸款75萬十年，月供每月8000左右，其中5000為還本金，3000為還利息。租金加上自己貼3000才抵月供，一年拋開利息的資產增長為6萬(租戶還到銀行的)，除以實際支付本金75萬加自己貼的3.6萬，收益7.6%。這個收益非常不錯啊！
假設運氣好10年都能一直出租，且租金一直6萬每年不漲，十年後貸款還清，門麵價值十年沒升值，也值150萬。意味著10年前花了75萬，加上10年內自己貼的36萬(每年3.6萬還銀行)，10年後得到150萬的門面，並且以後每月還有5000的租金現金流。就算其中5年租不出去，自己需要多貼30萬(每年的租金乘以5年)，加起來自己需支付140萬，10年後不需要再有其他投入，剩下的期限內都是純現金流收入。按照這個思路，投資兩三個這樣的門面十年後就比領養老金好多了。有五個這樣的門面，只要有三個能租出去就不用工作了，被動收入每月15000。長期持有40年到期後續交土地使用稅啊之類的，也是划算的啊。又不是說40年後房子就完全收走，一分錢不值了，40年後賣掉150萬，期間的租金收入就算存銀行每月得利息了。或者等拆遷或者留給下一代不行麼？
那為什麼說現在不能投資門面了？門面15年內要收回成本？三代養一鋪之類的？是我思路哪裡有問題麼？各位大神敬請指正啊！！
根據回答我做了一些調整，思路有些亂啊，請見諒！！
初來乍到，本想找一些熱門問題答提高被瀏覽量，但看到這個關於投資商鋪的疑問，還是忍不住花很長時間寫了可能並沒有卵用的回答。第一因為這個提問很真實，第二是覺得這個問題確實值得回答。
簡單的自我介紹：本人在國外學習的是商業地產的投資，日常作業就是寫各種商業商務中心的投資規劃書，看問題是一種投資諮詢師的角度。目前在給國內一個專做產業園區投資的集團打工，雖然只是打工仔，但也能體會到業主和運營方的種種不易。
在我看來，提問者的描述有三個特點，根據這三個特點，本回答會涉及三個不同的話題。當然，第一點也是最明顯的一點，他是依靠計算來驗證盈虧的，而且思路是對的，下面我會用一些平時學習工作中常用的excel表來做演示，不一定能給出確切的盈虧結果，但是能為大家提供一個更完整的思路，不至於虧在「沒想到」的地方。
另外兩個特點非常有意思，稍後再說。先來計算的部分。
話題一： 參數和計算
首先，奉勸大家真的想做一個商鋪投資的預測計算的話，可以用excel建表，來達到準確、直觀的目的。畢竟對於資金能力比較勉強的投資者來說，每個月的實際支出比「預想的大致支出」多出大幾千塊就會出問題。本人平時做這種計算起碼要兩個表。表A寫總體的設定，表B進行現金流和盈利計算。我們把題主對這個商鋪的設定歸納進表A：
好的我們看到這位小哥非常好心，在通貨膨脹如此嚴重的今天從不漲租金，買下商鋪之後打算長期持有，傳給自己的崽崽的崽崽。不過大多數投資者是希望持有一段時間後賣出的，下面我也會討論這種情況，這裡先假設這位好心小哥賣出也不漲價，平進平出。
在題主的設定下，第一種情況，「運氣好10年都能一直出租，且租金一直6萬每年不漲，十年後貸款還清，門麵價值十年沒升值，也值150萬。」
把這種情況的現金流體現在表B裏，效果如下：
1-10年裏發生了什麼？看得很清楚。第0年，買下的那個剎那，你貸了75萬，付了自己的75萬，還付了9萬手續費，一共動用了自己84萬的現金。第1年，你0成本招到了商，不用你去通水電，也不用你做任何簡裝，你開始收租，租金不能完全cover（覆蓋/填補）貸款，每年凈還掉3萬多，你的經濟能力還可以，月均還款3000沒有壓力。就這樣還了10年，這家商鋪完全屬於你了，明年開始就是零支出的純收入，但你是從明年開始盈利嗎？
不，你的凈收入=總收入-總支出。長期甚至永久持有的店鋪，店鋪本身的150萬永不變現，所以這150萬純屬於支出。第10年，總體上你的狀態仍然是有119萬元的虧損。之後每年凈收入6萬元，那就是很簡單的除法，在買入這個商鋪30年後，你靠整整30年不間斷的收租，終於cover了當年付出的那150萬（和10年的利息），並且盈利了5000元。第31年開始，你開始真正地盈利。之後你每年躺拿6萬，如果這家商鋪一直不倒，成為百年老字號，將來70年你們家每年都能躺拿6萬，很不錯，孫子/孫女高興壞了，這錢夠發到他們退休。如果你當年根本沒用那筆150萬，直接存在那裡，放到30年後才開始用，每年用6萬，只能用25年，到你自己度過晚年就花完了，兒女和孫輩沒有上一種情況那麼高興。
那哪種選擇是對的呢？
是收租收成百年老字號的難度大，還是你存著不動到晚年給自己發工資難度大？
你想了想，決定一定要賣出。那麼，怎麼賣是賺的？
最初你付了150萬買它，為此貸款十年還清，共付出16萬的利息，買的時候付了9萬手續費，最後以150萬賣出（因為通脹，平進平出屬於虧損），賣出時付了土地增值稅、個人所得稅等等稅費，我也不知道到時候你具體要付多少稅，為了湊整，就當付了5萬，整個過程裏你一共支出180萬，賣得150萬，為了填補這30萬的支出，你必須收租金收5年以上。整個過程的難點，在於如何成功收租一定時長，和成功賣出。如果做到了，在題主的設定下，他確實是賺的。
那麼問題來了 ，現實情況和題主的設定差別大嗎？大，而且微小的參數沉浮會導致指數型的事態變化。商鋪的存活和發展是個複雜系統，預判它就像預判生態系統裏的動物羣落髮展一樣困難。
來一個我常用的基本版表A。
表A為這家店設置了一個理想的狀況：租金每年漲1%，每兩年漲一次租金；租客每五年換一次，每次重新招商要空置半年不到的時間，期間沒有租金收入；有的商鋪花了重金裝修，會自己找下家，把裝修折舊出售，有的遺留裝修和下家店鋪的要求完全不同，需要大拆大改，你為了快點招到租戶要自己貼錢來拆舊裝新；賣出前也要修整，以便快速出手；不管是哪種情況，設定這類運營費用最初為3萬元；由於通脹和人力漲價，運營需要的費用每年漲3%；10年後，以250萬將商鋪賣出。
其中，賣出時總共要交約24萬的稅費，個人所得稅佔大頭。具體的計算公式和稅率政策可以去當地房管處諮詢，先把常用數據列在表C。
參數是不是很多？
具體的運營方案和最後的合同會讓整個模型更複雜。這裡只寫基本的思路，整個過程的現金流表B如下。
這一次，在理想的情況下，你的投資在10年後為你賺了約100萬元。最大的收益是出售商鋪帶來的，而你的商鋪在10年後能不能賣那個價，與它的經營狀況高度相關。你絕對不能讓「就算有5年租不出去」這種「差一點」的情況出現，甚至不能容許「有一年/半年租不出去」的情況，因為那種情況的結果往往是這樣的：
甚至的甚至，你最好也請老天保佑別讓自己店鋪旁邊那家店租不出去（雖然它不是你的）。在作業選題中我研究過一些商業街衰敗的案例，拋開大環境的影響，講小環境層面，如果你是顧客，你會覺得一個空置了很久、玻璃門裡面一片狼藉的商鋪隔壁的那個店鋪「人氣旺、經營狀態好、有保障、有品位、值得進」嗎？
如果你自己的商鋪空置了，一年沒租出去，剛好碰到隔壁那家商鋪本就是勉強經營，被你的空店帶得人氣下滑，撐不下去也搬走了，兩個空店在那裡放著，最有可能的情況是一個也租不出去。誰願意租在空店的旁邊呢？整體的衰敗往往就是從小事件開始的，有時候是一兩個空置的大店，有時候是七八個設計得太土的招牌，有時候是連續幾家店裡不太精神的營業員們。
P.S.: 作為不熟悉國情的打工仔，上述計算中使用的稅率等數據不一定很準確，可能與實際情況存在一個點的誤差。
話題二：限制條件
這是初看到這個問題時我覺得有意思的部分。題主已經給了一個設定：
一個二手成熟門面(社區底商重餐飲)。
題主能選擇這樣一個限制條件，顯然不用為他的選址能力擔心，他肯定不會去那種「新城市次中心」的區域型購物中心買商鋪，在當前的經濟發展階段，購物中心們大量同質化的複製黏貼已經行不通了。他的招商業態也不是容易被線上購物取代的店鋪，他選擇的是成熟（有固定客流和基礎盈利能力）的社區底重餐飲。這裡以本人的經驗和能力，僅給出三個小問題供思考。
1. 做什麼樣的重餐飲？我們知道小區底部沿街商鋪其實是不讓做重餐飲的（除非油煙排放和雜訊污染的治理能使居民同意），具體的店面不一定是在社區底，或許在社區對面那條街。根據不同的社區定位和居民畫像，適合的餐飲類型也不一樣。但不論是哪一種，這種社區底是不會有大型連鎖餐飲店入駐的，招商到的一定是小店，很大可能是個人經營的店。這就會引出下一個問題。
2. 多久換一次租客？ 個人經營的餐飲店大部分時間都開不長，盈利是另一個原因，最重要的是太辛苦了。做重餐飲是體力活，早起晚歸才能做出好菜來，少有時間顧家，所以很多人做一兩年、兩三年就做不下去了。上面的計算中我們是按五年重新招商一次來計算的，真正的計算要從實際出發。另外，重餐飲店和輕餐飲店及其他類型的店鋪在工商要求、裝修要求等方面都存在較大差異，第一次做了重餐飲，再招商可能還是要招重餐飲，翻新費用和招商難度也要有心理準備。
3. 這個成熟的社區底商重餐飲為什麼會轉賣？
自己想想，是你運氣好能撈到這個二手店，還是其他方面的原因，別人為什麼要賣？為什麼賣給你？憑什麼輪到你？「兩個三個這樣的店鋪」資源從哪裡找？題主是如何擁有投資這些店鋪的三四百萬的？如果這三四百萬是自己賺的，你能不能用這錢繼續做之前那個賺錢的行業，再幫幫我，告訴我是怎麼賺的。
如果是祖傳/拆遷來的當我沒問，打工仔哭了。
話題三：「不能投資店面」到底是誰說的
「為什麼說現在不能投資門面了？門面15年內要收回成本？三代養一鋪之類的？」
先說在當前的經濟形勢下，還有什麼樣的投資羣體有較強的賺錢能力。
1. 跨國投資集團
專挑成熟的地段買寫字樓/商業中心，這裡的成熟是指一個城市真正在長期穩定發展的地段，而不是城市自行規劃卻沒有能力實現的「次中心」、「區域級中心」，他們盈利靠的不是租金，而是租金背後的城市經濟增長等宏觀增長，他們的買進賣出都有專業的團隊對房產進行價值評估，交易的價格是有理有據的，交易雙方都對這棟房產的價值有清楚的認知，不會出現散戶中常見的隨意定價或者對經營前景判斷模糊的情況。
2. 產業園區投資
國內對產業園投資的研究非常少，但近幾年這樣的投資集團已經有很多了，畢竟能和城市的發展方向配合併申請到一些補助是一個重要的好處。就拿我打工的集團來說，根據城市的未來規劃，直接買地，進行合理的評估和規劃，自己建設產業園，可能是消費為主的創意園區，可能是新型的辦公園區，一個園區扶持一個特定的主題（復古文藝、動漫、影視、會展、電商直播、科技、新興技術研發等等）。因為有完整的未來規劃，此時作為商鋪擁有者的我們招商要求就會非常明確，為了達到園區的整體目標，在店鋪開起來後還要進行長期的觀察考覈，必要時還會進行運營指導。這種情況下，我們商鋪持有方和入駐的商家的穩定發展都更有保障。
那些告訴你不能投資門面的人，其實是在告訴你散戶投資的難度：買到有價值的店鋪，需要前期調查，人脈甚至運氣，買下來之後做出再好的招商和運營規劃，最後可能被偶然事件決定了成敗，長期的支出負擔能力，足夠強大的突發損失承受能力。綜合起來確實是很難的事。
但是如果真的做好了思想準備和資金準備，就不要太在意別人概念模糊的bb了。有些人虧是虧在運氣和經驗上，而有些人不會計算，不明白流程，又不願意學，我們辦公室裏做代理記賬和運營指導的小哥哥小姐姐經常被這類客戶搞得焦頭爛額。拿「xxx不能投」「xx年內一定要賺到xx萬」這類很模糊的詞語來說服你的人，往往自己也不是很清楚狀況。
商鋪在任何時候都值得投資，尤其是在住宅市場冷卻租售比倒掛的情況下，但是商鋪投資要講究策略，可以說好的回報率的商鋪很搶手，資金需求也很高。
總體來說投資商鋪要記住幾個重要事項：
１.盡量投資一樓，沿街，可以重餐飲的商鋪，我這幾年的觀察發現，我們一樓商鋪出租了好幾年了，二三樓還有部分商鋪依然處於空鋪狀態！而大部分的租客也都是做餐飲的，所以這個非常重要！
２.地段為王，不要聽銷售說什麼性價比，記住，商鋪地段就是唯一，不要扯別的！
３.商鋪要有７％以上的回報率，並且每個月的租金要覆蓋掉你貸款！
４.商鋪要選擇能自營的，不要選包租和協議管理的，裡面的貓膩太多了！
５.買商鋪要選擇離自己近的，開車路程１小時左右的！這樣方便自己管理，否則的話，只能委託中介出租和管理。
６．買商鋪盡量不要買商場內的商鋪，如果一定要買，也要記住買大品牌的，比如萬達，百聯這種！因為商場的流量來自於商家的活動和加盟商的實力！這些只有大品牌，有錢的才能維持！小的開發商根本沒有那麼多資金，很容易成為空城！
總的來說商鋪投資是一項長遠投資，是一項看租金回報率的投資！如果你想靠升值來獲利，那就不太適合商鋪的投資！現在來看一鋪養三代的行情已經結束，但是一鋪養一代還是沒問題的，不過較好的商鋪投資門檻都較高。要記住，週期是輪動的，現在電商衝擊了實體，但是未來的新零售模式可能又會讓實體重出江湖，所以如果你有資金是可以考慮配置１到２套的！
底下還能投資嗎？大多數不能。
現在最大的地產開發商是阿里旗下的電商平臺，以及京東、拼多多等電商平臺。
他們把傳統商鋪和批發市場搬到了網上，出租無本錢的服裝鞋帽市場，大批的商場和街面的商鋪空置，尤其是效區和非主要的街道。
北京的中關村或深圳的華強北，20年電子市場的輝煌歷史也以轉型或者倒閉收場。包括國美和蘇寧，早已落後阿里、京東、拼多多N條大街。
這個潮流波及世界各地，這就是趨勢。作為個人投資者，底商的機會少之又少，一鋪養三代的變成三代養一鋪。
如果你沒有專業的投資經驗的話，還是不要投資商鋪了，因為現在線下面對面的交易越來越少，而互聯網的電商大量擠壓了線下商鋪的生存空間。
而商鋪的持有成本很高，商用的水、電價格很高，而在你二次交易的時候，稅費則是30%到50%，遠超普通的住宅，所以說一鋪養三代這種老說法、老思維已經不再合適，再投資商鋪，一定要特別的注意。
我一六年的時候買過兩個沿街的社區底商，可以做重油餐飲。兩萬一千三一方，一共160方，約342萬。租金一共22萬一年，二房東原來說要自己開，後來轉手26萬一年租給做餐飲的老闆。
等你有錢了，你按照這個投資回報率去跟開發商砍價，談的下來可以買。
先說結論，不是太認可目前商鋪的投資。
以下從收益對比角度分析下
一種是投資商鋪的收益，另一種是如果把商鋪投入的資金放入理財產品中的收益。假設收益率年化4%，不算複利。
首先看商鋪：投入初始資金：75萬，每年（房貸支出-租金收入）凈支出3000*12=3.6萬元
等於說前十年處於一個凈投入階段75萬+3.6*10=111萬元
後三十年才開始有租金凈收入 每年6萬
接著看如果投入的資金全部拿來買理財產品
75萬*4%*10年=30萬收益
36萬的凈支出分攤到每年也乘以4%的收益率，即3.6萬*4%*i(i=1.2....9)累計起來大概等於63700元
所以如果不買商鋪，拿這些錢買理財產品，10年後會變成多少錢呢
75+30+36+6.37=147.37萬元
那後續三十年如果繼續保持4%的收益率，147.37萬元基本上每年可提供5.9萬元的收益。
和租金帶來的6萬元收益差了1000元。
兩者對比，十年後一套名義上價值150萬的商鋪和每年6萬元的租金收益，十年後147萬元現金和每年5.9萬元的理財收益。多說下4%的收益率問題，4%算是中位數，甚至偏保守些，大於的不在少數，畢竟5年同業存單超過4的比比皆是，鎖定期限和收益，妥妥的無風險收益。
單純從收益角度考慮，個人更傾向於放在銀行喫收益。流動性最優，收益率不差，安全性最棒。如果非要加入通貨膨脹因素的話，那就沒法討論了，因為商鋪十年後是否值150萬也是個問題。
商鋪在目前行情下，不是不能投資，前提永遠是選好地段，除非租售比高到可以衝動，單靠租金不靠地段升值我個人認為基本上是不太可能獲利的，畢竟租金升值的基礎也是地段升值。而且要知道沒有一個商鋪可以租40年給一個客戶或者換客戶可以無縫連接，餐飲都需要裝修，每個客戶都有免租期，扯皮的事情也不會少，如果趕上今年YQ，免租兩個月是常態。
最後忍不住多說一句，文中提到的「資產增長為6萬(租戶還到銀行的)，除以實際支付本金75萬加自己貼的3.6萬，收益7.6%。這個收益非常不錯啊」這個邏輯實在不可靠啊，這好比你分期付款買了一個資產，用每年支付的本金除以首付+利息支出，這個公式不存在虧損啊，分子都是剛性增長的，收益率只有正沒有負的怎麼可能。而且發現沒只要首付足夠低，還款期限足夠長，你的收益甚至可以超過100%。收益率不是資產增幅，資產是創造收益的，在你貸款沒還清之前，收益無法覆蓋貸款支出前，你的收益率都是負的。
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