一，租期這個要確認清楚，租期太短的不建議做。涉及到你投資回報率，比方你投了20萬兩年回本，那麼租期至少不低於3年。到期後有優先的承租權。

二，租金交付方式，按季度付還是按月付，這個也要注意，涉及到違約的話有的合同條款會寫明罰金。

三，轉讓問題，一般都會寫明需房東同意，這塊要注意，真到那一步房東不同意那就麻煩了。

四，裝修問題，有的房東會寫明不能破壞主體，也有的會備註很清楚寫明店鋪的門窗裝修，照明，水電不能私自拆毀，更有的坑人的是寫了不租後要恢復原貌，這些都要注意。

五，房東身份確認，不管是轉讓還是新租都要注意，因為很多二房東和租客沒有經過房東同意轉讓或出租，那你沒有和原房東確認，房東不承認的話，你錢也交了，損失就大了。

我就大概講這些我這十幾年碰到的問題，。

在進行店鋪租賃的時候， 很多人都不知道要留意哪些問題，在簽訂的租賃合同中也有可能存有很多陷阱。這裡列舉部分常見陷阱，大家在租商鋪時可以注意一下。

1、出租人的主體資格

房屋是不動產，房屋出租人必須具有房屋的所有權或者使用權，如果是所有權人，應依法取得房地產權證；是使用權人，應有合法的租賃憑證及允許轉租的書面證明。另外，如果是數人共有的房屋，還須經過共有人書面同意。

2、房屋的用途

租賃商鋪簽立合同時必須確認房屋租賃的用途。租賃房屋開服裝店必須為商業用房，否則將會影響營業執照的辦理。

3、租賃期限

一般的都簽5年。租不到這麼長時間的話可以轉讓，還可以有一筆價格不菲的轉讓費。

房屋租賃合同的最長期限為二十年。根據我國《合同法》的規定，租賃期限不得超過二十年，越過二十年的，其超過部分無效。租賃期間屆滿，當事雙方可以續訂租賃合同，但約定的租賃期限自續訂之日起仍不得超過二十年。

4、裝修補償

租賃雙方應在租賃合同中明確出租房屋是否可能裝修;雙方應約定，在租賃期結束或因其他原因解除租賃合同後，對裝修成果如何進行處理。在對裝修處理方式未作約定的情況下，若出租方違約，致使租賃合同解除，出租方應賠償承租方裝修損失;若承租方違約，出租方應對承租方適當補償。

5、轉租房屋

在商鋪經營狀況不佳時，可能會涉及將商鋪轉租的問題。出租人是否允許承租人轉租，應在租賃合同中明確規定。若承租人未經出租人同意轉租的，出租人可以解除合同。

6、租賃合同登記

在租賃合同成立後，合同當事人應將租賃合同送至當地房管部門登記備案。沒有進行登記備案的租賃合同亦是有效合同，但不具有對抗第三人的法律效力。

1、注意轉讓費

大部分店面在轉租的時候就會有一個轉讓費，這也是最容易讓新手中招的陷阱之一。對於漫天要轉讓費的情況就要警惕了，極有可能是騙子，因為這個轉讓費只是該店面老闆的要價，並不是房東的，若是房東不同意租的話，支付的轉讓費就是完全被坑的，除非是店面處於繁華地段、店面生意極好、店面租期長等情況下，出現轉讓費才正常。

2、聲明租店面用途

新手租店面，一定要了解該店面的用途，有不少房東對於店面做什麼生意是有要求的，特別是餐飲店的限制是比較多的，所以在租店面時一定要說明自己的用途，這樣纔不會出現糾紛。

3、簽訂店面租賃合同

承租店面，需要簽訂相關的租賃合同，這時候應要求出租方將店面產權證、身份證出示，這樣可以知道出租方是否為房主，還要審查該店面是否在抵押狀態，這些情況在簽訂租賃合同是一定是要先做了解的。

4、確認租賃期限

租賃店面，對於租賃期限一定要確認好，開店想要實現真正盈利的話，時間肯定是不短的，甚至有些店面投資下去，要一兩年才能回本，若是店面租期短的話，是很不適合開展生意的，最短租期也要五年纔行，而且還需要跟房主約定有優先承租權纔行。

5、店租及支付方式

店租多少更是關鍵所在，承租方與出租人要協商確定好，特別是在租賃期限內，不能隨意提高店租，而租金也要約定是年付、半年付，還是季付。

一：店鋪（房屋）的背景調查

瞭解店鋪房屋用途和土地用途，在租店鋪過程中，對店鋪的類型要留個心眼，瞭解該店鋪是否是商業用房性質、土地用途是非住宅性質方可承租作為商鋪使用，否則，將面臨無法辦出營業執照，以及非法使用房屋的風險。這是在租賃過程中比較容易忽略一點，也是非常關鍵的一點。

瞭解店鋪是否有租賃信息登記，可以去公安機關，房管所等有關部門去查詢瞭解是否存在租賃信息登記。這樣做的主要目的是預防店鋪出現一鋪多租的情況。去政府部門查詢資料會比較繁瑣，也有可能讓房東產生反感，確保租賃店鋪的平穩性也是重要工作職責，所以一定不能怕麻煩。我曾經碰到一個案例，一個二房東把一個店鋪同時租給三個人，收了三份房租後，跑路了。後面只能向警方報案，報案後只能等警方破案通知了。能追回，那是萬幸，追不回也是常態，錢已經被用掉了，就算告他，官司打贏了。但二房東沒有可執行的財產，那也只能是啞巴喫黃連。

瞭解房屋是否存在抵押，如果房東有拿房子做抵押向銀行貸款，相關的抵押記錄一般在房產證上會體現，這裡有一個隱藏的風險，要留意這個抵押的情況。如果抵押在前，萬一房東無法按時還款，銀行是有權收走房屋的，這裡會涉及一個租賃權無法對抗抵押權的問題，所以碰到有抵押記錄的，在租賃合同中要註明相關的違約責任條款。這裡有一個小知識點，如租賃早於抵押，那麼抵押權無法對抗租賃權，你可以繼續使用房屋。

二：核實出租者的出租資質

房屋的出租者，一般情況下，存在兩種情況，一個是原始房東，一個是中間房東，按業內的稱呼叫作二房東。原始房東與二房東在租賃過程中還是存在比較大的差異。原始房東的租賃注意事項。

聯合產權，有些店鋪往往有多個權益人的情況，通俗一點講，就是一個房產證上有兩個以上的登記名字。這種情況下僅僅與其中一個人談定租賃合同，會存在的不確定性，也會有隱藏的風險。

舉個例子，小明租了一個店鋪，店鋪的房產證上權益人有兩個人。兩人是兄弟關係，小明只與其中的哥哥簽了合同，並支付了租金。但是弟弟沒有收到錢，所以弟弟到店鋪尋找小明要房租。小明說這房租已經給過了，這是他們兩兄弟間的事，跟小明無關，不會再給了，但弟弟表示店鋪他也有份，他有權收房租，在沒有收到租金的情況下，小明別想開門做生意。進而引發糾紛。

所以在碰到產權受益人有多個的情況下，有些是夫妻親戚關係，有些是合夥人關係，有些集體的產權，要根據實際情況，最好能同時與多個受益人一同簽訂租賃合同，如果多個受益人不方便同時簽的話，那最終簽字的那個房東一定要拿到其它受益人的書面授權書。

產權不完整，信息不對稱，在租賃店鋪的時候，有些房東只能提供不完整的產權證，或者產權與實際情況信息不對稱。造成這種情況的原因也非常多，大致有兩類，一個歷史遺留問題，再一個就是房東後期加蓋了違章建築。為了避免風險，碰到此類情況，一定要在租賃合同中把問題描述清楚，明確合同條款因這類問題導致店鋪不能正常經營而造成損失，是有權向房東要求賠償。

店鋪產權受益人與出租者不一致，我們日常租店鋪的過程中，會有這樣一種情況，店鋪的產權人（權益人）已經過世了或者不參與店鋪的租賃事宜了，現在店鋪由其兒女或其它親屬進行管理。對於這樣的情況一定要產權人的書面授權或者其兒女（親屬）的聯名授權。還有一種情況是店鋪在買賣過程中還沒有進行過戶，一定要有出租者與店鋪產權人的買賣合同複印件作為附件，如果買賣合同不方便提供，那也要產權人的書面證明一類的資料作為備案。

無產權或者無法提供產權證明資料，房東沒有產權證或沒有辦法提供產權證明的情況也十分常見，這一類型的店鋪原則上不建議租賃，這種店鋪隱性的風險太多，一旦發生糾紛，那問題會比較複雜，承租人的權益往往無法保證。如果確實需要租賃的話，那一定要在租賃合同中註明，約定相關條款，以保證自己的權益。

如果店鋪是從二房東手上進行租賃，除了上述的幾點注意事項，還應該注意以下幾點。

二房東的轉租權利， 二房東如果沒有得到大房東（通常稱實際房東為大房東）的同意（或者租賃合同沒有註明），就將店鋪進行轉租了，那大房東是有權收回店鋪的，作為承租的一方，往往會喫虧。開設一個店鋪不僅僅是租金投入，還有裝修投入，貨品備貨投入等。二房東沒有轉租權而大房東又要趕走我們，我們只能找二房東追究違約責任。處理過程往往費時又費力，造成的損失可能也無法挽回。所以在這裡一定要注意轉租權利的問題。

二房東的租賃期限，二房東從大房東那裡租的店鋪肯定也會有期限的，對這個期限一定要注意覈查，要保證我們租賃的店鋪其租賃期限是在二房東的有效租賃期內，否則，二房東的租期到了，又沒有成功續約，那大房東是有權收回店鋪的。一旦發現與二房東的租賃期限超過其與大房東的租賃期限，那一定要得到大房東的書面許可或簽訂與大房東之間的補充協議。

二房東的租賃範圍，我們在與二房東簽訂租賃合同的主體內容、核心條款一定不能超過其與大房東的合同。這個會比較難操作，因為往往不知道二房東與大房東的具體合同內容，但是這個意識要有，如果有條件瞭解就一定要了解，如果沒有條件，那在與二房東簽訂的租賃合同中一定要有對此項內容相關違約條款，以保證自己的權益。

1、簽訂合同前，首先在明確你租商鋪做什麼的基礎上，自己做功課瞭解商鋪開業需要哪些前置性的證照許可需要辦理，比如餐飲需要排污許可、餐飲經營許可、衛生許可等等。然後從辦理這些證照許可所需要的材料入手和房主接觸可以大體判斷出你所租賃的商鋪能否具備開業的前提，這個很關鍵，處理過很多合同糾紛，不是租戶租賃的商鋪卻一直無法開業，耗費了大量的精力與財力。

2、合同簽訂過程中，一定要注意幾個方面，第一、繳納哪些費用、什麼時候交、怎麼交一定要約定清楚；第二、租商鋪最怕房主臨時解約，這種情況下怎麼賠償、賠哪些範圍、裝修款怎麼賠等等；第三、房主一般不會簽長期的租約，但開商鋪一般都需要經營一段時間才會有起色，這個時候房租到期房主又不續約就會有損傷，因此在簽訂合同時就需要考慮進去。

3、簽訂合同後、經營過程中，要有證據保存意識，重要事項的溝通（如商鋪質量問題）應當採用書面形式並保留簽收或快遞單據等。

比如開店前兩年不加租，要裝修。

假如一萬租金，三年期後每年加租不能超過一千，有些用百分比，租金十萬以上就越滾越多

其實好店鋪房東都不理你這些條條

注意地段

最關鍵的就是人流量 然後是租金 因為老話說嘛做生意一望全是人做啥 啥能成 周圍沒有人做啥都不成 租金可能會稍高 但是回報率也是人口紅利

人流量，租金，店鋪展示面，消費羣體，商鋪定位。

店面是很重要的額，因為畢竟是實體行業，之前我跟我小姑選服裝店的時候就是因為不懂什麼都是一股腦來，也沒有什麼好的前輩帶，後面就賠了。還有後面做無人店的時候，也是的，剛剛開始沒有什麼經驗自己瞎摸，後面也碰壁了，後面找的別人幫忙，帶著幹，現在挺好的。

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