普通人和炒房客買房有何區別？
普通人和炒房客本質區別是什麼？為什麼炒房客看起來能賺錢？
首先需要糾正一點，如今在大多城市限購限貸限售政策下已經沒有「炒房客」一說了，「炒房客」是一個非常具有主觀意識且帶貶義的名詞，特指在房產方面囤積居奇，另外值得該稱號的案例也不多（當年聞名全國的浙江溫州遊資是其中之一），如今相對應我們說的應該是專業的房產投資者，他們買房以純投資為目的，考慮的是整體的投資回報率。在我看來，普通購房者和專業投資者的區別主要如下幾點：
一，買房需求的底層邏輯不一樣；
二，技術層面的區別。
一，買房需求的底層邏輯不一樣
很多人問到他們的購房需求，他們會說自住、投資，抑或是投資兼自住，但實際上這樣描述是不清晰的——因為即使有自住需求也未必要買房，在中國租房其實是一件很划算的事情，特別是在很多一線城市，房價租金比動輒去到55到80年（總房價除以年租金），還沒包括其中交易產生的各種雜費，稅費。根據我多年的房地產從業經驗總結，基本上所有買房的動機邏輯歸結為兩種：一種為消費思維，一種為投資思維。「消費思維」指的是覺得買房就是一種消費，跟買車，買衣服，買日用品一樣，不同的是這種消費相對更大型，但是本質上跟投資沒有半毛錢的關係（哪怕是懷著「投資」的心態去買房，實際上還是消費）消費思維最重要的特徵就是，購房者在做購買決策的時候會只看著部分自己最關心的點，比如說上班是否方便，小孩子讀書是否方便，父母買菜是否方便，小區環境是否喜歡等等，其中主觀和情感的因素佔比較大。而投資思維則強調理性決策，從全盤出發考慮是否適合作為投資標的物，測算出投資回報率，對價格敏感並且有自己的刻度，一遇到合適的房源馬上就會收入囊中，絕不拖延。
肯定有人對此不服氣，說覺得反正我要住，與其每個月給房東交租金，我還不如多付個首付買一間——這種想法很普遍，但仔細分析其中就會發現存在邏輯上的問題：首先因為你要住這個房子，你覺得既然每個月都要付租金，還不如買了下來就是自己的，所以你順便把這個房子買下來。也就是說按照優先程度，自住的考慮大於投資回報的考慮，顯然被迫買自己想住的房子並不是最優解——最優解是，你可以把這個非常想住的房子租下來，然後找到一個升值潛力更大的房子，買下來，再拿去放租，也就是我們術語上的「住投分離」，這纔是最優解，既能滿足自住的需求，也能滿足投資升值的需求。
二，技術層面的區別
在專業投資者眼中，持「消費思維」買房的人都是接盤俠。他們也非常瞭解這些接盤俠想要什麼，在中介帶客上門看房之前，他們還會煞費苦心的把房子重新粉刷一遍，擺放整齊傢具，把上一任租客留下的痕跡掩蓋得乾乾淨淨，佈置好燈光，營造出一個溫馨的環境，然後大多會謊稱房子一直都是自己在住，保養很好，價格上面堅決不能再少了，你不買的話就賣給上午來看的那對情侶，如果你們首付多給一些再給你們便宜一萬塊錢。這個時候小白們就會陷入無盡的焦慮，正中賣家的下懷——以上就是在買房方面技術層面的差距。
之前有流行一句話：不要用你的業餘去挑戰別人喫飯的本領。買房也是一樣，對於大部分普通購房者來說都是第一次接觸買房的事情，基本上就是懵懵懂懂的開始然後就懵懵懂懂的結束了；而專業的投資者經歷過多次交易，掌握大部分的信息和技巧。由於本身房地產行業的交易是低頻交易（大部分人一生也不會經歷太多次買房），所以行業的大部分信息都不怎麼會公開出去，因此那些所謂買房的「技巧」本質上就是解決信息不對稱的問題。打個比方，對於很多小白客戶來說，第一次去售樓部，你要怎麼做才能讓銷售把所有能買的房源都放給你，把所有的折扣都給你，這就是非常重要的技巧問題，也是為瞭解決從銷售到你之間信息不對稱的問題。有經驗的購房者就會表現出極大的興趣，和今天非買不可的決心，令銷售欲罷不能，把所有的底線都拋給你。事實上這也是一個博弈的過程，當你知道對方最關心什麼東西，你就可以一擊即中。
1）買房方面的技巧問題還包括但不僅限於以下幾種：
如何選擇區位？
如何選擇小區？
什麼戶型算好戶型？如何選擇戶型？
買什麼面積段才合適？
買什麼樓層好？
付款方式如何談？
貸款選擇什麼銀行？等額本息還是本金？
首付不夠，應該怎麼樣安排資金？
價格如何談的更低？如何確保自己買的就是最便宜的價格？
簽約方面合同有什麼坑需要注意？
2）放租方面的問題：
如何定租金？
如何裝修效果最佳又能控制成本？
放長租好還是做城市民宿好？
3）出售方面的問題：
如何合理避開重稅？
如何讓你的房子廣受中介歡迎？（著重優先推你的房子）
如何與買家談價錢？
.......
在專業的投資者眼中，房子並不是目的，目的是利潤；而在普通的購房者眼中，房子是夢想，是未來生活的寄託，因此必須要合心合意才能買下來——這就是兩者的區別。
以上。
普通人，一般買一套。
炒房客，一般看它帶了多少身份證，才知道他要買多少套
因為"炒房客"把房產變現了（注意不一定是賣了）。
炒房客有錢所以買的早買的多成本價低，並且市場敏感性強，無論買賣都是該出手時就出手。普通老百姓發現房子不買不行的時候已經買不起了，咬牙買了一套因為是剛需所以漲了也不能賣降了也只能忍。
普通人買房最好別賠，炒房客是為了賺錢。普通人不需要學習和積累，炒房客需要長時間的研究。
買房目的不同，資金槓桿率不同
類似散戶炒股和莊家的區別
普通人買房更看重居住環境，戶型，學位等一些現有的偏細節化的因素，由於買房經驗少一不小心還會被市場牽著鼻子走，沒有自己獨立自主的判斷能力，缺乏對整個宏觀市場的認知和了解。
普通所謂炒房客買房最看重投資回報，相對會更關注，規劃概念，未來發展潛力等一些長期因素，相對懂市場裡面的一些操作手法，中介伎倆，有了一些基於自己曾經的經驗的投資理念，對市場有一定認知。
專業投資者最看重先行優勢，是整個市場的操盤手，相對會關注風險把控，信息，人脈，輿論，國際環境，銀行金融等，有一套成熟的操作理論，瞭解市場所有操作手法，會根據自己側重點不同制定一套完整方案，對整個房地產市場有著很深的瞭解。
普通人買房感情因素居多，所依據判斷的標準偏感性，專業投資人以策略數據居多，所依據判斷的標準以理性分析見長，所以專業投資人有遠大於普通人的幾率能靠買房賺錢。
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