總體感受，先說新房：

地鐵+低價的性價比新盤小戶型還是不愁賣的，因為我社保時間還沒到，四季都會的上疊沒搶到，毛坯交付，地鐵站旁邊，幾乎是日光。不過我12月看四季都會的時候，100+的三方仍然有還不錯的樓層，不過到現在也搶的差不多了，後來開疊墅的時候，銷售和我說不用來現場了...搶光了。

佘山一號是小戶型很早賣完了，大戶型還剩不少（謝謝知友提醒），剛剛收到電話問我大戶型是否還考慮，我說我6個月社保週期能不能接受，銷售就直接祝我生活愉快，抱歉打擾了...

但另外一邊的新盤又屬於極端難賣的局面，比如上城院子和央璽...上城院子因為距離地鐵站實在太遠，價格比四季都會高5-6K，戶型不錯，周邊配套基本上沒有的，我看完房之後，樓盤銷售給我打了四個電話，每個電話多1個點的折扣，還能接受我超過半年的付款週期...央璽因為戶型有硬傷+樓王價格高的沒道理...所以感覺也不太好賣的樣子。

不過近兩年，能買到的新房應該屬於樓板質量比較差，不過上海又不容易地震，問題不大，像金地璽悅，保利雲上，天空之城，建發玖龍灣這種「日光碟」基本滿足幾個元素：地鐵房（距離地鐵1公里內）、配套完善、有個學校（不一定算學區）、人流量大（外來人口多，地鐵流量大）。

如果還能碰到這樣的新房應該也值得入手，價格上比二手房划算，沒有稅費，社保也能貸滿，還可能省一筆裝修款，還貸壓力小不少。

我目前對猶豫新房的原因就是，新房5W左右單價的普遍地段都偏，松江泗涇、閔行顓橋、浦東沈杜公路+康橋+臨港+外高橋、寶山顧村、嘉定江橋等等...無論是未來學區、地鐵、商業配套都很起步，有些甚至不在目前地鐵線路周邊，而且我和老婆都在市區內工作，感覺上下班十分不便。

接下來說看的最多的二手房：

二手房我剛開始是5萬10萬嘗試著砍價的，到現在報價500萬的房子，我一般是450萬起砍，能聊就談，不能聊就算，手裡有三四套備選房讓中介去接觸，談下來大部分都能讓20-30萬的樣子，如果誠心想定，30+也很有可能。

我一開始看房的時候，總有一個誤區，自己選定了幾個地方，看到幾套房子，稍微比比價格，只算自己能不能接受房貸，首付，能接受就接著來，看完50套以後，我開始考慮這個小區的價格是否合理，這個地段這個位置這個配套憑啥值5W？自己會重新定價，這樣和房東談的時候自己也有底氣一些。

我跑去看孫橋的動遷房，6期動遷裡面都是羣租（距離張江近嘛），明明是2010年以後的房子，樓道和毛坯一樣，房子裡面像施工現場，要多臟有多臟，當晚我看了8套大三房，8套全部是空關的，連租客都沒有，一棟樓也就三四戶亮燈，直接pass不考慮。

買房特別重要的是初衷，為啥買？橫盤之下無剛需，之前自己迫切想買房是害怕自己再不上車就買不起了，畢竟在我看來房子還是必需品，現在房子橫盤，上海除了學區和特別好的地段應該都是穩中有降，目前看到的政策對二手房都沒有利好，各種稅費太高，你看到房東報價490，那是到手價，增值稅、個稅，甚至房東的中介費都得你付，加上契稅，一套490萬的二手房（非動遷）到你手裡就是540萬，你自己想想等你賣的時候，540萬能不能賣出去...這還不算這幾年你付的房貸和通脹。建議可以再等等看

二手房交易，就是拖買賣雙方的心態，現在的上海二手房市場就是買家市場（因為總會看到更好，性價比更高的房子），當然還不夠純粹（因為稅費還是買家付的...）。講一下我兩套房子的砍價歷程：

第一套寶山張廟的頂樓帶閣樓，產證80，使用面積130，2018年底掛牌價520，2019年小陽春的時候買家報價480，房東拒絕了，拖到2019年10月，掛牌價變成455，目前砍到445.

第二套三林的頂復，產證面積125，一層帶兩個陽臺，二層帶兩個露臺，使用面積超過150，四室兩廳兩位，二樓層高3米以上。2019年5月報價550，我第一次看房的時候降價到520，第二次看房的時候510，第一次談價格沒談攏，房東低價505，第二次談500，一個月以後房東底價490...

糾結啊！這兩套房我覺得已經是擊穿附近底價的房子了...尤其是第二套，均價都破4了...我現在倒不是糾結未來漲跌，二選一比較困難，估計要年後做決定啦~

順便談談中介：

我接觸過（Q房，太平洋，鏈家，我愛我家還有其他一些小中介），別聽中介忽悠，房地產市場，沒有人能完全看懂。他對著買家就2020年各種利好，8000億大水來了！再不買明年暴漲扛不住。對著賣家就是二手房不好賣，現在不跑跑不掉了...中介的目的就是成單，多賣10萬還是少賣10萬不重要，要讓你的中介瘋狂幫你砍價（因為買賣雙方的中介費都TM是你一個人掏，你纔是他客戶，賣家不是）。

這裡提一嘴，鏈家的中介是不砍價的，我第一個帶看中介就是鏈家，我表達對房子感興趣想問問價格，鏈家秒回我就是房東價格不好談，最多一兩萬空間，後來每套房子鏈家基本上就是向房東問一嘴，房東說多少就是多少...而且不是個例，我不同區域換過很多鏈家中介都是這樣。新房鏈家最多也就是2個點折扣，不找鏈家說不定還能砍下來3個點優惠...（不過有一說一，鏈家的帶看還是專業的，大部分門店開車接送，最關鍵是會列印出要看房源的信息，特別規範，看房體驗上，鏈家是最好的。）

其他小一些的中介砍價就會拚命砍，鏈家的KPI比較松，不那麼急迫，因為新房業務比較紅火。小中介生存空間被貝殼擠壓的厲害，中介成單的訴求會更強一些（而且鏈家的中介費不好砍，賣1買2）。

再說說看房APP：

我基本上是貝殼看房源，去兔博士找一些參考數據，如果有特別合適但是價格談不下來的房子，可以委託別的中介找找，但是非常不建議也不推薦安居客、房天下這種APP...假房源太多了，看上還不錯的房子，我再三確認照片信息，到現場發現還是我看過談過的，圖文根本不符合，價格也是假的，我被騙過3次以後徹底卸載了安居客（也有部分中介說安居客上面標註了中介擔保的是真房源，反正拉黑了不考慮）。

最後說點感受，最近這個答案很多人看，我覺得「上車」這個詞對於目前上海的「剛需」來說，已經不存在了...因為上海房地產從政策角度講沒有暴漲的可能。上海的房地產市場目前改善型和學區需求比較強烈（小換大，遠換近，舊換新），上文提到買房現在要忠於自己，我為什麼要買房？我來上海5年了，無論是羣租，合租還是整租，一直租住老破小。我就是想給家人改善一下，給未來的孩子準備一個好的生活，給老人養老提供條件。

上海房子降不降不知道，房租是要漲的，租售比逐漸提高，我現在租的房子就是幫房東還房貸，全額還...目前的租房環境，對租客仍然不夠友好，3-5年內長租公寓會逐漸成長成為新的選擇，我瞭解過，長租公寓普遍比市場上個人房東出租貴20%左右，耐不住房子新，裝修好，物業也不錯，可以預見鄰裏素質也高，但是我的需求就在眼前，長租就不等了。所以說，買房是家庭的長期規劃，忠於自己，與我而言，我買這個房子就做好了橫盤5-8年的準備，住著爽就完事兒了，要什麼自行車...

最近諮詢的朋友特別多，有不少朋友提了十幾個問題，態度也挺拽，我挨個回答完，點開主頁，發現沒點贊也沒關注，確實有點寒心。平時工作也挺忙的，大家誰也不認識誰，認同我的答案，好歹有點尊重吧？白嫖的，以後就不回復了。

這種問題只有房東和中介回答你，下面幾十個回答基本全都是「剛需趁早買，上海不會跌。」這些回答我想你早就聽膩了，所以還是自己去現場看看，別來問「大神」了。

我作為喫瓜羣眾客觀的跟你分析一下。如果要買的是兩房的話，350萬大概可以買到外環類似周浦地區商品房，中環外環之間的動遷房。這些房子相比2017年目前降價幅度在15%-20%+。如果你是2017年買了相同的房子，你將會損失50萬左右，還不包括這兩年的利息和你首付的理財收益。

所以你問可以不可以上車，潛意識裡就是在問房價走勢，「跌的時候沒有剛需，漲了全是剛需。」這纔是真相。現在是橫盤陰跌的階段，所以為什麼和你一樣觀望的人那麼多。

真理是什麼？真理就是世界上沒有任何一件商品永遠漲。過去是不可能複製給未來的，如果未來依然是買房就發財，那麼滿大街的人都掌握著發財的真理？全是巴菲特？可能嗎？

題主提出的購房時間節點，在於2020年底，住房需求是剛需，詢問題目是否適合購房。

首先題主應該明白住房三大屬性，居住屬性，投資屬性，金融抵押品屬性。在目前政府對房地產市場總調控方針---房住不炒，穩定房價，具體措施就是限房限貸限購政策，其實已經排除住房投資屬性。在未來十年內，全國絕大多數住房，已經失去投資價格，房產市場進入大級別調控週期。

那麼，對於題主人生第一套住房，應該歸類居住屬性，如何利用金融抵押屬性的兩大問題。題主提出總預算是350萬，我不知是首付，還是總房價350萬，如果是總房價350萬，那麼，選擇房源，基本在外環附近，如果是次新房，當然，市中心老破小，也可以考慮，這是滿足居住在市中心的虛榮心。也不存在居住品質改善，考慮住房居住屬性了。

如果考慮居住地和上班之間距離，上班地點屬於動態變動，按照目前上海交通便利範圍，其實要選擇350萬的次新房，還是有很大餘量選擇的。地鐵換乘1.5各小時之內，以人民廣場為中心點，再輻射到工作地點，因此，要麼選擇市中心老破小，要麼選擇外環附近的次新房，離開換乘地鐵比較進的成熟小區。

對於剛需需求，其實也無所謂選擇進入時間節點，人生苦短，喫穿住行，人一生四大基本需求，而題主目前剛需住房，就佔據二項，那麼，應該可以上車購房了。此時選擇，時間段lachang

啥是剛需，就是不買房會掛了，還有就是明知道房價會跌很多，把褲衩賣了 也要殺頭進去的。。兩個都不具備的，不叫剛需

房子已買，浦東遠郊新房，三室兩廳兩衛，400w毛坯，小區環境不錯，目前等9月交房。

羣我沒開，買完了也不打算開了，蹲羣的小夥伴散了吧

疫情期間讓我有了很多新看法:

第一是學區房還是比較必要的，因為現在上海二手房除了有優質學期和配套的，其餘的大部分都跌，所以房子還是得買有稀缺性的。

第二是從我個人角度來說為什麼買了新房，主要還是因為對個人收入增長的信心，疫情期間工資也上漲了35%，雖然比不上知乎人均100w年薪，但是至少讓我對未來有了更大的信心，第一套新房買下以後，後續積累和爸媽還有一部分現金，應該會買一套老破小學區出租，給計劃5年後出生的小孩掛戶口上學用，這樣解決目前新房附近只有尚德私立的窘境。

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我們情況差不多，我預算稍高點400左右，看了不少房，一開始只看學區，後來發現400買個p的學區，真能買也是那種老破小到不能住的房子，想一想，拿著爸媽一輩子的積蓄買個這東西，值嗎？

現在想開了 還是買遠一點的新房 學區什麼的先不管了 我連婚都沒結，實在以後要考慮孩子的事情，我那時候的收入讓孩子上個好點的民辦問題也不大，如果這麼多年以後收入在上海還沒達到好民辦的標準，那就離開這去二線吧。。。

多去實地看看房 越看你就越想離開這，一羣沒啥能力的上海人，當年幾千一平買的房，要不就是拆遷分了幾套，現在轉手10倍讓我們接盤，我們父母從零開始賺的幾百上千w就這樣奉獻給上海拆遷戶？我是不想接盤了，情願買新房給開發商賺錢

以上 ，個人意見，僅供參考