总体感受，先说新房：

地铁+低价的性价比新盘小户型还是不愁卖的，因为我社保时间还没到，四季都会的上叠没抢到，毛坯交付，地铁站旁边，几乎是日光。不过我12月看四季都会的时候，100+的三方仍然有还不错的楼层，不过到现在也抢的差不多了，后来开叠墅的时候，销售和我说不用来现场了...抢光了。

佘山一号是小户型很早卖完了，大户型还剩不少（谢谢知友提醒），刚刚收到电话问我大户型是否还考虑，我说我6个月社保周期能不能接受，销售就直接祝我生活愉快，抱歉打扰了...

但另外一边的新盘又属于极端难卖的局面，比如上城院子和央玺...上城院子因为距离地铁站实在太远，价格比四季都会高5-6K，户型不错，周边配套基本上没有的，我看完房之后，楼盘销售给我打了四个电话，每个电话多1个点的折扣，还能接受我超过半年的付款周期...央玺因为户型有硬伤+楼王价格高的没道理...所以感觉也不太好卖的样子。

不过近两年，能买到的新房应该属于楼板质量比较差，不过上海又不容易地震，问题不大，像金地玺悦，保利云上，天空之城，建发玖龙湾这种「日光碟」基本满足几个元素：地铁房（距离地铁1公里内）、配套完善、有个学校（不一定算学区）、人流量大（外来人口多，地铁流量大）。

如果还能碰到这样的新房应该也值得入手，价格上比二手房划算，没有税费，社保也能贷满，还可能省一笔装修款，还贷压力小不少。

我目前对犹豫新房的原因就是，新房5W左右单价的普遍地段都偏，松江泗泾、闵行颛桥、浦东沈杜公路+康桥+临港+外高桥、宝山顾村、嘉定江桥等等...无论是未来学区、地铁、商业配套都很起步，有些甚至不在目前地铁线路周边，而且我和老婆都在市区内工作，感觉上下班十分不便。

接下来说看的最多的二手房：

二手房我刚开始是5万10万尝试著砍价的，到现在报价500万的房子，我一般是450万起砍，能聊就谈，不能聊就算，手里有三四套备选房让中介去接触，谈下来大部分都能让20-30万的样子，如果诚心想定，30+也很有可能。

我一开始看房的时候，总有一个误区，自己选定了几个地方，看到几套房子，稍微比比价格，只算自己能不能接受房贷，首付，能接受就接著来，看完50套以后，我开始考虑这个小区的价格是否合理，这个地段这个位置这个配套凭啥值5W？自己会重新定价，这样和房东谈的时候自己也有底气一些。

我跑去看孙桥的动迁房，6期动迁里面都是群租（距离张江近嘛），明明是2010年以后的房子，楼道和毛坯一样，房子里面像施工现场，要多脏有多脏，当晚我看了8套大三房，8套全部是空关的，连租客都没有，一栋楼也就三四户亮灯，直接pass不考虑。

买房特别重要的是初衷，为啥买？横盘之下无刚需，之前自己迫切想买房是害怕自己再不上车就买不起了，毕竟在我看来房子还是必需品，现在房子横盘，上海除了学区和特别好的地段应该都是稳中有降，目前看到的政策对二手房都没有利好，各种税费太高，你看到房东报价490，那是到手价，增值税、个税，甚至房东的中介费都得你付，加上契税，一套490万的二手房（非动迁）到你手里就是540万，你自己想想等你卖的时候，540万能不能卖出去...这还不算这几年你付的房贷和通胀。建议可以再等等看

二手房交易，就是拖买卖双方的心态，现在的上海二手房市场就是买家市场（因为总会看到更好，性价比更高的房子），当然还不够纯粹（因为税费还是买家付的...）。讲一下我两套房子的砍价历程：

第一套宝山张庙的顶楼带阁楼，产证80，使用面积130，2018年底挂牌价520，2019年小阳春的时候买家报价480，房东拒绝了，拖到2019年10月，挂牌价变成455，目前砍到445.

第二套三林的顶复，产证面积125，一层带两个阳台，二层带两个露台，使用面积超过150，四室两厅两位，二楼层高3米以上。2019年5月报价550，我第一次看房的时候降价到520，第二次看房的时候510，第一次谈价格没谈拢，房东低价505，第二次谈500，一个月以后房东底价490...

纠结啊！这两套房我觉得已经是击穿附近底价的房子了...尤其是第二套，均价都破4了...我现在倒不是纠结未来涨跌，二选一比较困难，估计要年后做决定啦~

顺便谈谈中介：

我接触过（Q房，太平洋，链家，我爱我家还有其他一些小中介），别听中介忽悠，房地产市场，没有人能完全看懂。他对著买家就2020年各种利好，8000亿大水来了！再不买明年暴涨扛不住。对著卖家就是二手房不好卖，现在不跑跑不掉了...中介的目的就是成单，多卖10万还是少卖10万不重要，要让你的中介疯狂帮你砍价（因为买卖双方的中介费都TM是你一个人掏，你才是他客户，卖家不是）。

这里提一嘴，链家的中介是不砍价的，我第一个带看中介就是链家，我表达对房子感兴趣想问问价格，链家秒回我就是房东价格不好谈，最多一两万空间，后来每套房子链家基本上就是向房东问一嘴，房东说多少就是多少...而且不是个例，我不同区域换过很多链家中介都是这样。新房链家最多也就是2个点折扣，不找链家说不定还能砍下来3个点优惠...（不过有一说一，链家的带看还是专业的，大部分门店开车接送，最关键是会列印出要看房源的信息，特别规范，看房体验上，链家是最好的。）

其他小一些的中介砍价就会拚命砍，链家的KPI比较松，不那么急迫，因为新房业务比较红火。小中介生存空间被贝壳挤压的厉害，中介成单的诉求会更强一些（而且链家的中介费不好砍，卖1买2）。

再说说看房APP：

我基本上是贝壳看房源，去兔博士找一些参考数据，如果有特别合适但是价格谈不下来的房子，可以委托别的中介找找，但是非常不建议也不推荐安居客、房天下这种APP...假房源太多了，看上还不错的房子，我再三确认照片信息，到现场发现还是我看过谈过的，图文根本不符合，价格也是假的，我被骗过3次以后彻底卸载了安居客（也有部分中介说安居客上面标注了中介担保的是真房源，反正拉黑了不考虑）。

最后说点感受，最近这个答案很多人看，我觉得「上车」这个词对于目前上海的「刚需」来说，已经不存在了...因为上海房地产从政策角度讲没有暴涨的可能。上海的房地产市场目前改善型和学区需求比较强烈（小换大，远换近，旧换新），上文提到买房现在要忠于自己，我为什么要买房？我来上海5年了，无论是群租，合租还是整租，一直租住老破小。我就是想给家人改善一下，给未来的孩子准备一个好的生活，给老人养老提供条件。

上海房子降不降不知道，房租是要涨的，租售比逐渐提高，我现在租的房子就是帮房东还房贷，全额还...目前的租房环境，对租客仍然不够友好，3-5年内长租公寓会逐渐成长成为新的选择，我了解过，长租公寓普遍比市场上个人房东出租贵20%左右，耐不住房子新，装修好，物业也不错，可以预见邻里素质也高，但是我的需求就在眼前，长租就不等了。所以说，买房是家庭的长期规划，忠于自己，与我而言，我买这个房子就做好了横盘5-8年的准备，住著爽就完事儿了，要什么自行车...

最近咨询的朋友特别多，有不少朋友提了十几个问题，态度也挺拽，我挨个回答完，点开主页，发现没点赞也没关注，确实有点寒心。平时工作也挺忙的，大家谁也不认识谁，认同我的答案，好歹有点尊重吧？白嫖的，以后就不回复了。

这种问题只有房东和中介回答你，下面几十个回答基本全都是「刚需趁早买，上海不会跌。」这些回答我想你早就听腻了，所以还是自己去现场看看，别来问「大神」了。

我作为吃瓜群众客观的跟你分析一下。如果要买的是两房的话，350万大概可以买到外环类似周浦地区商品房，中环外环之间的动迁房。这些房子相比2017年目前降价幅度在15%-20%+。如果你是2017年买了相同的房子，你将会损失50万左右，还不包括这两年的利息和你首付的理财收益。

所以你问可以不可以上车，潜意识里就是在问房价走势，「跌的时候没有刚需，涨了全是刚需。」这才是真相。现在是横盘阴跌的阶段，所以为什么和你一样观望的人那么多。

真理是什么？真理就是世界上没有任何一件商品永远涨。过去是不可能复制给未来的，如果未来依然是买房就发财，那么满大街的人都掌握著发财的真理？全是巴菲特？可能吗？

题主提出的购房时间节点，在于2020年底，住房需求是刚需，询问题目是否适合购房。

首先题主应该明白住房三大属性，居住属性，投资属性，金融抵押品属性。在目前政府对房地产市场总调控方针---房住不炒，稳定房价，具体措施就是限房限贷限购政策，其实已经排除住房投资属性。在未来十年内，全国绝大多数住房，已经失去投资价格，房产市场进入大级别调控周期。

那么，对于题主人生第一套住房，应该归类居住属性，如何利用金融抵押属性的两大问题。题主提出总预算是350万，我不知是首付，还是总房价350万，如果是总房价350万，那么，选择房源，基本在外环附近，如果是次新房，当然，市中心老破小，也可以考虑，这是满足居住在市中心的虚荣心。也不存在居住品质改善，考虑住房居住属性了。

如果考虑居住地和上班之间距离，上班地点属于动态变动，按照目前上海交通便利范围，其实要选择350万的次新房，还是有很大余量选择的。地铁换乘1.5各小时之内，以人民广场为中心点，再辐射到工作地点，因此，要么选择市中心老破小，要么选择外环附近的次新房，离开换乘地铁比较进的成熟小区。

对于刚需需求，其实也无所谓选择进入时间节点，人生苦短，吃穿住行，人一生四大基本需求，而题主目前刚需住房，就占据二项，那么，应该可以上车购房了。此时选择，时间段lachang

啥是刚需，就是不买房会挂了，还有就是明知道房价会跌很多，把裤衩卖了 也要杀头进去的。。两个都不具备的，不叫刚需

房子已买，浦东远郊新房，三室两厅两卫，400w毛坯，小区环境不错，目前等9月交房。

群我没开，买完了也不打算开了，蹲群的小伙伴散了吧

疫情期间让我有了很多新看法:

第一是学区房还是比较必要的，因为现在上海二手房除了有优质学期和配套的，其余的大部分都跌，所以房子还是得买有稀缺性的。

第二是从我个人角度来说为什么买了新房，主要还是因为对个人收入增长的信心，疫情期间工资也上涨了35%，虽然比不上知乎人均100w年薪，但是至少让我对未来有了更大的信心，第一套新房买下以后，后续积累和爸妈还有一部分现金，应该会买一套老破小学区出租，给计划5年后出生的小孩挂户口上学用，这样解决目前新房附近只有尚德私立的窘境。

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我们情况差不多，我预算稍高点400左右，看了不少房，一开始只看学区，后来发现400买个p的学区，真能买也是那种老破小到不能住的房子，想一想，拿著爸妈一辈子的积蓄买个这东西，值吗？

现在想开了 还是买远一点的新房 学区什么的先不管了 我连婚都没结，实在以后要考虑孩子的事情，我那时候的收入让孩子上个好点的民办问题也不大，如果这么多年以后收入在上海还没达到好民办的标准，那就离开这去二线吧。。。

多去实地看看房 越看你就越想离开这，一群没啥能力的上海人，当年几千一平买的房，要不就是拆迁分了几套，现在转手10倍让我们接盘，我们父母从零开始赚的几百上千w就这样奉献给上海拆迁户？我是不想接盘了，情愿买新房给开发商赚钱

以上 ，个人意见，仅供参考