机构：平安证券

　　评级：强烈推荐

　　平安观点：

　　扎根粤港澳大湾区沃土，与湾区共成长。公司为以住宅开发为主的一体化物业发展商，物业销售收入占比70%以上。业务主要聚焦粤港澳大湾区，伴随大湾区经济发展及楼市规模的壮大，公司2010-2019年销售额规模年复合增速47%，2019年销售额达960亿元（权益销售额915亿元，排名24名），大湾区贡献56%。

　　“湾区深耕+异地扩张”并行，开启规模增长新路径。从发展空间来看，一方面粤港澳大湾区受经济发展、人口流入、交通路网提升支撑，潜在住房需求依旧旺盛。仅考虑新增人口及城镇化率提升，测算大湾区（不含港澳）2019-2030年年均住房需求约6046万平，为2019年实际销售的64.9%，叠加存量更新需求释放，区域楼市仍具增长空间。另一方面，公司历年发展以城市深耕为主，2019年单城销售40亿元，远超同行；但仅覆盖24城，覆盖数量远低于同梯队房企且布局集中，放眼全国可开拓空间充足。公司2017年首进中国香港市场，2018年开启长三角布局，第六个五年发展目标（2021-2025年）亦明确：“全国布局大湾区+长三角两大都市圈，西南+中部两大城市群”，异地扩张持续加速有望打开规模增长新空间。

　　“精准投资+城市更新+人才布局”构筑核心竞争力。从实现路径来看，公司精准投资眼光、优质土储、多元化拿地手段以及人才布局等均有助于规模再上台阶：1）逆周期拿地特征明显，优质项目挖掘能力较为突出，为深耕及外拓提供保障；2）粤港澳大湾区货值充足，2019年末货值（含城市更新）达6850亿元，占总货值（8320亿元）82%；3）城市更新成增长新引擎，2019年末城市更新潜在货值4006亿元（95%位于粤港澳大湾区），其中自主改造2890亿元，可转让快速变现，预计未来利润贡献比重将持续提升；4）引进大型房企优秀职业经理人，全国、尤其长三角市场开拓经验丰富，同时升级完善激励机制，长达15年的长期事业合伙人计划有望进一步吸引、保留人才，推动规模及业绩提升；5）公司销售权益占比稳定90%以上，未来亦可通过合作开拓新区域。

　　投资建议：公司深耕粤港澳大湾区并推动全国化布局，充足优质的土地储备、丰富的城市更新经验、人才引进以及升级完善的激励机制持续为规模增长保驾护航，精准拿地眼光、多元化拿地手段有望保障项目盈利能力；同时公司销售权益占比、财务安全系数双高，加杠杆空间充足，派息慷慨亦为一大亮点。预计公司2020-2022年EPS分别为2.53元、3.06元、3.68元，当前股价对应PE分别为4.3倍、3.6倍、3.0倍，首次覆盖给予“强烈推荐”评级。

　　风险提示：1）若新冠疫情影响超出预期，将导致公司销售承压，同时疫情影响下工期延后，也将对后续可推货量、竣工节奏产生负面影响；2）若行业需求释放低于预期，房企普遍以价换量，可能带来公司项目减值风险；3）由于城市更新项目个性化较强且所需时间普遍超过招拍挂，公司城市更新发展过程中可能面临项目推进进度不及预期风险。