2013年以來，長租公寓品牌瘋長，直到現在長租發展的勢頭也未見消停。由資本市場來看，大量資本和行業投資已經佈局完成，加緊燒錢拿房。在品牌爭鳴的過程中，各家品牌長租公寓運營方都朝著規範化發展，其組織架構、拓展節奏更加明晰。隨著2016上半年「供給側改革」政策的正式落施，公寓市場作為國內新興且前景廣闊的投資領域出現了更加活躍的局面。在這其中，集中式長租公寓品牌灣流國際青年社區、窩趣輕社區、新派公寓，分散式長租公寓品牌大象公寓、唐巢公寓、優客逸家紛紛進入投資加盟視野。

一線佈局 北上廣深戰況激烈

從六家長租公寓品牌的企業背景來看，除窩趣輕社區和新派公寓有著鉑濤集團、華住酒店集團分別為其背書，反映出酒店集團對新興的公寓租賃市場的關注外，灣流國際青年社區、大象公寓、唐巢公寓、優客逸家都屬於創業型公司，以革命者的面貌出現在長租市場上。

從6家長租公寓的物業需求上，我們可以大致瞭解一下目前長租公寓發展的現狀：

1.成立時間短。以上六家長租公寓品牌的成立時間都不長，成立時間最長的新派公寓和優客逸家僅4年時間。

2.瞄準北上廣深。重點發展城市集中在一二線，三家集中式長租公寓在發展城市的考慮上都將重點放在了北上廣深。唐巢公寓力圖在上海精耕細作。相較其他品牌，優客逸家在重點城市的選擇上範圍更大。

3.人羣定位同質化。六家長租公寓都將目標羣體鎖定在年輕的都市白領上。但對這一人羣沒有更細的劃分，看似明確，實則模糊。

4.從面積需求上來看，三家長租公寓的面積需求基本一致，都在2000m2以上;大象公寓對面積要求最低。集中式長租公寓並沒有表現出高於分散式長租公寓的面積需求。

5.從合作期限上看，集中式長租公寓的合作時間都在10年及以上，而分散式長租公寓對租期的要求低於集中式。大象公寓的合作期限短至3-5年。

費用模糊 加盟數據欠缺或不全

從邁居蒐集到的這六家長租公寓品牌，只有窩趣輕社區與新派公寓對加盟費用有比較明確的規定。兩家品牌都有酒店集團背書，在加盟費用上，也借鑒了酒店加盟的收費方式。窩趣輕社區的加盟費用包括一次性合作費用3000元/房，PMS安裝費2萬元，工程支持費2萬元及改造裝修費15萬元。而新派公寓收取營業收入的10%作為基本管理費，對其他費用暫時沒有公佈。單從這兩家的加盟收費情況來看，窩趣輕社區的加盟費用多為一次性費用，涉及的後期收費較少，加盟商前期資金投入大。新派公寓的收費採用抽成方式。但無論是窩趣輕社區還是新派公寓，都對經營壓力進行了轉移。

另外，從各大公寓品牌對自身加盟優勢的描述中，可以看出其強調了自身的品牌效應，但是除了灣流國際青年社區將在上海的15個項目和北京的2個項目以數據形式列出以外，其他品牌都只是籠統概述品牌效應，沒有提及更多實質運營的參考數據。

市場掘金 公寓品牌應該看得更遠

興起的長租公寓尋求北上廣深作為突破口，但一線市場的「蛋糕」只有那麼大，難免出現「僧多粥少」的困局。目前中國房地產已從增量發展逐步過渡為存量發展，隨著房價的上漲，購房年齡延長，這一段被加長的時間將直接反映在租賃市場上。省會及其他二線城市也會出現不容小覷的市場空間。

對比日本長租市場，中國長租公寓品牌出現了「兩頭短」的窘境。在日本，物業的租期普遍在20-35年。而在中國，10年以上的租約已經比較長，公寓品牌的盈利要求被拔得很高，很多品牌目前無法享受到裝修及運營帶來的溢價。日本租客的平均租住年限，5-10年的佔10%，1-5年的佔50%，1年以下的相當少。而目前中國租客的租期普遍都在1年以下。房屋的空置率和間隔期拉長，長租公寓將面臨著很大資金壓力。如何培養成熟的租客羣體，對於長租公寓品牌來說是一個挑戰。

在百億市場的刺激下，眾多資本紛紛投入了長租公寓市場。目前，部分長租公寓品牌已經開始探索更輕的資產模式，通過借鑒美國及日本長租公寓的發展經驗，在這個看得見未來的市場未來將會有更多的創新之舉。

百億市場掘金 這6家長租公寓品牌如何選?

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