（一）申報

凡是擁有宅基地的土地使用權人，須領取由土地部門統一印發的《農村宅基地使用權申報登記表》，以戶為單元，每宗宅基地填寫一份。村民使用的宅基地，必須提交由經濟社、村委會二級經濟組織及鎮政府出具的土地權屬來源證明，然後由調查組負責收集申報材料上交土地管理部門對權屬進行審核。

（二）權屬調查

國土部門根據土地使用權人的申請，對宅基地範圍、界線、界址、權屬性質、用途等情況進行實地調查、記錄並經相鄰各方認定，填寫宅基地地籍調查表，繪製宗地草圖，為地籍測量作準備。在宅基地調查過程中，本宗地使用者和相鄰地使用者應按通知規定時間內到場共同指界，對雙方共同確認的用地界線和界址點進行簽名、蓋章，如不能參加指界的，應書面委託代理人出面指界。

（三）審核與公告

經土地行政主管部門審核，對認為符合登記要求的宗地進行公告，公告內容主要包括土地使用者的名稱、地址、准予登記的土地權屬性質、面積、坐落、四至範圍等。

（四）審批

公告期滿，土地權利者及其他土地權益有關者對土地登記審核結果未提出異議的，在農村宅基地使用權登記審批表上籤署同意登記發證的意見，由市(縣)人民政府領導簽章，並加蓋市(縣)人民政府土地登記專用章。

（五）登記註冊

根據農村宅基地登記審批表結果，以宗地(宅基地)為單位逐項填寫土地(宅基地)登記卡、土地(宅基地)歸戶卡及土地證書，並由登記人員和土地行政主管部門主管領導分別在兩卡上簽字。

（六）頒發土地證

二、宅基地申請確權需要提供什麼資料

（1）土地登記申請書（國土部門印發，土地使用權人填寫並簽章）；

（2）申請人身份證明材料（戶主身份證正反面複印件、戶口本中所有家庭成員複印件）；

（3）土地權屬來源證明；初始登記提供土地批複、宅基地審批表，換髮證書提供原土地使用證，涉及轉讓（買賣）、繼承（原權利人死亡）、贈與、置換（互換），戶主更名、原土地證戶主名稱有誤更正、爭議糾紛已調處等原因發生的變更登記以及丟失補證還應提供下列土地權屬來源的證明材料：

（4）地籍調查表、宗地圖及宗地界址坐標；

（5）地上附著物權屬證明。

三、耕地上已建成住宅如何處理

（1）符合土地利用總體規劃、村莊和集鎮規劃的，按照法律、法規規定的程序，經補辦用地批准手續後進行登記發證。

（2）不符合土地利用總體規劃、村莊和集鎮規劃的零星宅基地，只統計備案，不予登記發證。

四、超佔面積的如何處理

（1）1982年《村鎮建房用地管理條例》實施前，農村村民建房佔用的宅基地，《村鎮建房用地管理條例》實施後至今未擴大用地面積的，可以按現有實際使用面積進行登記。

（2）1982年《村鎮建房用地管理條例》實施起至1987年《中華人民共和國土地管理法》實施時止，農村村民建房佔用的宅基地，超過當地規定的面積標準的，超過部分按當時國家和地方有關規定處理後，可以按實際使用面積進行登記。

（3）1987年《中華人民共和國土地管理法》實施後，農村村民建房佔用的宅基地，超過當地規定的面積標準的，按照實際批准面積進行登記，其面積超過各地規定標準的，可在土地登記簿和土地權利證上註明超過標準的面積，待以後分戶建房或現有房屋拆遷、改建、翻建、政府依法實施規劃重新建設時，按有關規定作出處理，並按照規定的面積標準重新進行登記。

五、實測面積與老宅基證不符如何確權發證

（1）如果實測面積大於或等於原發證面積時，按原發證面積確權登記換髮證書。並在土地證記事欄中註明超佔的面積。

（2）如果實測面積小於原發證面積時，按實測面積確權登記換髮發證。

（3）對實測面積與原發證面積相差較大的宗地要實地查清面積有出入的具體原因，填寫到情況調查表備註欄裏。

（4）對未審批發證的宗地，嚴格按照《土地管理條例》規定的宅基地審批許可權，結合實測面積批量補報批發證。

（5）申請書、宗地圖、地籍調查表中宗地面積按實測面積填寫，地籍調查表中批准面積、土地審批表及土地使用證中使用權面積按審批面積。

六、閑置的宅基地如何確認

對已取得《集體土地使用證》，但已滿二年未建房的宅基地，由集體經濟組織收回土地使用權，並報市、縣（區）級人民政府批准，註銷其土地登記。農戶再申請宅基地建房時，重新依照審批程序批准，待房屋建成並實地檢查合格後，按照有關規定登記發證。

七、宅基地轉讓的情況如何處理

（1）已經發生轉讓且受讓人在本村有戶口的，按照一戶只能擁有一處宅基地的法律規定，可以進行登記發證。

（2）已經發生轉讓但在本村無戶口的，只統計備案，不予登記發證。

八、權屬調查中遇一戶多宅的情況如何處理

需查清其情況是繼承還是其它原因，再判斷其是否可以辦理兩證。舉例：如果戶主已有一處房屋，且還有一處是繼承的房屋，房屋在無改建變動的情況下，除繼承可以為其確權發證，其它情況只調查登記，不確權發證。

九、一戶多宅，已經擁有兩個宅基地證書的情況下如何處理

（1）調查其宅基地來源是否合法，且證、地相符者只換髮其中一處（本人選擇）宅基地使用證。如符合繼承、贈與條件，且子女已分獨立戶口且未分配宅基地的，經村委會審核同意，可將另一宗宅基地變更登記給子女。

（2）調查後發現宅基地來源不合法，且證、地不符者，不予確權登記，並註銷違規辦理的土地使用證。

十、婦女婚嫁、農民進城落戶的宅基地權益

農村婦女作為家庭成員，其宅基地權益應記載到不動產登記簿及權屬證書上。農村婦女因婚嫁離開原農民集體，取得新家庭宅基地使用權的，應依法予以確權登記，同時註銷其原宅基地使用權。

農民進城落戶後，其原合法取得的宅基地使用權應予以確權登記。

全文完。感謝您的耐心閱讀~

作者介紹：

侯靖宇律師畢業於北京大學金融法中心

現為廣東載信律師事務所專職律師，專註房地產、金融領域法律事務。

上次的《闢謠！沒有農村戶口也能繼承宅基地使用權》一文發出後，不少朋友表示想了解更多關於宅基地確權的問題。

本文研究整理了宅基地確權的流程和確權過程中的一些疑難問題，分享給大家。

一、農村宅基地確權登記發證流程

（一）申報

凡是擁有宅基地的土地使用權人，須領取由土地部門統一印發的《農村宅基地使用權申報登記表》，以戶為單元，每宗宅基地填寫一份。村民使用的宅基地，必須提交由經濟社、村委會二級經濟組織及鎮政府出具的土地權屬來源證明，然後由調查組負責收集申報材料上交土地管理部門對權屬進行審核。

（二）權屬調查

國土部門根據土地使用權人的申請，對宅基地範圍、界線、界址、權屬性質、用途等情況進行實地調查、記錄並經相鄰各方認定，填寫宅基地地籍調查表，繪製宗地草圖，為地籍測量作準備。在宅基地調查過程中，本宗地使用者和相鄰地使用者應按通知規定時間內到場共同指界，對雙方共同確認的用地界線和界址點進行簽名、蓋章，如不能參加指界的，應書面委託代理人出面指界。

（三）審核與公告

經土地行政主管部門審核，對認為符合登記要求的宗地進行公告，公告內容主要包括土地使用者的名稱、地址、准予登記的土地權屬性質、面積、坐落、四至範圍等。

（四）審批

公告期滿，土地權利者及其他土地權益有關者對土地登記審核結果未提出異議的，在農村宅基地使用權登記審批表上籤署同意登記發證的意見，由市(縣)人民政府領導簽章，並加蓋市(縣)人民政府土地登記專用章。

（五）登記註冊

根據農村宅基地登記審批表結果，以宗地(宅基地)為單位逐項填寫土地(宅基地)登記卡、土地(宅基地)歸戶卡及土地證書，並由登記人員和土地行政主管部門主管領導分別在兩卡上簽字。

（六）頒發土地證

二、宅基地申請確權需要提供什麼資料

（1）土地登記申請書（國土部門印發，土地使用權人填寫並簽章）；

（2）申請人身份證明材料（戶主身份證正反面複印件、戶口本中所有家庭成員複印件）；

（3）土地權屬來源證明；初始登記提供土地批複、宅基地審批表，換髮證書提供原土地使用證，涉及轉讓（買賣）、繼承（原權利人死亡）、贈與、置換（互換），戶主更名、原土地證戶主名稱有誤更正、爭議糾紛已調處等原因發生的變更登記以及丟失補證還應提供下列土地權屬來源的證明材料：

（4）地籍調查表、宗地圖及宗地界址坐標；

（5）地上附著物權屬證明。

三、耕地上已建成住宅如何處理

（1）符合土地利用總體規劃、村莊和集鎮規劃的，按照法律、法規規定的程序，經補辦用地批准手續後進行登記發證。

（2）不符合土地利用總體規劃、村莊和集鎮規劃的零星宅基地，只統計備案，不予登記發證。

四、超佔面積的如何處理

（1）1982年《村鎮建房用地管理條例》實施前，農村村民建房佔用的宅基地，《村鎮建房用地管理條例》實施後至今未擴大用地面積的，可以按現有實際使用面積進行登記。

（2）1982年《村鎮建房用地管理條例》實施起至1987年《中華人民共和國土地管理法》實施時止，農村村民建房佔用的宅基地，超過當地規定的面積標準的，超過部分按當時國家和地方有關規定處理後，可以按實際使用面積進行登記。

（3）1987年《中華人民共和國土地管理法》實施後，農村村民建房佔用的宅基地，超過當地規定的面積標準的，按照實際批准面積進行登記，其面積超過各地規定標準的，可在土地登記簿和土地權利證上註明超過標準的面積，待以後分戶建房或現有房屋拆遷、改建、翻建、政府依法實施規劃重新建設時，按有關規定作出處理，並按照規定的面積標準重新進行登記。

五、實測面積與老宅基證不符如何確權發證

（1）如果實測面積大於或等於原發證面積時，按原發證面積確權登記換髮證書。並在土地證記事欄中註明超佔的面積。

（2）如果實測面積小於原發證面積時，按實測面積確權登記換髮發證。

（3）對實測面積與原發證面積相差較大的宗地要實地查清面積有出入的具體原因，填寫到情況調查表備註欄裏。

（4）對未審批發證的宗地，嚴格按照《土地管理條例》規定的宅基地審批許可權，結合實測面積批量補報批發證。

（5）申請書、宗地圖、地籍調查表中宗地面積按實測面積填寫，地籍調查表中批准面積、土地審批表及土地使用證中使用權面積按審批面積。

六、閑置的宅基地如何確認

對已取得《集體土地使用證》，但已滿二年未建房的宅基地，由集體經濟組織收回土地使用權，並報市、縣（區）級人民政府批准，註銷其土地登記。農戶再申請宅基地建房時，重新依照審批程序批准，待房屋建成並實地檢查合格後，按照有關規定登記發證。

七、宅基地轉讓的情況如何處理

（1）已經發生轉讓且受讓人在本村有戶口的，按照一戶只能擁有一處宅基地的法律規定，可以進行登記發證。

（2）已經發生轉讓但在本村無戶口的，只統計備案，不予登記發證。

八、權屬調查中遇一戶多宅的情況如何處理

需查清其情況是繼承還是其它原因，再判斷其是否可以辦理兩證。舉例：如果戶主已有一處房屋，且還有一處是繼承的房屋，房屋在無改建變動的情況下，除繼承可以為其確權發證，其它情況只調查登記，不確權發證。

九、一戶多宅，已經擁有兩個宅基地證書的情況下如何處理

（1）調查其宅基地來源是否合法，且證、地相符者只換髮其中一處（本人選擇）宅基地使用證。如符合繼承、贈與條件，且子女已分獨立戶口且未分配宅基地的，經村委會審核同意，可將另一宗宅基地變更登記給子女。

（2）調查後發現宅基地來源不合法，且證、地不符者，不予確權登記，並註銷違規辦理的土地使用證。

十、婦女婚嫁、農民進城落戶的宅基地權益

農村婦女作為家庭成員，其宅基地權益應記載到不動產登記簿及權屬證書上。農村婦女因婚嫁離開原農民集體，取得新家庭宅基地使用權的，應依法予以確權登記，同時註銷其原宅基地使用權。

農民進城落戶後，其原合法取得的宅基地使用權應予以確權登記。

全文完。感謝您的耐心閱讀~

作者介紹：

侯靖宇律師畢業於北京大學金融法中心

現為廣東載信律師事務所專職律師，專註房地產、金融領域法律事務。

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