文/圖 羊城派記者 何偉傑

　　去年，位於廣州市天河區的遠洋明苑小區成立了業委會，原本以爲小區會越來越好，但近日，不少業主向記者反映，他們陸續遇到了煩心事：電梯廣告五花八門、小區公共收益不透明……業主把矛頭直指業委會。

　　有專家指出，業委會要想決定小區共用部位、共用設施設備的經營方式，管理並使用經營收益，應先獲得過半業主授權。

　　居民細數對業委會的各種不滿

　　“你看看我們小區電梯廣告，多得可怕。”近日，記者來到遠洋明苑小區，一進入小區，一些業主就拉着記者來到電梯間，電梯門一打開，記者正對着的電梯牆壁上便閃起了亮光，讓人睜不開眼睛。

　　“這是用來播放廣告的投影儀。”一位業主無奈地向記者訴苦，“除了左右後三面牆有廣告，投影儀還把廣告直射到電梯門，逼着你不得不看。”

　　更讓家長們擔心的是，電梯一開門散發出來的亮光，會對小朋友的眼睛產生負面影響。

　　“我們曾經向業委會方面反映，但是對方說他們是代表全體小區業主跟廣告商籤的合同，如果要撤銷需要有超過50%的業主的同意，而且由此產生的違約金由我們來付。”有小區業主告訴記者。

　　據瞭解，在業主的反對下，目前電梯的投影設備近期已被陸續撤下。 有業主指出，自從業委會成立後，除了廣告劇增之外，小區還設置了各種飲水機、售賣機、快遞櫃等，業委會還對停車場進行改造、以及更換部分樓宇的水泵等等，這些與小區業主息息相關的事項在做決定前並未經過業主大會討論表決。

　　更讓業主們不解的是，業委會成立後在小區內增設了大量廣告，小區的公共收益理論上要比以前多了不少。但小區的水泵、消防、監控等維修費還需要額外向業主收取。

　　“一開始說水泵費用由廣告費用支付，但最後還是要由業主們來支付，小區的公共收益一直都不明晰。”有業主還指出，部分公共收益補貼給了物業公司，小區的管理卻每況愈下，一旦遇到需維護的情況，又多次向業主重新收取費用。

　　針對該小區的糾紛問題，天河區前進街道辦3月份曾發函指出，要求業委會針對業主反映的一系列問題進行自查自糾，並根據《廣東省物業管理條例》、《廣州市物業管理暫行辦法》等相關規定，覈查措施、流程、賬目是否存在疏漏、違規等情況。

　　業委會：沒必要每籤一隻廣告都要過半業主表決

　　對於業主的質疑，業委會表示，他們是代表廣大業主行使權力簽訂廣告合同，在增設廣告前已在羣裏和小區告示欄裏公告，“大家對此並沒有異議，也沒有法律依據每籤一隻廣告都要召開業主大會過半業主表決。”

　　對於向業主額外收取維修費的問題，業委會則表示，業委會是執行《遠洋明苑首屆二次業主大會決議》，委託物業募集，該決議的費用用於小區建設，也承諾在公共收益有盈餘的時候將募集的資金返還給業主。

　　針對換水泵的質疑，業委會則表示，小區水池在更換前只有一臺水泵在運作，由於長期負荷工作，經常跳閘，燒壞變頻器等現象。高層住戶一到用水高峯期，會出現缺水情況，因此根據二次業主大會通過的決議對水泵進行更換。

　　但有業主受訪時卻指出，他們對業委會所指的“二次業主大會決議”並不知情。

　　專家：業委會想要這麼做，應先獲得過半業主授權

　　業委會在小區增設廣告一定要召開業主大會經過業主表決嗎？

　　對此，一直深耕物業管理領域的廣東省城市社區建設研討會副會長周活寧表示，業委會在與廣告商簽訂廣告合同前需要召開業主大會經過“雙過半”業主的同意得到業主的授權，“不一定每籤一個廣告都要開業主大會，但起碼有一個總授權。”周活寧表示。

　　根據《廣州市物業管理暫行辦法》規定，小區業主應召開業主大會共同決定，是否授權業主委員會決定共用部位、共用設施設備的經營方式，管理、使用經營收益等。該決策事項應當經專有部分佔建築物總面積過半數的業主且佔總人數過半數的業主同意才能通過。

　　記者曾多次致電該小區業委會主任羅先生，但該電話一經撥號便馬上被掛斷，記者隨後向其發短信也一直未獲回覆。

　　記者隨後聯繫上另一位業委會成員劉女士，劉女士表示需要業委會內部協商後才決定是否接受採訪，但截至發稿時，也未見進一步回覆。

　　周活寧表示，如果業委會只是通過以在小區貼公告徵求業主意見的方式來獲得授權，這樣並不妥當，“通知貼出來沒人吭聲不代表就是同意了，即便是棄權，業主也應該要有明確表達，否則這樣的決策後續很難經得住考驗，爭議也會相當大。”

　　另外，專家指出，廣大業主如果對業委會所掌握的公共收益明細有質疑，可以請第三方查賬。

　　根據《廣州市物業管理暫行辦法》規定，根據業主對物業專項維修資金、物業共用部位和共用設施設備經營所得收益、業主大會和業主委員會工作經費的收支情況有異議的，經已交付使用物業業主總人數20%以上的業主提議，業主大會或者業主監事會應當委託會計師事務所進行審計並將審計報告通報全體業主；審計期間業主委員會或者物業服務企業不得轉移、隱匿、篡改、譭棄會計憑證、會計賬簿、財務會計報告以及其他與財務收支有關的資料。

　　周活寧則認爲，即便個別業主對業委會掌握的公共收益存在疑問，願意自掏腰包聘請第三方會計師事務所進行審計的，業委會也應該以更包容的心態來對待。

　　“如果業委會賬目清晰，業主查賬反而是提高業委會公信力的好方法，如果一定堅持要20%業主聯合才能查，那麼到了那個時候，業主們對業委會的印象就會大打折扣，後續的小區管理也會更加舉步維艱。”(更多新聞資訊，請關注羊城派 pai.ycwb.com)

　　來源 | 羊城派

　　責編 | 胡曉倩