導讀：就「救濟」這一事項而言，590號令無疑賦予了國有土地上房屋的所有權人以較為充分、有力的途徑與手段。其突出表現為可複議、可訴訟的內容覆蓋全流程，並通過法規明確予以了指示。相形之下，農村集體土地的徵收補償則屬於「老大難」，在《土地管理法》修改遲遲不能落地的情況下更顯得捉襟見肘。那麼，廣大農民朋友究竟有哪些有效的救濟手段可供選用呢？這些手段又會給補償安置帶來怎樣的影響呢？

自《國有土地上房屋徵收與補償條例》（以下稱「590號令」）施行後，城市房屋拆遷開啟了嶄新的法治紀元。「有法可依」在這一領域裡變為了現實，廣大被徵收人就此擁有了捍衛自身合法補償權益的強有力武器。然而動輒被分解成小十個必經步驟的徵收程序很容易就把被徵收人搞暈，一旦理解錯誤也很容易給徵收方帶來違法運作的空間。本文，在明律師僅用「兩個階段」來解析這一問題，希望幫助廣大被徵收人將其徹底弄明白。

簡單地講，590號令所規定的房屋徵收程序分為兩大塊：徵收決定和補償。你可以淺顯地將其解讀為決定拆遷和落實補償（拆遷）。整個590號令35條，都是圍繞這兩大問題展開的。

在這兩個階段當中，以下10個環節是廣大被徵收人需要著重注意的。

徵收決定階段：

其一，房屋徵收的主體是否合法。590號令第4條規定，市、縣級人民政府負責本行政區域的房屋徵收與補償工作；由其確定的房屋徵收部門組織實施本行政區域的房屋徵收與補償工作；其他政府有關部門配合完成這些工作。其第5條進一步規定，房屋徵收實施單位可以受委託承擔其中的具體工作，但不承擔其中的責任。也就是說，能擔責的通常是兩類主體：房屋徵收部門（住建局、徵收管理辦公室等）和市縣級政府。實踐中，「協議拆遷」在一些地方大行其道，其突出特點就是政府沒有人出來擔責，整個程序都由村委會或者某開發公司牽頭實施、負責，這是沒有任何法律依據的。對於這種主體不適格的情形，廣大被徵收人有權拒絕與其協商、簽約，並及時採取法律手段進行維權。

其二，房屋徵收範圍確定。根據590號令第16條之規定，確定徵收範圍的公告將叫停實施新建、擴建、改建和改變房屋用途、遷戶分戶等不當增加補償費用的行為，暫停期限最長不得超過1年。這一步驟通常是被徵收人所能見到的第一份公告。此時要著重瞭解自己房屋的所在位置，弄清是否在房屋徵收範圍之內，避免被渾水摸魚。

其三，徵收的「決定前程序」是否嚴絲合縫、不打折扣。這些程序包括但不限於：「四規劃一計劃」（第9條）；「擬定徵收補償方案並徵求公眾意見（第10條）」；「舊城區改建（含棚戶區改造、危舊房改造、城中村整治等）類項目的聽證程序（第11條）」「社會穩定風險評估（第12條第1款）」；「徵收補償費用足額到位（第12條第2款）」，這些步驟沒有不行，廣大被徵收人可以通過申請政府信息公開的途徑來逐一獲取相關文件，同時積極參與意見徵詢及聽證程序，及時表達自己對補償安置的合理訴求。而一旦被徵收人不瞭解程序，這些步驟就會「過了這個村沒這個店」，對被徵收人的維權當然是不利的。

其四，徵收調查登記重點看面積和用途。房屋徵收部門應當對房屋徵收範圍內房屋的權屬、區位、用途、建築面積等情況組織調查登記，被徵收人應當予以配合。調查結果應當在房屋徵收範圍內向被徵收人公佈。這些調查結果無疑將直接影響到被徵收房屋的補償，故被徵收人需要特別重視。這裡要注意3方面問題：

一是要讓人家進門，而不能閉門不見或乾脆躲出去。消極逃避不會妨礙徵收方向前推進徵收程序，反而會直接導致自己的補償權益減損；

二是要提供真實的面積、用途證明材料，不可故意作假，更不可在徵收方上門人員的誘導下搞什麼「心照不宣」，否則可能面臨承擔沉重的刑事法律責任；

三是要重點關注房屋面積和用途這兩個問題。前者的重要性不必多言，後者則直接關係到涉案房屋是按營業性用房補償還是按普通住宅補償，這兩者間的差異是不小的。如果被徵收人對調查的結論有異議，可以在此環節直接提起法律程序進行救濟。越往後拖延，改變這一階段結論的可能性就會越小。

補償階段：

其五，早搬早簽獎勵金慎重拿。根據590號令第17條和實踐中的情況，獎勵金幾乎已經成為了城市房屋徵收項目中的必經程序，你不可能遇不到它。尤其是在一些棚戶區改造類的特殊項目中，獎勵金在預簽約階段是極其吸引眼球和談資的事情。在明律師只強調一點：獎勵金是個好東西，但前提是補償安置公平、合理。離開了這一前提，獎勵金就成了無本之木，完全喪失了其對被徵收人的獎勵意義，只剩下了「獎勵」徵收方早日完成搬遷任務的價值了。如果你選擇拿它，那麼你一定要算清總賬，究竟有沒有因小失大。只要能算清總賬的，徵收方慣用的「捆綁式獎勵」模式根本不具備迷惑性，而是司馬昭之心路人皆知。

其六，集中精力關注評估環節。590號令第19、20條是規定房屋價值評估環節的，這是確定被徵收房屋補償數額的重要依據。被徵收人須注意以下4件事：

一是是否參與了評估機構的選擇，無論是協商確定還是抽籤搖號，反正是要參與；

二是是否見到了上門評估的評估機構人員，如果沒見到那麼評估環節肯定不合法；

三是評估報告是否進行了合法有效的送達，內容是否大致合法。如果存在估價師簽字造假、評估報告只有幾頁紙等情形，違法幾乎板上釘釘；

四是如果對評估結果不滿，是否及時行使了申請複核評估、申請專家委員會鑒定、針對違法評估行為申請查處等救濟權利。

而如果被徵收人在窮盡上述途徑後仍對評估報告有異議，則可以考慮自行委託一家資歷較深的評估機構對涉案房屋進行重新評估，進而將新的評估報告作為證據提交到訴徵收補償決定的法庭上去。當然，自行委託評估是要付出較大成本的，實踐中通常需要3萬元以上。

其七，選擇好補償安置方式。590號令第21條賦予了被徵收人自主選擇補償安置方式的權利，即要麼選擇要房，要麼選擇拿錢。這二者各有各的優勢，也各有各的弊端和風險，以往我們分析過很多，這裡不再贅述。需要強調的就是舊城區改建類項目，被徵收人有權選擇在改建地段進行房屋產權調換，徵收方必須予以滿足。這是此類項目維權的一個關鍵點。

其八，補償協議審慎簽訂。590號令第25條規定了徵收補償協議的法定內容和履行時的救濟渠道。廣大被徵收人需要明晰一點：補償協議是對雙方具有法律約束力的行政協議，同時兼具民事合同的很多特性，故一旦把自己的名字簽上去了，想反悔是極為困難的。實踐中，被徵收人往往在簽約這一「動作」上過於隨意，在沒有看清、理解透擺在面前的協議文本的情況下就貿然簽字畫押，甚至去簽一些所謂的「空白協議」，這無疑是徵收維權中最大的陷阱與決策風險所在。請記住，協議就分兩種情況：簽了和沒簽。沒簽，那麼補償安置還可以談，還有博弈的空間；簽了，那基本就意味著補償工作結束，也就沒有太多好糾纏的了。

其九，徵收補償決定是維權的最後機會。590號令第26條、第28條的規定反映了徵收補償決定「一錘定音」的重大意義。重要的事情可以講三十遍而毫不嫌多。一旦被徵收人不同意簽約，徵收方作出徵收補償決定，那麼就意味著維權進入了劍拔弩張的關鍵階段。堅決收集有利證據對補償決定提起訴訟，幾乎是此時的不二選擇。如果你6個月內不訴，那麼等待你的就極可能是法院的一紙強制執行裁定，以及隨後隆隆開來的挖掘機了。

其十，「違建不補」是永恆的一道「關」！590號令第24條對此作了規定，在明拆遷律師把它放在最後談是想說明一個問題：在徵收中，「以拆違促拆遷」是可能隨時隨地出現的逼遷舉措，幾乎不受程序、階段的限制，具有極強的隨意性和故意性，目的就是要促使被徵收人痛痛快快簽約搬遷，而與「消滅違建」之類高大上的說辭完全無關。可以說，從項目啟動的那一天起，被徵收人就要做好與「違建不補」這一達摩克利斯之劍做鬥爭的充分準備，把能夠證明自己房屋合法的手續、證件保管好，時刻準備著針對突然貼在牆上、門上的責令限期拆除決定類文書提起程序實施救濟。這聽起來的確很荒唐，但確是如今這一領域最令人感到無奈的事實。

以上，我們為大家帶著問題梳理了590號令中最核心的程序規定。在明律師最後想提示大家的是，弄清每一步是重要的，將這一步一步聯繫起來籌劃、考慮也是重要的。這就是所謂「一攬子維權方案」的價值之所在了。我們希望廣大被徵收人都能憑藉著590號令的先進規定，拿到屬於自己的公平、合理的徵收補償。

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