這些年，投資房地產的人，基本上都賺到了，但也有一些運氣很背的人，投資購買的物業始終沒有人氣，入住率很低，這些房子自然也就沒法增值，不僅如此，一旦被貼上"鬼城"的標籤，要想出手都難，原來想投資掙錢，結果被套牢了，這當然是一件很悲催的事情。

　　那麼，在投資置業時，如何才能誤入"鬼城"，避開這個"雷區"，又如何去甄別所投資的房子，未來能否增值。其實，這事情也不難，只要掌握房地產投資的一些規律，瞭解一些竅門，要想上當都難。今天就來聊聊，房地產投資的"三大招"。

　　01

　　掌握人口變化的規律。都說，房地產投資，短期看金融，中期看政策，長期看人口，這句話說得還是有一定道理的。很多人搞房產投資，在自己熟悉的地盤，還知道哪裏是好的，哪裏不好，一旦到了一個新的陌生的地方，就會摸不着方向，這個時候，很容易被開發商或中介忽悠，買下一些很難增值的房子。

　　怎麼辦？第一招，就是了解這個地方的常住人口數量。一個地方常住人口多，住房需求量就大，房地產增值就快，要成爲"鬼城"都難；一個地方如果人口少，那就要謹慎些，尤其是那些沒有工商業支撐，人口又少的地方，一旦過度開發房地產，空城現象就會很嚴重。比如說，像三亞、威海、北海這樣的地方，基本定位爲旅遊城市，有些開發商以旅遊勝地爲噱頭，把大部分海邊開發的房源都賣給了外地人，而當地人卻很少購買，也很少入住，這種房子，成爲"鬼城"的可能性很大。

　　02

　　避開大規模開發的"造城運動"。有些地方爲了業績，或者爲了發展經濟，大規模開發所謂的"新城"，由於這些新城規模很大，當地人口完全沒法消化，要把這些新城全部孵化成型，是非常困難的。還有一些地方，人口雖然多，但是由於長期受居住文化、習慣等多方面原因影響，很難把人口遷到新城區去，典型的例子，就是鄭州的鄭東新區，空城空置了很多年，最後動用了各種手段，這纔算有所起色。

　　五年前，在一份有關部門的城市課題調研報告中，曾調研了140多個地級市，其中有130多個地級市提出建設新城新區，佔比超過百分之90，而在檢索的160多個縣級城市中，提出新城新區建設的接近70個，佔比超過百分之40。造城運動從省級城市，蔓延到地級城市、縣級城市，很多縣城的建城面積相當於地級城市甚至超過，就此，中國工程院士員郭仁忠曾表示，全國各地的新城規劃人口已經可以住到34億人。

　　對於投資房地產的投資者而言，這一類的房產要謹慎選擇，能避開就儘量避開，尤其是投資者到外地其他地方的新區新城投資，更要注意。伴隨"造城運動"這種城市快速擴張的方式，預計未來還會出現更多的"空城"、"鬼城"，如果投資了那裏的房產，風險大這是必然的，就算能夠把新城孵化成功，那也需要很長的時間耗着，這對於投資型的置業來說，也是耗不起的。

　　03

　　儘量不要購買"投資型"的房產。所謂"投資型房產"，就是大部分都由外來投資者購買來作爲投資用的，剛需購買的很少。這類型的樓盤，入住率低，在沒有人住的情況下，很容易就淪爲空城、鬼城。現在，由於各地限購政策的出臺，投資型的樓盤在一二線已經明顯減少了很多，比如說很多地方要求購房者提供居住、就業、社保等證明材料，但是，這些政策也是有空子的。同時，在一二線的地方，還存在常住人口投資二套、三套房的情況，因此，是否屬於投資型的房子，要做深入瞭解。不要以爲一二線人口多，經濟發達，就沒有"鬼城"這種情況出現，其實，這是一個誤區，哪裏都有可能出現鬼城。

　　天津濱海新區，2006年經國務院批准，成爲全國第二個綜合配套改革試驗區。規劃之初信心滿滿，號稱"再造一個浦東"、定位爲未來的"東方曼哈頓"。但是過去10年，濱海新區的響螺灣商務區和于家堡商務區，都出現了大量爛尾樓，被稱爲"亞洲新鬼城"，直到2017年進行了重新定位和調整，2018年天津放開了落戶政策，濱海新區的人氣這才慢慢地聚攏起來，市場才逐步有了活力。

　　在一二線限購的情況下，一些沒有限購政策的地方，就成爲了投資客的熱門投資方向，尤其是一些經濟發達、商業繁榮的三四線城市，近幾年來，成爲房地產資金的新熱點，投資型物業猛增，如果參與其中投資，就要十分注意當地樓盤的銷售動向，只有在當地人購買力或剛需購買達到6成以上，才能考慮選擇投資，否則，最好放棄。因爲，三四線本來就不是最好的房地產投資環境，加上"外銷型"房子，風險可想而知。

　　還有一種情況是，現在正在熱門的各類旅遊景區地產、主題文化地產、特色小鎮等，都是屬於"投資型"房產，由於這些類型的房產都處在"生遠偏冷"的環境中，也就是說，對投資者而言，都是那種"地方陌生、路途遙遠、位置偏僻、人流稀少"的環境，成爲空城、鬼城的概率很大，請謹慎選擇。

　　遠離"鬼城"，記住這三大招，風險銳減。如有表達不周，請予以斧正，也歡迎在評論區討論、留言，謝謝。

　　文｜三緬