瀋陽11月二手房均價 9017 元/m?

瀋陽10月二手房均價 8990 元/m?

環比上月上漲 0.30% ，同比去年同期上漲 13.11%

數據來源安居客

近一年來，瀋陽二手房均價呈穩步上漲趨勢，自3月份始，每月基本都有100-200元的漲幅，而11月份漲勢有所緩慢，不過，已正式破9。

再來看看銷量。

、2018年1-10月，瀋陽二手住房成交14.25萬套，比一手住宅（12.4萬套）多成交1.85萬套。二者合計成交26.65萬套，比去年同期的25.79萬套增加8600套，增加部分全都是二手住宅交易（一手住宅同比有所縮量）。

、尤其8月8日瀋陽全市一手房限購之後，二手房和一手房銷量差距明顯擴大，8、9、10三個月，二手住宅合計成交佔全市總成交由限購前的50%，提升至61%，增加11個百分點，體現了限購政策的需求溢出效應，當然也有瀋陽徹底根治“擇校熱”因素，學區房緊俏。

2010-2017年，瀋陽二手房交易量和一手房同步運行，逐年走高，且佔比由35%提升至44%，2018年佔比更是躍升至53%，2018年將是現房/期房成交比值最大的一年。

瀋陽年度總需求穩定在30萬套以上，外地購房佔比5成以上，至少15萬套，也就意味着瀋陽的潛在進城人口（家庭）是15萬個。

所以瀋陽的年銷售體量規模能夠在全國排進前10名以內。這和不掌握數據的媒體所渲染的“東北人口流失”情況並不一致，或者可以說，瀋陽每年吸納了大量省內外精英人口。據政府權威數據：2018年1-10月，瀋陽落戶人口就已經淨增長7萬人（遷入-遷出）。

敏感性分析：二手房成交量和供地規模、新房限購力度、地鐵和學區（取消擇校後的焦慮）的建設進度成反比。目前瀋河、和平、大東、皇姑區從成交佔比觀察，已經步入存量交易時代（二手房佔六成以上）。

截至2016年底，瀋陽市區人口216萬戶 / 二手住宅年均銷量17萬套=13年，瀋陽居民家庭的換房週期平均爲13年，活躍度遠超一線城市。

瀋陽二手住宅套均成交面積，近年持續走高，次新房活躍。進一步觀察，二手房價格上漲以及取消擇校的學區房需求，對套均面積的影響（小戶型成交佔比提升）。

2018年1-10月二手房成交量排名：鐵西、於洪、和平位居三甲。

1-10月二手房成交佔比:瀋河、和平位居冠亞，佔比皆超六成。沈北、渾南佔比相對較低，皆在三成以下，新城產業發展、填滿人口仍是首要任務。

瀋陽二手住宅月度成交套數，近年持續增加：

數據來源房譜網

可以說，若一個城市的二手房無人問津，高房價很可能就是“曇花一現”。

瀋陽二手房市場活躍，一方面說明限購政策影響了一批人的購房資格；另一方面，也說明瀋陽樓市是相對健康的，更有益於城市的長久發展。