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　　招商蛇口業務多元化初見成效，但地產銷售業務在營收中仍佔絕對地位。

　　2015 年底，重組上市後，招商蛇口制定了「133341」戰略。

　　以「中國領先的城市及園區綜合開發和運營服務商」爲戰略定位，聚焦園區開發與運營、社區開發與運營和郵輪產業建設與運營三大業務板塊，以「前港-中區-後城」爲發展模式。

　　下表爲2016-2018 招商蛇口多元化佈局：

　　業務層面

　　社區開發佔主導，企業效能在提升

　　除三大主營業務外，招商蛇口還佈局了長租公寓、養老醫療、文創、教育等板塊，但是尚未產生收入。

　　近五年地產銷售仍是企業收入的主要來源，佔總營業收入的比重始終高於85%；2018 年全年實現銷售金額1705.84 億元，同比增長 51.3 %，受結轉週期影響，營業收入增長16.25%，低於簽約銷售收入增長速度。

　　園區開發與運營業務有較大增長，郵輪產業建設與運營板塊現有收入在總營收中的佔比較小，近兩年波動不大。

　　地產業務收入與成本增速走勢一致，說明其開發業務投入產出比變化不大，整體效能穩定；

　　2018 年，園區開發與運營板塊、郵輪產業建設與運營板塊均表現爲收入增速大於成本增速，這說明此兩類業務企業單位投入對應的產出增加，效能逐步提升。

　　非地產銷售業務收入呈增長趨勢

　　2018 年，得益於深圳太子商務廣場項目的結轉，園區開發與運營收入較之前取得較大幅度增長。

　　2017 年新增加一個郵輪母港投入運營，所以郵輪產業收入較 2016 年增長超 90 %，此後兩年持續運營的郵輪母港除深圳蛇口和廈門港口外沒有新增，因此郵輪產業建設與運營收入變化不大。

　　受企業重組影響，園區開發與運營板塊收入增速波動較大，呈現「V」型，2016年是重組完成後第一個會計年度，園區業務增長比較平穩。2017 年招商蛇口出售部分深圳蛇口持有的零散物業，造成這一業務收入下滑。2018年情況得以改善，收入增速提升至55.13%，並超過成本增速，顯示該項業務效能的提升。

　　郵輪產業建設與運營包括郵輪運營、客運及港口出租等業務，該板塊收入增速相對較平穩。由於業務的拓展，2017年該板塊成本大幅增加，而新的港口投入運營使得該項收入增速達到75.05%。

　　2018 年，儘管受市場和颱風影響，營業收入下滑，但招商蛇口該業務已經佔據大部分市場份額，累計客流量409 萬人次，約佔全國的 84 %。

　　投資節奏放緩，土地獲取方式契合企業戰略導向

　　2016 年以來，招商蛇口拿地銷售比逐年下降，土地投資節奏有所放緩。招商蛇口將園區開發運營和郵輪產業列入主營業務的戰略導向也影響到企業土地投資的方式。

　　2018 年，招商蛇口新進入湛江，該城市項目的獲取是「港城聯動」模式的成果。同時，藉助蛇口、太子灣的示範作用以及前海片區政企合作的經驗，招商蛇口通過與政府合作，參與或主導地方產業新城項目的開發建設。

　　財務層面

　　盈利能力持續提升

　　2016年至今，淨利潤率和ROE均呈現上升的趨勢，2018年提高到22 %。同時，公司取得歸母淨利潤152.40 億元，同比增長 20.42 %，整體盈利能力向好。

　　財務槓桿保持低位

　　招商蛇口資產負債率處於行業較低水平並且較爲穩定。2016 年資產負債率降低，主要是由於當年採用鎖價發行方式向特定對象非公開發行A 股股票募集配套資金，造成總資產和淨資產相應增加所致。2018 年，企業規模的增長導致資產負債率重新上升。

　　2018 年末淨負債率爲 45 %，較 2017 年下降 13.4 個百分點，繼續保持在行業低位。

　　2018 年末，招商蛇口現金餘額 673.8 億元，較去年同期增長約 46 %，但是流動負債的增加和受限資金的增加，使現金比率有所降低。

　　注：現金=貨幣資金-受限資金 + 交易性金融資產

　　短期債務佔比增加

　　從有息負債結構來看，招商蛇口長債短債比呈逐年下降趨勢，短期有息負債比重逐年上升，長期有息負債比重相應下降，結合現金比率來看，企業短期償債壓力有所增加。

　　招商蛇口作爲 AAA 級的信用主體，在資本市場上具有較大優勢，可以通過多元化融資渠道，有效緩解企業短期負債壓力。

　　注：長債短債比=（長期借款+應付債券）/（短期借款+一年內到期的非流動負債）

　　融資結構調整，應付債券佔長期債務比提升

　　從增速看，短期借款在 2017 年激增，主要是由於業務發展導致融資規模擴大。一年內到期的非流動負債近三年增速較爲平穩，維持在 50 % - 60 % 的水平。

　　2018 年應付債券較去年同期增長 96.47 %，是有息負債構成中增長最爲迅速的一項，主要是由於新發行了公司債券。而長期借款增速較去年同期僅增長 1.57 %，增速明顯回落，主要原因是融資結構調整，銀行借款略有減少。

　　投資活動節奏放緩

　　2018 年投資活動淨現金流回正並大幅增加，一方面是由於聯合營公司回款增加，另一方面是由於對聯合營公司投資額的小幅減少，總體而言，非經營性業務對外投資活動節奏稍放緩。

　　小結

　　招商蛇口三大主營業務板塊中，非地產銷售業務營業收入逐步增長，但地產銷售業務在營收中仍佔絕對地位，保持在 85 % 以上。2018 年各板塊收入增速大於成本增速，企業整體效能提升。

　　企業財務槓桿處於行業較低水平，短期償債壓力增加；淨利率與 ROE 近年穩步提升，公司整體盈利能力向好；2018 年非經營性業務對外投資節奏稍微放緩。

　　2018 年，招商蛇口持續推進佈局租賃業務、養老醫療和文創項目等板塊，各項業務具有大量成果落地，業務多元化初見成效。