來源：財聯社

　　記者 李潔

　　5月19日下午，伴隨著拍賣師小錘落定，北京豐臺區分鍾寺的兩幅地塊拍賣結果出爐，均由合生創展（00754.HK）競得，成交總金額達107.4億元。

　　加上5月9日合生在分鍾寺區域拿下的一宗商品住宅地塊，短短十天內，該公司已在北京土地市場豪擲179.6億元。如此大手筆拿地，將一向保守的合生創展推上了輿論的風口浪尖。

　　“合生在分鍾寺的佈局已經十幾年了，分鍾寺板塊的一級開發是其兄弟公司珠江投資做的，雖然總土地款是179億，但其實大部分是給珠江投資的，對於合生，代價並沒那麼高。”中原地產首席分析師張大偉對記者表示。

　　接受採訪的業內人士認為，合生從成立起就依賴於大盤開發，而分鍾寺板塊的開發對合生的發展將形成助力，該區域後續還有大量土地出讓，或將成為蟄伏多年的合生崛起的一個機會。

　　連續高溢價搶地背後

　　“分鍾寺區域的一級開發從2004年就開始了，由珠江投資來進行一級開發，而合生應該也一直在等分鍾寺的土地釋放。”一位知名研究機構分析師指出。

　　不過，直到2018年分鍾寺村才被列入北京市棚戶區改造及環境整治計劃，棚改後的分鍾寺村規劃總佔地面積約21.04公頃，總建築規模約32.5萬平方米。2019年，分鍾寺的回遷安置房項目進入簽約階段。

　　2020年5月9日，分鍾寺棚改後首宗商品住宅地塊終於掛牌入市；5月19日，北京市國土局再次推出分鍾寺兩宗地塊，分別是豐臺區南苑鄉分鍾寺村L-39地塊、豐臺區南苑鄉分鍾寺村L-41地塊。

　　由於地理位置優越，上述三宗地塊推出後，吸引了二十餘家房企“圍獵”。經過激烈爭奪，最終合生在眾多房企中突圍，成功競得這三宗地。

　　其中分鍾寺L-39地塊被合生以42億元的價格拿下，溢價率為42%，樓麵價約76168元/平方米；分鍾寺L-41地塊被合生以65.4億元獲得，溢價率38%，可售住宅綜合樓麵價為73912元/平方米。

　　5月9日推出的分鍾寺L-24、L-26地塊，被合生以總價72.2億元拿下，溢價率26.25%，樓麵價達6.7萬元/平方米。

　　值得關注的是，合生連續競得分鍾寺三宗高價地，刷新了2017年以來北京南城樓麵價單價新紀錄，其中分鍾寺L-39地塊的樓麵價創下年內新高。

　　“分鍾寺地塊的高溢價率成交主要原因與相關企業是一級開發有關，實際區域內目前並沒有完全具備支撐建設高端物業的基本條件。”張大偉表示。

　　“這三宗地對於其他企業地價可能是179億，但對於合生其實就是幾十億。以第一塊72億的土地為例，其中接近50億是要給一級開發商的，其他企業拿要72億，合生拿其實只付20多億。”上述研究機構分析師告訴記者。

　　據悉，上述分鍾寺三宗地塊的一級開發企業均為珠江投資，而珠江投資與合生創展兩家公司均由朱孟依創立，也是朱孟依在地產行業中的“左手右手”，二者合稱為“珠江合生系”。

　　貝殼研究院高級分析師潘浩認為，合生意圖一舉拿下三塊地，形成規模優勢，可形成連片開發，三宗相鄰地塊集中成交和入市，未來將形成合力，打造新的中高端居住板塊。

　　一位熟悉北京土地市場的人士告訴記者，分鍾寺三宗地塊平均樓麵價超過7萬元/平方米，未來出售的商品房單價肯定會超過10萬元/平方米。三宗土地形成區域大盤後，合生的業績或將有較大改善。

　　“後續分鍾寺還有大量優質住宅地塊，以及商業等配套地塊出讓的可能性。分鍾寺區域是一個超過200萬平米佔地的龐大區域，合生拿地也佔據了未來區域再發展的先發優勢。”張大偉如是說。

　　揮之不去的規模陰影

　　曾被王石稱為“地產航母”的合生創展，因十餘年來在規模上明顯掉隊，而飽受業內質疑。

　　早在2004年，合生創展的銷售額就已突破100億元，成為國內第一家“百億房企”，並在隨後與恒大、碧桂園、雅居樂、富力並稱地產“華南五虎”。但是此後多年，合生創展在規模上徘徊不前，至2019年，其合約銷售額僅212.58億元。而碧桂園2019年全口徑銷售額已突破7000億元，恒大銷售額也超過6000億元。

　　財報顯示，2015年-2019年，合生創展銷售額分別為99.87億元、80.89億元、92.28億元、149.75億元、212.58億元。2020年前4月，該公司合約銷售金額約45.11億元，較去年同期下跌22.2%。

　　多位接受財聯社記者採訪的人士稱，合生業績增長緩慢的主要原因，是該公司一貫依賴高溢價、慢周轉的開發模式。

　　據瞭解，2009年合生創展的土儲量為3020萬平方米，截至2019年末，其土地儲備為3111萬平方米，10年間土儲量基本維持不變。

　　在土地市場上，合生的拿地策略一直較為保守，直到最近兩年才開始逆勢擴張。2019年，合生連續拿下多宗地塊，總拿地金額為76億元，在百強房企拿地金額排行中排在99名。

　　“拿地上的轉變與合生創展的領導人變更有關，新的董事長上任後，一般會有新的動作，並改變企業原來的一些發展方式。”一家房產研究機構的高層告訴記者。

　　今年1月13日，合生發佈公告稱，從2020年1月10日起，朱孟依辭任公司的董事會主席及執行董事職務，朱孟依的女兒朱桔榕獲委任為董事會主席。

　　此次“二代”接班完成後，朱桔榕成為新城控股集團董事長王曉鬆之後，又一位上市房企的“80後”掌舵人。事實上，早在2013年其被任命為合生創展副主席時，就是最年輕的地產上市公司高管之一。

　　“朱孟依退位前，已經給朱桔榕鋪好了路，北京分鍾寺板塊的土地就是其中之一，此外合生還在廣州等地拿下舊改等大盤項目，土儲豐富。”上述房產研究機構高層表示。

　　不過依靠多個大盤項目，朱桔榕能否改變合生的慢周轉模式，讓合生的發展邁上新臺階，仍有待時間檢驗。