本來想過幾天聊青龍湖的，剛好發佈黑洞照片，想想，青龍湖還真就是北京樓市最大的黑洞+慘案，青龍湖的黑洞羣：

　　同時也做一個艱難的決定，繞道青龍湖，這2年不寫青龍湖項目了。到不是說購房者不能買，如果有項目價格合適了，也可以。但這個地方房住不炒是肯定的了。如果說北京平谷特產是桃，那麼北京青龍湖特產是——2019年的房子。

　　簡單的描述一下青龍湖市場現狀：一個字就是慘，兩個字就是很慘，三個字就是非常慘。如果說限競房市場裏：五里坨是車禍現場，北七家是人倫慘劇8級地震，亦莊瀛海是8級地震，青龍湖絕對就是宇宙黑洞級的了。

　　青龍湖這個地名全國有很多，北京就有2個，全國各地有十幾個，北京房山青龍湖嚴格來說，是房山與豐臺的分界線。

　　北方缺少，所以有一片湖水，還有一個不太遠的豐臺人大附，解決一兩個項目銷售還是有需求 。但這個區域新增的6個項目87萬平米，大約供應6000套以上房子，對於房地產市場可以說是災難級的。

　　這個區域距離北京核心區大概在35公里左右，這是什麼概念？相當於深圳核心區到香港了。這個位置做改善可以是有一定需求的，但供應了一堆7090,小戶型，這就導致區域市場的慘烈程度超過五里坨。

　　具體土地市場情況：

　　青龍湖土地市場基本情況是：6塊地一共87萬平米。可以對比的五里坨3兄弟是69萬平米。

　　在2018年開工項目高達101個，1616萬平米，這些開工已經部分形成了供應量，未來將繼續井噴。

　　在過去3年，北京出讓了98宗商品房住宅地塊（限競房94宗），合計規劃的商品房建築面積達到了851萬平米。供應開始了多起來。

　　在供應暫停一段時間後，3月下半月，北京限競房再次開始井噴供應，合計入市9個項目3645套。累計數據看，截止日前，北京從2018年6月10日開始，合計入市限競房項目達到了45個項目，合計66期，供應住宅套數達到了30146套，而網籤數據合計只有7479套。平均網籤均價爲50011元每平米，網簽完成78.17萬平米，按照面積計算網簽完成率只有21.6%。

　　網籤數據相對滯後，但整體看，實際銷售比例也依然只有40%左右。最近入市的限競房位置相對較好，去化有所提升，但後續隨着大量入市，預計限競房去化難題依然非常大。

　　目前市場成交熱度圖：2018年來，商品房住宅市場含限競房成交熱度：青龍湖區域只有零星成交。

　　最後偉哥簡單的總結一下：

　　1：在青龍湖負責拿地時腦子進的水，要多少地產營銷人才能舔乾淨？土拓，融資，定位，設計，施工最後所有這些人腦子裏進的水，最後都要地產營銷來吸。

　　2：未來的1-2年，是青龍湖幾個項目營銷總最苦逼的時候，更是最高危的時候，市場不好，老闆第一個想法肯定是營銷換個人看看運氣。

　　3：最悲催的是幾塊青龍湖7090地塊，找到幾千戶用接近4萬單價買這個位置的剛需購房者，的確不知道什麼邏輯。

　　青龍湖疊加存量100萬平米，合計貨值大約400億，按照過去區域一年20億左右的年去化速度，大約要賣20年，當然多家龍頭房企的聯合炒作，激活部分沉睡的潛在需求，市場有翻倍的可能性。400億一年的資金成本是40億！

　　4：3月小陽春除了炒作、政策寬鬆、信貸放水外，最大的原因是供應量斷頓，入市的幾個五環內限競房，給了市場錯覺，去化不錯。

　　但未來北京入市的將基本都是區位一般的項目。6萬套房井噴下，真正的2019年北京房地產市場纔剛剛開始。