“過去3年我們放棄了銷售規模老大的位置，進入了70-80個城市，換來了今天的戰略主動。”萬科董事會主席鬱亮說。

每年的1、2月是房地產的銷售淡季，今年似乎格外慘淡。

克而瑞研究中心1-2月房企銷售TOP10中，有1/2的房企銷售額不敵去年同期，去年的“四巨頭”房企碧桂園、萬科、恆大、融創均在其列。

從下滑的幅度來看，受三四線城市和返鄉置業退潮影響，碧桂園、恆大下降更爲明顯；前100名房企同比降幅爲22.9%。

總體而言，2015-2018年貨幣寬鬆推動下的樓市高增長結束了，新房銷售在2018年達到了一個階段性的高峯後，將首次出現拐點。

多位業內人士預計，2019年是房地產銷售的“小年”，相對2018年近15萬億的銷售金額將出現下跌；衆多房企在2019年的銷售增幅也將顯著下降，從以往40%、50%的增長下降到10%、15%不等，甚至不排除有房企出現負增長。

時間拉回到四五年前，那時大批的房企都在向三四線進軍，而現在，三四線樓市正在退潮；在這樣一個調整的週期，房企競爭格局將被重塑，戰略明晰、穩健的房企將迎來逆勢翻盤的機會，比如萬科、中海、保利、華潤等房企；他們的競爭，將不限於銷售，而是更多運營賽道的爭奪。

樓市未回暖

今年春節期間，很多房企期待的返鄉置業，忽然減退了；反映到業績上，便是同比明顯下滑。

碧桂園

深度佈局三四線的龍頭房企率先放緩。3月5日，碧桂園公告，2月實現權益銷售額約人民幣418.1億元。加上1月的330.7億元，1-2月權益銷售額共748.8億元，較去年略有下滑。

另根據克而瑞數據，碧桂園1-2月的全口徑銷售額合計1050億元，較去年同期下降15.2%。

恆大

龍頭房企中降幅最大的是恆大。1-2月，中國恆大累計合約銷售金額約647.0億元，同比下降42.50%。

萬科

而駐守一二線城市的萬科下滑幅度相對較小。1-2月萬科累計實現合同銷售金額920.7億元，同比下降11.1%，在咬緊碧桂園的同時，遠遠把恆大甩在身後。

華潤置地、中海地產、保利發展

第二、三梯隊的房企則逆勢增長。如華潤置地實現了逾36%的同比增速，中海地產逆勢增23%，保利發展增約6%。

按照可比口徑統計，2月百強銷售額同比下滑11%左右。

環比來看，受春節和返鄉置業退潮影響，房企2月的銷售大部分出現下降。據克而瑞數據，2月TOP3房企銷售額環比下降10.9%，TOP4-10環比下降25%，TOP11-30環比下降25.4％。TOP100房企則環比下降22.9%。

其中，恆大環比下滑51%、中海地產環比下滑23.4%、融創中國環比下滑15.1%。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認爲，當前企業的銷售策略和銷售市場效果都在分化。深耕一二線的房企表現稍好，而部分民企過去高歌猛進深入了很多三四線城市，如今面臨很多壓力，比如碧桂園、恆大等。

1、2月的銷售對今年的樓市有多大的參照？克而瑞指出，雖然最近兩週樓市出現了一定的回暖勢頭，調控放鬆的預期讓部分觀望已久的客戶入市，但目前的“回暖”僅限於核心城市及熱點項目市場，整體成交規模也未出現明顯增長，因此尚不能解讀爲市場全面轉暖的信號。

克而瑞認爲，2019年將是房地產市場銷售“小年”，各線城市仍將延續持續分化的市場格局。

房企重洗牌

過去這三四年，中國樓市全線爆發，一二線、三四線，甚至五線城市，都掀起了一輪輪買房潮。一些房企實現了跨越式的增長，一些房企則是失落更多。

曾經的老牌央企保利、中海、華潤，長年高踞排行榜前三、前十，但過去三年被恆大、碧桂園、融創、龍湖、華夏幸福等甩在了身後；十多年位列老大的萬科，已連續三年失去了冠軍之位。

然而短暫的週期過後，拐點出現。

保利發展戰略研究院指出，2018年四季度，全國性的市場運行週期拐點已確立；2019年，中央將通過授予地方靈活空間，用政策面（如放寬落戶條件、取消限售）、資金面（如購房利率上浮區間下調）等工具釋放利好。隨着資金從三四線城市向一二線城市迴流，預計全年市場將延續調整，先行一二線城市將有望率先築底。

一二線、三四線城市成爲房企業績的分野。“三四線城市很難持續增長。”廣州一家大型房企人士說，該公司5年前在吉林的一個小城市，第一年賣20個億，到第2年斷崖式下跌，只賣了5個億；此後公司對於進入三四線非常謹慎。

翻開主流房企的財務報表，過去三五年依然堅持佈局一二線、選擇性進入三四線的房企，包括萬科、中海、華潤等，他們在今年前兩個月依然保持了相對的業績穩定，甚至增長。

“過去3年我們放棄了銷售規模老大的位置，進入了70-80個城市，換來了今天的戰略主動。”萬科董事會主席鬱亮說，萬科希望進去之後，能夠融入這個城市，長期發展。

因此出現一個有意思的現象是，房企銷售排行重新洗牌趨勢出現，前兩月融創跌出了前四，保利發展超過融創升至第四，逼近恆大；中海重回前五。

具有央企、國企背景且爲老牌房企的，表現出“長跑選手”的特徵，逆勢增長，如保利、中海、綠地、華潤置地；萬科前兩月銷售逼近碧桂園，有望重回第一。

“正由於行業高位即時調整，很大程度上避免了市場出現1991年日本、1998年香港和2008年美國的危機情況，從而行業發展更具韌性，增量市場規模未來5-10年有望仍將維持十萬億+。”

保利發展戰略研究院認爲。

鬱亮也認同，房地產銷售市場依然有廣闊的空間，龍頭房企的佔有率還有可能擴大。這也是萬科爲何提出收斂聚焦，鞏固提升基本盤（即開發銷售業務）的邏輯，“在市場依然存在的時候，爲什麼要放棄自己的優勢業務，”萬科執行副總裁孫嘉說。

而今鬱亮更有繼續做老大的底氣。“我們整個團隊是一定要爭冠軍的。”鬱亮稱，雖然這個冠軍已經不是指銷售之王了。但不排除，在今年碧桂園持續降速之下，萬科重回老大之位的可能。

此外，保利發展在去年也提出了“重回行業前三”的口號。

萬科的投資正在加速。據中指研究院數據，萬科在1-2月合計拿地274億，超過碧桂園、恆大、融創拿地之和，成爲拿地最高的房企，與第二名的差距高達80億。

不過，萬科、碧桂園、恆大等多位人士指出，未來十年，房企轉型加速，銷售之王已經不是所有開發商最看重的東西了，未來的競爭賽道將轉移到城市空間的運營，以租金收入爲特徵的商業模式變革，在這裏，將產生新的王者。

來源：21世紀經濟報道

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