跌宕的樓市如大海，起起伏伏，大多房企如海上的漂流瓶，隨着海浪，潮起潮落。

　　但總有逆流而上的存在，潮落之時，獨領風騷。

　　2018-2019，樓市冷熱交替，

　　誰在提振市場信心？

　　2018年惠州的樓市，7月，算是個分水嶺。

　　開春後，批量外地購房者涌入惠州市場，特別是臨深的惠灣區域，臨深與價格雙重優勢，再加粵港澳大灣區綱要的“即將出臺”，市場走向供不應求的局面。

　　以大亞灣區爲例，截止2018年5月底，累計成交商品房近2萬套，據業內人士稱，當時等待網籤的套數同樣達到2萬套的數量。

　　與此同時，惠灣區域的開發商們提高購房門檻，從最常規的3成首付提至5成甚至全款，“一次性付款”的可以優先購房、選房。

　　儘管如此，外地客仍貢獻了近5成的購買力，還不乏外省“土豪”一次性買下一棟樓的豪舉。

　　惠灣某項目開盤現場

　　投機炒房、惡意炒房現象愈演愈烈，惠州各區域房管局相繼出手管控。

　　5月30日，大亞灣房管局發佈《關於嚴厲打擊惡意炒房、惡意炒作等違法違規行爲的聲明》，對“一次性購買3套以上（含3套）的購房行爲”採取暫緩網籤，覈實其是否屬於惡意和投機炒房行爲。”

　　聲明截圖

　　同時，首套房貸款利率越發趨緊，從年初的20%逐漸提至30%，6月，直衝40%左右，個別銀行漲至基準利率的55%，銀行方貸款審批、放款的速度也進一步放緩，而二手房交易市場領域則面臨着全面停貸。

　　7月，臨深的惠陽、大亞灣市場，以及濱海的惠東，面對港深乃至境外客戶不斷集聚的情況，分別下發規範境外機構和境外個人購房的相關通知規定，重申國家對於境外人員在內地購房的政策要求。

　　政策嚴加管控+購房成本上升，市場逐漸恢復冷靜，剛需購房者觀望氛圍逐漸濃厚。

　　7月中旬開始，多個樓盤的開盤去化率開始走低。市場的變化，讓部分開發商有的大手筆佈局營銷，有的在價格上鬆口，還有的大打價格戰，促銷手法，花樣百出。

　　部分開發商年底折扣優惠截圖

　　開發商們的積極入市並未換來購房者的相同情緒，反之，由於開發商們扎堆推貨，截至2018年12月底，惠州最新庫存爲1276萬㎡，同比上升39%，去化週期爲10.91個月，一手住宅供應量爲近5年來最高，逐漸走向了買方市場。

　　逐漸，已入市開發商掙扎去化，有部分樓盤直接暫停加推，靜觀其變。

　　正在購房者與開發商雙方在岸邊觀望樓市發展動向時，惠灣片區的中洲·公園城突然殺入，唱響了一段冰與火之歌。

　　中洲·公園城是深圳品牌房企中洲控股在惠灣佈局的第一個項目，於2018年12月首次入市，陸續推出兩批4棟共520套房源。看一組他們的銷售成績：

　　該項目分別於12月初與12月底推出2/3/8/9棟共520套房源，據數據顯示，截止12月底，該項目自首次開盤到二次加推的22天裏，共銷402套。

　　在中原發布的12月惠陽區新房高層龍虎榜中，中洲公園城的成績已超二、三名總和。

　　“每天都是賣房的好日子”，中洲·公園城用數據說話，給當時的市場打入一針強心劑，重塑了市場信心。

　　從銷售打法看房企的市場格局

　　——中洲·公園城的驚喜亮相？

　　經企鵝財經總結，衆多購房者在選擇過程中不外乎考慮“價格、性價比、地段、教育資源、生活與休閒配套”等幾方面，在實探該項目的過程中，這些較受購房者喜愛的樓盤，往往。

　　此前，如企鵝財經此前分享的在2018年年底去化穩中有快的碧桂園盛匯、碧桂園山河城等，都具備較完善的如超市、商業街、教育資源等配套（規劃）條件。

　　而中洲·公園城之所以能當時的局勢突出重圍、嶄露頭角，企鵝財經分析，是源於在配套完善的基礎上，打出“配套先行”的銷售策略。

　　中洲·公園城鳥瞰圖

　　除一些基礎配套，該項目花費3000萬打造近3000㎡、目前惠灣最大的投入使用的兒童公園，有星夢臺、童畫世界、夢迴加勒比等9大組團設施。該配套在項目推售前已早早免費對外開放，常吸引周邊居民前來遊玩。

　　全齡兒童公園實景圖

　　強敵環伺之下的片區競爭，

　　如何衝開重圍一擊制勝？

　　在《惠州市主體功能區規劃》中，惠陽區規劃定位爲建設成爲統籌城鄉協調發展示範區，惠州市地區性副中心城市，珠江口東岸現代服務業發展活力區。其中，惠陽中心片區（包括淡水街道、秋長街道、三和街道）、新墟-鎮隆片區、平潭片區爲重點拓展片區。

　　企鵝財經分析，惠陽北這個區域與一直較受追捧的惠灣中心區域相比較，惠灣中心土地較爲稀缺且拿地成本高，目前這個區域的房價在12000元/㎡—14000元/㎡之間，部分臨深片區的樓盤甚至直逼2萬元/㎡，而土地儲備較多、在規劃政策下潛力巨大的惠陽北，房價僅在8800元—11100元/㎡之間，具有明顯的價格優勢。

　　惠陽北區位示意圖

　　目前，德威、中洲、融創、實地、龍光、振業等大型房企已經提前在惠陽北搶灘佈局：

　　中洲公園城能在衆多品牌房企中突出重圍，能在淡市迅速去化，企鵝財經總結其原因有三：

　　價格優勢

　　與惠灣中心區域的13500元/㎡甚至直逼2字頭的價格相比，中洲·公園城10900元/㎡的均價，這是最直接的價格上的優勢。

　　該項目實景圖

　　“配套先行”是最大優勢

　　鄰居融創玖樟臺、德威花園城，同樣是品牌房企，價格、地段相近，中洲·公園城如何取勝？還是此前說的，配套！且先行！此外，中洲·公園城打造於品質、藝術的居住氛圍，或更受現在年輕主流購房者的喜愛。

　　惠陽北區位中的中心地段

　　中洲·公園城位於惠陽北中心區、惠南大道與迎賓大道交匯處，相較振業城、三和國際花園等項目，它更接近配套更完善、人流量更集中的惠灣中心區。

　　中洲·公園城將於4月13日（本週六）加推4棟共120套新房源（已取得預售證），建面約85-125㎡，均價約10730元/㎡。

　　該項目規劃圖

　　統籌：熊鑫

　　文/編輯：詹琳兒