來源/微信公衆號：櫻桃大房子（ytdfz8）；

作者：櫻桃

週末關於建築面積改爲套內使用面積交易的文章刷屏了，大家都在討論，我本來懶得寫了，還有人問，所以我儘量說通俗易懂點吧。

1、爲什麼要把建面改爲套內使用面積交易呢？

因爲得房率越來越低了，被開發商坑的越來越狠了，投訴越來越多了，因爲公攤這一項不透明，也沒有哪個購房者會拿個尺子去測量公攤到底是多少，只能任由開發商說了算，房產證說有100平米，室內實際使用面積可能70平米都不到，畢竟室內牆體的厚度也不好測量，所以買個房子只知道房產證上寫的建築面積和套內建築面積，但並不知道套內使用面積是多少，但如果以後改爲套內使用面積交易，你自己都可以直接拿個尺子去測量了，至少可以消費的明明白白。

目前重慶是我國唯一強制施行商品房銷售以“套內建築面積”計價的地方。但也不是套內使用面積計價。

我問了重慶本地的人，重慶主城9區除了北碚區和巴南區小房企報價報的是建面外，其餘的區都是以套內建面來計價，而除了在銷售和統計房價是以套內建面計價，其他時候，比如徵收房產稅，算物業維修基金，都是以建築面積來計價的。

所以那些說按套內使用面積計價，是爲了以後徵收房產稅掃清障礙的也是自作多情了，給你按小面積徵稅，哪有這麼好的事。

2、對房價的影響

實際上，這對房價並沒有什麼影響，就重慶而言，同一個樓盤，同一套房子，以套內建築面積計價和以建築面積計價，最後得出的總價還是一樣，按建面賣單價低些，按套內賣，單價肯定高一些，將來如果按套內使用面積賣，單價肯定更高一點，開發商纔不會讓消費者得便宜。

有人開玩笑說，這就好比是帶皮核桃賣15塊一斤，去皮核桃賣30塊一斤。

所以對買房資金的實際影響，爲0，只不過地方官員可能不太喜歡，因爲表面上看起來房價顯得更貴了。

按套內面積計價有其好處，重慶自2002年實施套內建面計價以來，面積上的糾紛幾乎爲0，開發商不能玩貓膩了。所以重慶在2016年底，重慶房地產商會還上書過，建議重慶重新按建築面積計價的提案。

3、公攤面積會取消嗎？

不會，樓梯，電梯，過道，這些基本的公攤組成部分是永遠都存在的，否則樓怎麼蓋起來，只不過以後的剛需盤，開發商爲了提高得房率，性價比更高，吸引購房者，可能會盡量的減少公攤，比如大堂小一點，過道窄一點，電梯少一點，比如常見的剛需盤兩梯四戶，改爲重慶常見的三梯八戶。

4、什麼時候實施？

有的業內人士說，這只是一個徵求意見稿，預計距離實施至少是5年後了，我不這麼認爲，根據新華視點的報道，這個《住宅項目規範》文件從2016年開始起草，經過2年多的研編，已經完成了（徵求意見稿），現在公開，只是徵求社會意見，出臺哪有那麼難的，我預計很快就會實施。

之所以敢斷定很快，一方面是全國已有重慶實施了按套內建築面積進行公開交易，可見從可行性上並沒有實施難度，即使是按套內使用面積，也很容易能計算出來。

比如建築面積100平米的房子，套內建築面積是75平米，那套內使用面積就是減去陽臺和牆體部分，可能只有62平米了。

另一方面，這是從維護消費者權益的角度考量，按套內使用面積計算是國際通行做法，而我國住宅面積計算方式主要採用建築面積或套內建築面積。跟國際接軌，是大勢所趨。

昨天新華社的文章說的很明白了，收集完意見後，專家審查完，住建部做好審覈把關，按程序就可以批准發佈了。

這個又不是房產稅，不需要人大立法，而且只是動了開發商那點小利益，還不至於影響整個市場，如果效率高點，我預計最快今年最遲明年就能實施。

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櫻桃大房子，專注研究房地產十年，通過深入研究宏觀經濟走勢，爲讀者把握房地產跌漲週期，不唯空，不唯多，只唯實。