工业住宅和一般住宅有何不同？【4个常见问题】　

 

 

 

【问题一】什么是乙种工业住宅？

【答：】 
「工业住宅」其实是「工业用地的住宅」的简称。中信房屋行销部副理江龙名分析，

通常政府为了都市计划的发展或规划，会划分好各处的土地使用分区管制，在都市计

画法的规定内，工业用地照道理讲只能作为工业用途，例如可以盖厂办、盖工厂，

但不得盖住宅。

 

而工业用地其实也可以区分为甲种、乙种、丁种等工业用地，甲种是属于重污染建筑

用地，乙种属于都市计划内之轻污染建筑用地，丁种则是都市计划外之轻污染建筑用

地。市场上存在的工业住宅绝大部份属于「乙种工业用地」，简称「乙工」，因为都

是在都市计划内的土地，所以在实际使用上几乎与「商业用地」的差异性不大。 

随著全台房价涨，尤其台北市、新北市房价直飙，不少建商也会选择在都市或非都市

使用分区管制规则下，将原本属于工业区，或是工业用地的土地规划为一般的住宅建

案，提供民众居住使用。 

由于工业用地的土地取得成本比较低廉，通常推出的建案单价也会比邻近一般住宅行

情低，加上工业用地道路大又直、房屋也宽敞，也没有隔间，而且在建筑设计上，室

内高度比较高，而且比一般住宅宽敞，几乎都是依据工业厂房标准而制定的。 

加上依据建筑法规的要求，建商一定要提高设计条件，也就是一般住宅区建筑的每平方

米承载力是200kg，而工业区建筑就承载力设计必须达到每平方米300kg，所以结构较一

般住宅坚固，甚至比住宅区建筑更具安全性，不少人还会特别指明要工业住宅。

 

 

【问题二】乙种工业住宅和一般住宅或商业住宅有何不同？

 

【答：】 
江龙名解释，由于早期政府划定土地使用分区是以都市计划法规定为主，因此会订定各区

使用都市计划区的土地使用分区，主要可分为住宅区、商业区与工业区，不同的使用分区，

规定也不同，就连容积规定也不同，不只影响到该土地未来兴建后的楼层数，该区域的生

活机能、附近的都市环境，也都会有所不同。 

其中，商业区建蔽率与容积率高，可容纳较多人口，对噪音的容许度也较住宅区宽松。工业

区不仅噪音与空气标准低，学校设置也比较少，且若做住宅使用更是违法，恐遭罚锾。 

江龙名表示，如果登记为住宅用地则是一般住宅使用，这是一般我们最常见的普通的住宅，

也是最无问题的地目。不过乙种工业区，原本是被规划做为工厂、工业使用，不过由于大台

北房价贵，不少建商就会私下在乙种工业区兴建住宅，就变成了「乙种工业住宅」。 

乙种工业住宅通常位于工厂或办公大楼之间，生活与学区机能相对不便利，也可能常常遇到邻

居真的作为工厂使用。住商不动产企划研究室主任徐佳馨表示，曾经有人买了乙种工业

住宅，住进去后才发现隔壁邻居居然就在房子里面设工厂，而且每天敲敲打打很吵闹，一气之

下告上法院，却败诉。败诉理由是，乙种工业区本来就可以开设工厂，反而是当住宅使用的

人「违法」使用。 

虽然因为乙种工业区地价便宜，价格往往会比一般市价低1~2成，总价也相对便宜。不过工业区

依法不得兴建住宅，若违规使用政府将罚锾6~30万元，且工业住宅多是建商取得执照后，再次施

工变更格局后出售，而二次施工也是违规使用，虽然目前遭举发的情况不多，但若不幸遭举发就

必须要回复原状，不可不慎。 

一般商业区按照法规规定，是供住宅区日常生活所需之零售业、服务业及其有关商业活动之使用而

划定。所以一般大马路上的住商混合大楼大部分都是属于一般商业区。 

商业区通常位于市中心，商家多，周边可能有影城、大型购物商场、饭店等，相当热闹，由于土地建

蔽率与容积率高，建物也因具有出租与店面价值，房价与地价往往也较高，未来具增值性。 

虽然商业区建物允许作为住宅使用，没有违法疑虑，生活环境又便利繁荣，但江龙名提醒，商业区因

容积高、住宅密集，出入人口复杂，加上商家与人潮多，噪音往往也比住宅区高，居住品质比不上单

纯的住宅区住宅。 

许多商业区也有住商混合大楼，一栋大楼里面可能有补习班、办公室、公司行号、美容院等营业

场所，出入复杂、公共安全难以维护，如果承租方来来去去，每换一个承租方就重新装潢一次，

增加邻居噪音，有时也会毁损建物结构，还是得多加考量。不过也有管理良好的大楼，在大楼落

成时就已经透过管委会等公约，约束住户不得开设营业场所，只供住宅使用，还是得看各大楼的

管理。 

最近还有一些「工商混合区」的住宅，与一般商业区不同，工商混合区是台北市新兴重划区，像是

大直、内湖、南港等地才会有的新地目，核准用途是资讯服务业、一般服务业，依都市计划法令不

得移供住宅使用。不过因为大直、内湖、南港房价贵，不少业者取得工商混合区土地后，假借名目

盖住宅销售，都是违法的。一旦经查获有违规供住宅使用事实，有遭政府依法令予以裁处的风险。

 

 

【问题三】工业住宅与一般住宅比较优缺点？

 

【答：】 
台湾房屋智库执行长邱太煊分析，工业住宅因为取得土地便宜，因此如果真的兴建为住宅，通常房价

会比周围一般住宅便宜两到三成不等，这是最大的优点。另外就是工业住宅通常为了符合工业用途，

房屋室内较宽敞，业者都不会提供隔间，而且建筑设计上，室内高度高，建筑承载力每平方米

300kg，结构比一般住宅坚固。另外为了让大型机台使用，所以室内梁柱少、格局方正，建商交

屋时也多半以毛胚交屋，对于一些喜欢室内宽敞、想要完全自己装潢的消费者来说，都是优点。 

不过缺点就是，如果真的购买了，通常申请房贷时容易被刁难，无论是贷款成数或是利率，都

会比一般住宅的条件差，而且因为是违法使用，所以也不能拿工业住宅申请政府提供的各种优

惠贷款，像是青年安心成家方案、住宅补贴等。 

另外就是2006年台北市政府为了防堵建商违法兴建工业住宅，特别规范乙种工业区的建筑室内

面积不得小于150平方公尺(45.3坪)，且各户只能设立1套卫浴空间，因此大坪数又只有一套卫

浴的情况下，购买者可能还得再次装潢、再施工才比较符合实际使用状况。 

至于工业住宅的税率，则一定要额外申请才可以跟一般住宅的税率一样。邱太煊表示，财政部

于民国85年底正式发布解释令，工业住宅可以适用自用住宅优惠税率，工业住宅只要是符合土

地税率有关自用住宅的规定。 也就是说直系亲属设户籍，都市土地面积不超过3公亩、非都市

土地面积不超过7公亩，申请时没有出租或营业情形，地价税都符合自用住宅税率千分之二的

规定来课征。 

出售时也可以适用10%的土地增值税率。房屋税也是依照实际的使用情形课征，作为住家用的税

率为房屋现值的1.2%。水电费率方面也是依照实际使用情形缴费，作为住宅使用依住宅的费率

缴纳，水费则不分营业或住宅使用，均是单一费率。

 

【问题四】工业住宅可以申请都市变更吗？

【答：】 
邱太煊说明，按照法令，乙种工业区的建案，不能直接作为住宅违规使用，也就是说，工业区可

以盖房子，但房子是用来做办公室、商业设施、事务所、而非作为住家使用，所以只要作为住家

使用，就是违法。 

可是由于地价贵，加上都市变迁、不少当时划定为乙种工业区的区域都逐渐繁荣热闹，生活机能

也好，因此建商将乙种工业区盖成住宅销售。近期台北市、新北市推出的工业住宅，除诉求比周

围行情低价两到三折外，有的规划还有丰富的公共设施，房屋挑高处理，地点也位于都会精华区，

因而仍吸引不少民众青睐。 

不过如果真的买了工业住宅，可以变更为一般住宅使用吗？2009年5月，新北市「金庄悦泉」，就

顺利的从乙种工业区顺利变更为住宅区，是新北市第一个成功变更成一般住宅的个案。不过该案需

要全体住户分摊，并且缴纳代金给新北市政府，并须负担公设用地开发费用及后续15年管理维护代

金，总计2亿多元。 

邱太煊分析，其实新北市政府近年来积极推动让乙工建案就地合法化，以缴交代金或回馈未征收的

公共设施用地，合法变更为住宅地。以新北市政府的「都市计划法新北市施行细则」来看，工业住

宅如果要变更为一般住宅，目前规定以小规模、个案方式处理为原则，但也可能透过都市计划专案

通盘检讨。 

如果建商愿意采土地回馈，则须提出10%可建筑用地回馈，其余90%土地，也必需提出30%土地作

为公共建筑设施。至于缴纳代金标准，目前订定为「应回馈土地面积」乘上「土地公告现值」

的1.4倍，但现在也有可能改为鉴价处理。目前全台最多乙种工业住宅的地区就在新北市，不过台

北市府之前也已经表示不会跟进变更的事宜。

 

 

 

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