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房企需要自營設計院 ？

在地產界裏，開發商擁有自營設計院的並不罕見。從今年的銷冠碧桂園，到以品質著稱的綠城，再到我服務過的合生創展，三盛宏業，都擁有自己的設計院，還是帶出圖資質的。但是否所有的地產企業都需要設計院呢？答案顯然是否定的。

A.自有設計院能帶來的好處？

很多房企的老闆，當初成立設計院的初衷就是：外部的設計院用起來不順手，不能召之即來，並且要的費用也不低。再加上許多老闆的掌控慾望又很強，就覺得不如自己擁有一個設計院，反正一年的成本也就一、二千萬（幾套房的事情）。

另外，體外設計院雖然在創意上有一定的優勢，但是對房產開發的理解上是有偏差的，導致很多的設計達不到房產開發和銷售的要求。不管是贈送面積的比例，還是部品、部件的標準化。一些設計上的小問題，在成本和招採部門的眼裡，都是至關重要的。

B.自有設計院帶來的劣勢？

自有設計院的目的是「服務好內部的項目，並尋求外部機會，做強做大」，這一般都是老闆的宏願，但是真正走出來的寥寥無幾。對於規模很小，銷售業績不到100億的企業來說，設計院的成本還是有一定的壓力的。另外，一年能開發的項目太少了，根本沒必要梳理標準和進行創新實驗。

小規模的房企，在吸引人才上本沒有什麼優勢。做房企項目的設計師，在整個設計行業裏來說，並不是那波最有創意的人，所以也很難達到老闆預設的目標。再加上一年能做的項目又比較有限，如果是優秀的人才，很難提起興趣。

另外房企設計院在經營過程中，有很多類似國企（或公務員）的特徵，導致進入的即使是人才，長期的「溫水煮青蛙」，也變得不思進取了。這是我在原來兩家僱主服務後，最明顯的感受。

C.到底要不要擁有自營設計院？

所以，我最後給到這家企業的建議是：成立設計研發機構有其必要性，但是形式可以靈活些 。

以事業合夥人（或者控股）的方式與有經驗的優秀設計團隊進行合作，也許是更明智的一種方式。

可參看我去年寫過的一篇文章《老闆，你還在"包養"建築設計院？》

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設計需要帶「戰略」？

對於房企來說，成立研發機構具有戰略意義。那麼，建築師們在設計時，同樣需要考慮「戰略目的」。

舉個例子來說明：

「在一線城市拿了樓板價6萬的土地和在四線城市拿了4千樓板價的土地，在設計的時候策略是一樣的嗎？「

回答：假設市場條件是相同的，樓板價和售價的比值也類似，銷售又都有壓力。

那麼，前者項目在設計時更多的是在溢價上做文章，引入的是加法，上石材，精裝交付等。從而激發一線城市的購買力。

而後者更多的是在控制成本上考慮，多做減法。因為四線城市的客戶數量有限，購買力也有限。

項目不同，策略就不同，導致了設計的重點也不同，這就是戰略。如果房企的戰略部門沒遠見，委託的設計公司沒洞見，那確實是件挺糟糕的事情。

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設計「戰略」的形式

建築設計是貫穿房地產開發始末的專業，所以我想按照時間軸來展開闡述：什麼是帶「戰略」的設計。

A.拿地階段

在拿地階段，房企經常會委託設計單位，免費做拿地方案。而設計單位也不會把這個工作放在心上，因為收不到錢。

殊不知，拿地是整個開發流程裏最重要的一環，沒有之一。在碧桂園的體系裏，老闆一再強調要拿「共享成就」的土地。就是希望拿的地，又便宜，銷路又好，還有溢價空間。最後演變成跟投機制，來綁定責任人。

所以很多房企其實對自己是很不負責任的，把幾億甚至幾十億的項目，測算階段放給一個剛畢業的愣頭青，想想多可怕。

良子發現：萬科早期拿的地都是1.0-1.5左右的，而我在合生創展接觸的項目多是1.5以上的。這中間其實就有學問了。

萬科可以做出高低配，也可以做出緊湊型的三房戶型，而你們家房企卻不行。因為戶型的公攤不同，你家房企的樓電梯等公攤大大增加，導致後期銷售就沒有競爭力。

所以，拿地階段多做經濟性比對。強排方案要建立數學模型去測算，將方方面面的因素都考慮周到。這是拿地階段最大的戰略，影響的可能是項目的成敗問題。

B.規劃階段

規劃階段的設計成果，最後是可以用一張總平面圖和若干張戶型平面來概括的。而這個階段最大的策略是用足當地的政策和算好產品組合這個經濟賬。

在許多的城市，政策存在著解釋的空間和當地的一些特殊做法。比如在張家界，當地鼓勵車庫做到地上，所以不計算在容積率中。

而這樣的好處確是顯而易見的：不但可以省卻土方和基坑圍護的費用，還可以減少排煙設施，縮短施工週期，這樣的策略可以給業主帶來千萬級別的成本節約。當然還有一些設計手段可以明顯減少成本，或者帶來溢價的。

另外，在產品組合的選擇上，也是很有講究的。如何多做溢價高的產品（比如別墅），也是有法可依的。這都需要經驗和創新。

C.建築設計階段

外行往往會忽略前面兩個階段，感性的認為：建築設計階段纔是一個項目最核心的部分，這是誤解。在這個階段設計確實能創造價值，但已經非常有限了。

挑選戶型時，小業主往往追求性價比，而我們很多的開發商也是盲目的迎合。我就碰到過一個項目：聯排別墅，地上3層，地下2層車庫。最後售價沒能覆蓋贈送的地下車庫的成本。

多送面積對小業主來說固然好，但是銷售單價的增加是否足以覆蓋贈送面積的建安成本。贈送這一行為對去化速度到底有多少幫助，這些都是需要綜合判斷的，設計需要得到營銷部分的技術支持。

另外，在控成本和外立面造型上也是需要權衡的。我從日照分析和節能計算兩個方面切入舉例說明下：

下圖是2010年前後，採用比較多的提高容積率的戶型——小面寬大進深。

在日照分析時，它的劣勢非常的突出，後面兩戶的日照非常差，冬至日每天可能只有一個小時（三角形部分為自身遮擋）。但是在形體上它凹凸有致，還挺受一些老闆喜歡。

這樣的凹凸在節能計算時，因為它的體型係數較大，所用的保溫材料成本也會增加不少 。但是在特定的地塊條件下，它是可以顯著提高容積率的，要綜合來看。

進退關係示意：

下圖是2015年前後，採用比較多的提高容積率的戶型——大面寬小進深。

在日照分析時，它的優勢非常的明顯，四戶的日照不存在任何的自身遮擋。另外出來的立面也更偏向公建化，是很多當地政府希望看到的。

這樣橫平豎直在節能計算時，因為它的體型係數更合理，所用的保溫材料成本也會下降 。在特定的地塊條件下，它也是可以顯著提高容積率的，但都是要綜合來看。

以上兩種戶型，各有利弊，顯然後期改良型戶型在成本上會更佔有優勢，而且銷售前景也更明朗。這就是建築設計階段的「戰略」。

D.景觀設計階段

很多房企都有自己的景觀（園林）公司，多是以施工為主，不少還在謀求上市。

比如我服務過的合生創展，提煉出來就是「前廣場、後花園」。

另外一家三盛宏業，則是提「居家的蘇州園林」。

最近風頭正勁的碧桂園則提出「高爾夫地景」。

而且每家都說自己的園林是深受客戶愛戴，在市場上「」無人出其右「」。

其實沒有最好的景觀，只有最合適的。合適是基於對自身的瞭解和對市場，對客戶偏好的理解。而大數據時代，數據的引入恰逢其時。

E.精裝修設計階段

從2014年開始，全國各地陸續出臺精裝交房的政策。而精裝房和毛坯交房有著明顯的區別。精裝要採購的品類更多，管理的範圍更廣。而房企在不大量增加人手的情況下，如何做到提效，就需要一些新的思維了。可參看我寫過的一篇《我們終於迎來了「全裝修交付」時代》。

a.做好標準化的工作

讓你的客戶有的選擇，但不至於挑花眼。早年，一些不成熟的開發企業，往往會設計多達10幾種的戶型，覺得戶型越多，顧客就會被一網打盡。這完全是錯誤的認識。所以在裝修標準上，也不宜太多，選擇符合當地客戶生活品味的風格即可。

德國大眾，幾十年來一直用的就是家族臉的設計，也沒有因此滯銷，反而還一度成為全球銷量第一的車企。

b.做好模塊化設計

設計企業要與時俱進，適時的利用好BIM等技術。

在軟裝和重複率較高的部分完全可以利用BIM技術，將這些產品變成「族」，便於集採的數量統計和後期運維的管理提效。

c.裝配式技術的應用

隨著中國慢慢進入老齡社會，人口紅利的消失。以往通過現場濕作業的方式進行生產的劣勢被放大了。人工越來越貴，「」品控沒有保障、工期不可控「」等問題將更加嚴重。而裝配式的裝修，能很好的解決品控和工期的問題。

PC離大面積推廣，也只是時間問題了。看看我們的鄰邦日本，大家就不會太迷茫了。

F.專項研究

在建築設計中，除了傳統的設計業務，還有許多的專項設計。而對於房地產項目，專項研究也是必不可少的。比如地下車庫經濟性分析、收納功能專項分析、外立面標準化與成本的關係、微型別墅專項分析等。

這些專項都能帶來好的客戶體驗和成本節約。是一個企業專業度的體現，也是營銷上很好的賣點。

最後，給良有方團隊做個宣傳：我們在房企的體系裏存活多年，對房企開發中設計的要求諳熟。歡迎有標準化和研發需求的房企諮詢，我們將竭誠為您提供服務。

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