毋庸置疑，將“規模爲王”視作核心價值觀的大國房企江湖，儼然形成了一條心照不宣的行業鄙視鏈，如高高在上者，以“一覽衆山小”之心態，看待其他小弟；再如略帶幾分“技不如人”的自卑者；還有爲了規模“無所不用其極”者。

先舉一個經典案例。記得2015年，再奪行業老大寶座的萬科，在大梅沙萬科中心隆重舉行業績說明會。當場，有好事者問時任萬科總裁的鬱亮：“請問貴司的權益銷售額是多少？”

鬱亮皺皺眉頭，笑言：“我們只統計總銷售額，至於權益額是多少，我還真不知道！”

按常識，全面負責公司業務的二當家的，對總銷售額中的權益部分，應是最關心、最爲清楚者，但鬱亮卻以“不知情”爲由，給搪塞過去了。

要知道，當時按權益銷售額計，萬科就做不了江湖老大，而是老二甚至老三。

有人就問，規模真的那麼重要嗎？書燃的回答是，很重要，相當於房企的命根子，原因主要有兩點：

第一，未來數年，你如果將規模玩不到TOP20甚至TOP10，你就可能淪爲其他巨頭的“獵物”，這不是危言聳聽。

第二，不管是在時下還是在未來，不可否認的是，規模就被不少房企認作是最核心的競爭力。他們的老闆認爲，有了這個“硬核”，屁股後面就會跟着一羣銀行行長，甚至地方長官。

我們看到，爲了規模，各個房企都很拼，有瘋狂者甚至打出了“不交業績就交屍”的極端口號。但惟規模導向者，不但或多或少地暴露了出了自身管理的問題，也帶來了不少的社會問題，比如產品質量瑕疵，再比“人命關天”的工程事故頻發。

所以，爲了規模步子邁得太大者，不但容易形成內傷，也容易給傷及他人。

最典型的當屬閩系房企，比如泰禾，近幾年來，步子邁得太大，造成了“難以承受”的內傷；再比如旭輝，不但傷到了自己，也傷到了行業生態。

一

最近，各大房企爭相大亮2018成績單，書燃感興趣的是別具特（qi）色（pa）者。旭輝就是其中之一。

首先，從業界最關心的銷售額來看看旭輝的林氏特色。

2018年，旭輝的房子賣了1520個小目標，遺憾的是，謹慎的旭輝並未公開披露屬於自己權益部分。說到這裏，書燃要爲那些敢於披露自己權益銷售額的房企點贊，比如碧桂園、奧園。

那麼，這1520個小目標中，屬於旭輝的到底是多少？我們只能藉助第三方研究機構的數據來說明問題。

據克爾瑞統計，2018年，旭輝在全國房企中，以1625個小目標，排行十五。回過頭來看，這個數據與旭輝官宣的有百億出入。

而從權益銷售額來看，去年，旭輝只賣了861個小目標，排名二十五開外。再擠擠榜單中的水分，預計也就800億左右，但爲了說明問題，我們姑且認爲榜單中的數據是真實有效的。

問題出來，在旭輝1520億的銷售額中，權益部分只佔到了53%左右，幾乎只有一半。

書燃研究了TOP15房企銷售額的權益部分，絕大多數達到了70%以上，最實在的房企只有中海一家，在2600多億的銷售額中，權益部分超過了93%。

也就是說，權益銷售額佔總銷售額70%以上，已成爲行業標準，若距這個數字太低，那隻能說明這家房企的確有“虛胖”之嫌，或者說有規模失衡之嫌。

但這個失衡是“進取”的失衡，一定程度上，給旭輝戴上了“高增長”的光環，有利於從市場上拿到相對便宜的錢。

但客觀上，給其他同行造成了不適，或者說有失公平，比如，你和我同等規模，但屬於你自己的只有50%左右，憑什麼你在融資時，和我成本相差無幾甚至比我的成本還低？

坦誠地說，這個玩法於TOP15的房企而言，都不在話下。問題是，爲什麼中海、萬科、甚至與旭輝同等規模的兄弟世茂、陽光城、金地等房企，不將規模槓桿玩到極致？

在書燃看來，主要有以下幾個原因：

第一，“規模失衡”，只能圖一時之快，長期來看，金融機構會不會認同，也是個未知數。

第二，這個玩法有“投機取巧”之嫌，大凡那些有底蘊、有真正追求的房企，輕易不會大舉嘗試。

第三，儘管這個玩法有可能會有一定的持續性，但玩多了，容易導致“內傷”。

這是書燃對旭輝的第一個認知。

二

規模與盈利能力齊頭並進，是衆多房企矢志不渝的追求。但目前，在TOP15中，玩得好的，除了中海，似乎找不出第二家。

而以規模爲導向的旭輝，也希望盈利能力與其規模之間，能夠尋找到最大公約數。

首先來看看反映盈利能力的毛利率。去年，旭輝披露，其毛利率（經調整）爲34.7%。可以說，如此盈利水平，在房企中屬於上等者。

但有意思的是，旭輝的這個毛利率是經過調整的。在書燃的印象中，上市房企中，調整毛利率者，非常罕見。

那麼，旭輝這個罕見的調整，到底做的是什麼文章？

旭輝的官宣是這麼說的，2018年，報表毛利因若干項目公司自非綜合入賬合營企業或關聯公司重新分類至本集團附屬公司而受會計處理影響而低報。

這句話很長很拗口。用大白話說就是，將若干個合營或關聯公司股權給收購了，變成了旭輝的附屬公司，去年並表時，將這部分價值給低估了。

所以，現在要給提高價值。原本106億的毛利，瞬間提高到了146.8億，增加額度約41個小目標。

若不計此部分，旭輝的毛利率僅爲25%。這個神操作，是不是與旭輝的規模槓桿化有着異曲同工之妙？

這給外界造成了兩大困惑：

第一，這若干個項目到底是多少、是哪些項目、質量如何？很遺憾，旭輝並未披露。

第二，若未披露詳細情況，那麼這些項目的變爲附屬公司後，能否爲旭輝帶來41個小目標的毛利？

而說到合營或聯營公司變成附屬公司，這裏面有很多故事，放着以後慢慢講，這裏只說一個例子。

比如拿項目時，可以用上市公司的名義全資拿下；等到房子能賣的時候，再拉進來幾個股東（有可能是上市公司老闆或某個高管名下的公司或其他機構參股）；項目銷售快結尾時，再轉爲上市公司的附屬公司。你能否明白其中的道理？

這是書燃對旭輝的第二個認知。

三

從一個側面，也能印證旭輝的盈利能力到底在行業中處於什麼樣的地位。

去年，旭輝的核心淨利潤爲55.4億，也就是說，賺了這麼多錢。而作爲一家年銷售1500多億的大型房企，一年賺了這麼多錢，說明了什麼？

第一，從旭輝自身的角度來看，淨利潤相比去年增長了35.6%，處於行業上游。

第二，從其他房企的角度來看，以萬科爲例，2012萬科銷售了1400多億，是年，其淨利潤爲125億；而2015年，碧桂園銷售1400多億時，其全年淨利潤也達到了近百億。

第三，儘管旭輝的規模能級達到了，但盈利能力，也就是賺錢能力只有同等規模房企的一半。

第四，當然要求旭輝與當年的萬科、碧桂園能力不差上下，有點苛刻，但相差太大，未必是好事。

第五，旭輝的玩法大概是在用盈利能力換取規模，但終究是要回到核心能力上來的，誰也無法預料這個迴歸的過程是痛苦的還是快樂的。

這是書燃對旭輝的第三個認知。

有了這些基本面的認識，回過頭來，我們再看旭輝2018年的報表。儘管各大核心指標都亮瞎了眼，但背後卻影藏着“虛胖”的影子。於是，業績出爐的當日，旭輝股價一度大跌8%。

所以，合適的規模纔有可能是幸福的……你認爲呢？歡迎留言。

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