作者丨陳夢霏

來源丨野馬財經

雅生活港股上市，潮汕商人陳卓林的資本佈局再下一城。

2月9日，服務雅居樂集團(3383.HK)的物業公司雅生活服務(3319.HK)正式在港交所主板掛牌交易，這也意味著潮汕商人陳卓林家族的資本佈局再添生力軍。

因受股市震蕩影響，上市當天雅生活股價大幅跳水。截止2月9日收盤，股價報9.46港元/股，較發行價12.30港元/股，已經下跌23%，市值縮水至126.13億港元。

地產+物業的港股佈局

陳卓林於1993年在廣東省中山市成立雅居樂集團，是當地率先引入香港高端物業管理模式的房地產企業之一，並因此聞名。2005年雅居樂在香港主板掛牌上市。

雅生活脫胎於雅居樂集團，成立於1997年，是一家主打高端物業服務的物業管理平臺，早期主要服務於廣東市場，現如今業務已遍佈全國65個城市，擁有118家分支機構及23家城市公司。

獨立運作之後，雅居樂將大部分香港及廣東地區的物業服務都承接給了雅生活，其中還包括集團開發的旅遊地產，雅生活因此獲得大量的客戶和業務積累，綜合實力處於行業領先地位。

在很早之前，雅居樂就確定了獨立上市發展的目標。近年的各項數據都比較好看。

根據中國指數研究院資料顯示，截至2016年底，雅生活旅遊地產的合約總建築面積約為1430萬平方米，位列中國物業服務百強企業首位。2014年至2016年，雅生活在管建築面積體量分別達2440萬平米、3500萬平米、5010萬平米以及7620萬平米，遠高於行業平均水平。

隨著在管物業面積的快速增長，雅生活的營收業績也是一路上漲。2014年至2017年9月，公司營業收入分別達8.26億元、9.34億元、12.45億元、11.69億元；凈利潤分別達4670萬元、7200萬元、1.69億元及2.01億元。

綠地加持

除了經營穩健、業績亮眼，上市前夕新增大股東綠地控股，也是此次IPO的一大亮點。

雙方歷來就有緊密合作。2017年以來，更進一步，雙方從股權上結成了更為緊密的戰略合作夥伴。

2017年6月，雅生活以10億元價格收購了綠地控股旗下物業公司上海綠地物業服務有限公司，雖然在上市前夕耗資了10個億做收購，但是通過增加了9.19億元商譽計入總資產，並沒有讓公司的財務報表變難看。

兩個月之後，綠地集團又宣佈以10億元價格戰略投資雅生活，獲得其20%股份，成為第二大股東。

也就是說，10個億繞了一圈又回到了雅居樂的手裡，綠地集團用物業公司換了雅居樂20%的股份，並且幫助雅居樂做大資產。

而且，綠地可不止是在上市前幫助雅生活，至少會幫5年以上。

當初雙方簽訂的《投資合作協議》裏約定，自2018年起，5年內綠地控股將聘請雅生活作為物業管理服務供應商，每年交付管理物業面積將不少於700萬平方米，並額外提供300萬平方米的優先物業管理權。

從這一點來看，5年的業績可期，陳卓林家族背後的金融高手絕非等閑之輩。

股東依賴是柄雙刃劍

系出名門的雅生活，就好比是一個「富二代」，一方面走上了豪門望族給鋪就的康莊大道，但是另一方面，也免不了活在了家族的陰影之下。

雅生活目前主營業務是物業管理服務。《招股書》顯示，2014年至2017年9月，雅生活物業管理服務收入分別佔總營收的72.0%、73.9%、78.6% 及76.8%。

而在這部分收入中，雅居樂貢獻比例分別達100%、99.9%、81.7%、81.9%以及80.1%。

由此可見雅生活主營業務極其依賴母公司。

對此，野馬財經(微信公號：ymcj8686)2月9日致電雅生活，詢問公司如何看待業務高度依賴母公司這一問題。對方表示不方便回答。

而深圳一位證券分析師何風對野馬財經（yemacaijing.com）表示，過於依賴母公司的地產資源，難以擺脫下屬職能部門的角色定位，也就意味著物業公司未來在業務創新和發展方面將會受到極大限制，甚至成為影響公司成長的根源。不過因為雅生活引進了綠地控股，這一狀況在未來也許會有所改善。

分包模式，服務質量風險增加

除了主營業務嚴重依賴母公司，雅生活在經營模式上也存在一定的隱患。

目前中國物業行業的管理收費模式主要分為包乾制和酬金制。（所謂包乾制，即業主支付固定的物業費用，物業費歸管理企業所有，盈虧歸管理企業承擔；酬金制即物業管理公司按約定收取一定酬金，物業管理費用歸業主所有，支出不足或結餘均由業主負責，與物業公司無關。）

這兩種制度的區別在於：包乾制下物業公司掌握主動權，有利於企業提升管理效率，節約管理的成本及開支，從而獲得更多的盈利；但是，缺點在於服務的水平和能力，跟公司相關性較大，參差不齊。酬金制下，業主的參與程度更高，一般物業公司的服務水平較高，不滿意隨時容易被業主替換，缺點是運營和管理成本較高。

雅生活採用的就是包乾制，並將部分物業管理服務承包給分包商，以此進一步減少人工成本和管理成本。

而野馬財經（微信公號：ymcj8686）發現，公司2014年—2017年9月，毛利率分別由2014年11%快速增長至2017年9月的32.2%，主要得益於分包的清潔、保養及維修、綠化及園藝服務的增加。2014年—2017年9月，公司分包成本分別佔銷售成本總額的14.6%、17.6%、21.5%及33.9%。

此外，雅生活還表示隨著公司業務規模的不斷擴達，未來將需要更多的分包商。這也意味著更多的物業管理服務將被承包出去。由於分包，公司的服務質量能否保持在一個較高水準，就很難說。

事實上，這種隱患在雅生活上市前已經開始顯現出來。僅2017年7月-8月雅居樂就有多起物業糾紛被媒體報道。

2017年7月4日，據《南方都市報》報道，廣東中山市雅居樂劍橋郡多名業主投訴稱，該樓盤質量（空鼓、滲水）、安保、綠化等方面存在嚴重問題，多次要求整改未果。

2017年7月13日，雅居樂旗下物業公司雍景園分公司，因拒絕配合市法院對涉金融借款糾紛的一幢房產的調查取證工作，被中山市第一人民法院處以10萬元罰款。

2017年8月17日，據《商訊直通車》報道，分屬雅居樂旗下不同物業管理的廣州白雲區南湖半山東苑和南湖半山豪庭同是雅居樂樓盤，因路權之爭，導致南湖半山東苑下山路被堵6年之久。

你或者朋友買過雅居樂的房子嗎？有沒有體驗過雅生活的服務，感覺怎麼樣？歡迎在評論區和野馬君交流。


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