題記：20世紀70年代末工業隨之興起，當時大多侷限為以廠房出租和賣地為主的經營方式。21世紀初業內首次提出產業地產概念，並將之作為工業地產的升級與換代。自此之後，產業地產從最初的基礎廠房到如今的動漫產業基地、高檔寫字樓、科研中心乃至科技園區，數十年的發展，使得產業地產的發展道路越走越寬。對於地產行業的發展到底是如何發展運行？對此我們特意邀請了蘇州金楓創業投資有限公司副總經理劉國民先生來跟我們一起交流下產業地產拿地、定位、開發建設、招商運營全產業鏈的內在聯繫。

首先我們要分為幾大部分來瞭解關於產業地產開發的「全產業鏈」。現象。大體上可以分為以下幾種：土地獲取、規劃設計、工程建設、招商運營等幾大版塊，下面我將對各個版塊進行大致的講解。

一、土地獲取

也就是如何取得產業地產項目用地，大家都知道現在土地獲取都是通過政府招拍掛網站進行，但其中存在著一定的區別。如住宅用地的獲取更多是通過高溢價方式取得，也就是誰出價最高誰得，這也是目前大家地王出現的原因；產業用地更多是通常定向或帶條件進行掛牌，使得符合條件的潛在競得者限定在一定範圍內，減少竟爭，這也是目前產業用地溢價不高原因之一。

二、規劃設計

規劃設計前期，需要結合意向地塊、區域企業情況、政府大的規劃定位、重點發展行業等進行詳細的市場分析與調研，然後進行針對性的產品定位。

規劃設計包括項目的方案設計、初步設計及施工圖設計等。項目規劃設計對於項目的成敗有極大的決定作用，其中，尤其以方案設計為重中之重：方案設計可以稱之為宏觀設計，將決定房地產項目的外部佈局、內部功能、土地的利用效率、室內空間的利用效率、項目的價格潛力、室內空間的合理動線佈局等。項目規劃設計主要解決項目要建成什麼樣？定位是什麼？未來受眾客戶是哪此，融入哪此新技術新材料新應用等。

規劃設計階段需要更加融入項目所在地實際情況，比方企業情況？人員習慣？同類項目分析與調研情況，企業購買能力等。這階段需要藉助外部力量與當地團隊相結合。在方案設計時，可以考慮將展廳與會議中心進行結合使用，這樣更能提高二者使用效率與對外宣傳頻率。

三、工程建設

一個項目的建設是一道很系統的流程，從開始確定招標、進行哪種形式的招標到後面根據投標人的根據招標人的要求編製投標文件、中標後的開始進場，施工，竣工，驗收等所產生的成本都需要被控制。工程建設環節是房地產行業一道實實在在的工序，其中最重要的質量問題就是尤為重要。

四、招商運營

招商運營作為整個產業項目能否成功的關鍵，主要從如下幾個方面進行考慮：

1、項目營銷推廣：主要解決如何將信息送達到目標客戶，通常通過戶外大牌樹立項目品牌與知名度；通過政府資源(媒體、活動、商協會等)、DM與高端雜誌將相關信息傳達至客戶決策層；通常網路、論壇等將信息傳達至員工層。

2、項目客戶拓展與引進：獲得客戶信息後，不要急於進行信息跟進與洽談，而需要對客戶進行深入研究與分析。價格方面不能作為主要溝通內容，而要將項目產業鏈招商運營能力與產業集聚力、政府關係等作為重點溝通內容。

3、項目運營：建議針對項目實際情況進行運營梳理，有的服務需要自已提供(政府關係維護)，有的服務則可以由專業第三方提供，形成自身運營特色，才能長久留住企業。

五、產業園的思考與總結

科技園不同於住宅，賣完就結束，關機在於運營與招商，運營與招商能力是我們的核心能力。對於一個成功的科技園來說，需要具備以下條件：

基本條件：具備可持續發展的規模，周邊可提供充足的高素質人才，方便的生活和創業環境，便捷的交通，相對低廉的租金。

成長核心：吸引和培育公司，無論是跨國公司、中小型企業還是初創型企業。

服務系統：能夠為企業提供一個孕育創新的支持成長的服務系統，提供必要條件，整合區域內最好的大學、研發機構、法律和財務諮詢等相關專家，整合風險投資公司、科技夥伴、政府服務部門和其他相關產業，並在以上多種元素間建立緊密的合作關係。

推廣能力：積極宣傳和推廣，使之成為有強大吸引力的創業、成長園區。

總結: 現在產業地產盈利模式通常有如下幾種:

1、政府購買服務(入駐企業繳納稅收分成獎勵);

2、載體返租差價與載體銷售收入;

3、政府扶持資金申報;

4、入駐企業投資收益;

5、入駐企業提供服務中間費用分成。

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