当下的开封市场，洋房依然是慢销品。

　　目前新区在售的洋房主要集中在两大区域，一是环汴西湖，准现房毛坯洋房普遍在12000-14000元/㎡之间。二是在自贸区核心区域，品质洋房和精装洋房的房价普遍也在11000-14000元/㎡之间。除了西区，则是北区的复兴大道，洋房均价在8800-9500元/㎡左右，主要集中在两个项目，一个是康桥九溪郡在售的纯粹毛坯洋房，一个是碧桂园国控保利城在售的成品高低配洋房。

　　*康桥九溪郡项目效果图

　　自康桥进入开封市场以来，已经成为区域性标杆项目。

　　并且从目前来看，康桥已然计划携手祥符地产继续在北区深耕，其开发区域主要集中在复兴大道东段，主要为私访院地块，北至复兴北路，东至开柳路。目前开发的为私访院2#地块，后期开发的为私访院3#地块。其中：

　　私访院3#地块，用地性质为居住兼容商业用地，面积为83816.2平方米。

　　开发商为开封康祥房地产开发有限公司。

　　对于康桥而言，其奠定标杆项目路上的关键词可以粗略的概括为：纯粹洋房，康桥品质。

　　对于复兴大道而言，目前的房地产价格体系依然谈不上“稳定”。目前的开封市场处于回暖期的起步阶段，即：量增，价格试探性微涨或通过销售优惠调控房价。尤其是对于复兴大道的高层产品而言，目前来看，仍有“下探”的空间。

　　其一在于：老北区的项目正在悄然回归，尤其是星光天地，东京大道区域在19年下半年仍有2-3个项目入市销售，这主要包含鼎立国际城H区在售。

　　其二在于：复兴大道区域内的高层产品，竞争会愈发的加剧。这主要在于碧桂园成品高层对于区域内高层产品的价格影响。

　　在区域内高层产品被区域分散之后，加之成品高层对于复兴大道毛坯高层价格体系的影响和区域内高层产品的供应量，这三点要素是判断，北区高层产品涨跌的因素之一。

　　而对于洋房产品来说，目前复兴大道两大在售项目的洋房产品，其价格在开封市场和区域市场内都属于相对偏低的。

　　对于区域版块初步拟定的项目规划来看，除了2#地块的独立商业+幼儿园，3#/7#地块规划配套沿街商业，5#/6#/7#地块规划的包含有多所幼儿园，小学，文化，医疗，体育配套等。另在开柳路口，规划的亦有大型商业，酒店等。

　　除此之外，从规划图上亦可以看出：除了2#地块，后期地块再无纯粹的洋房组团。且，在3#地块已经列入开发计划后，2#地块和3#地块已经足够在短期内形成一个品质居住组团。且综合对比来看，3#地块亦是高低配规划，其产品溢价能力相对于2#地块略低。

　　对于3#地块来说，在其销售时，2#地块会成为康桥项目极具展示力的样板区。

　　在选定区域之后，考量产品的主要因素在于低容积率，满足改善型自住需求。

　　所谓的价值洼地和资产保值增值，大多是区域内中高端客群争抢的小区。