來源：市值風雲 作者 | 商立木

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　　“最好的登山運動員，心裡想的總是下一座高峯。”

　　天下之事，分久必合，合久必分。世間唯一恆定不變的就是變化。

　　近日，融創孫宏斌退出金科的公告引起了各位看官的關注。而前幾日，風雲君就已經給大家解讀過金科股份（000656.SZ）的年報，詳見《連續九年保持穩定增長，股息率創新高：金科股份2019年業績再迎爆發》。

　　而2020年4月15日，恰逢金科股份舉行了2019年度線上業績說明會，除了就2019年度的業績表現及一季度業績亮點做了說明，還解答了2020年度目標、疫情之下的應對策略以及孫宏斌退出等關注點。

　　憶往昔，孫宏斌出其不意，在二級市場快速喫進金科29.35%的股權，直逼要約線。

　　古人云，美玉者，人皆愛之，金科如此優秀的資產，黃老闆自然不會拱手送人，雙方你來我往，競相增持。

　　互不相讓之間，豈不正是金科這家上市公司的價值所在？！

　　今日，風雲君結合上市公司業績說明會的亮點，再來聊聊金科。

　　一、行穩致遠，2020年業績目標不變

　　（一）回顧過去：2019年的成績單

　　先來看業績說明會上的內容，金科將其2019年的整體工作總結為一下幾個方面：

　　1、業績表現層面

　　根據介紹，2019年全年，金科股份實現全口徑銷售額1，860億元，同比增長了57%，位居行業第17名；銷售面積1，905萬平方米，同比增長了42%，位居行業第8名，已連續四年躋身行業前十。

　　2019年全年，金科股份實現營業收入678億元，同比增長了64%，最近三年的復合增長率為28.17%，如此的增長態勢已連續保持9年；淨利潤63.57億元，同比增長了58%，最近三年的復合增長率為53%。

　　說實話，這個增長率放在目前的這個地產環境下，還是相當優秀的。

　　截至2019年末，金科股份的公司總資產超3，200億，歸屬母公司的所有者權益270億元；加權平均淨資產收益率為23.63%，同比增加了4.18個百分點；實現每股收益1.05億元，同比增加了0.33元。

　　值得重點提的是，截至2019年末，金科股份擁有6，700萬平方米的土地儲備，擁有400個地產開發項目，分佈於北京、上海、重慶、天津、四川、江蘇、湖南、陝西等23個省（市），區域佈局比較均衡。

　　從經營結果來看，金科股份一直堅持的以財務指標為經營的理念，在費用等問題上堅持“以收定支、先收後支、收大於支”，確實取得了一定成效。

　　2、發展的科學性層面

　　到底是佈局一二線，還是三四線為主，在行業內一直以來都有不小的爭議。

　　根據說明會的內容，在“二線及強三線城市為主，一線四線城市投資為輔”的原則下，金科股份重點投資 “三圈一帶”和核心的25城，進行全國佈局。

　　根據介紹，金科股份還實施了城市清單管理，製定了兩級城市清單。其中：

　　一級城市清單主要是一些基本面向好的城市，要求對該清單內的投資貨值佔比不低於80%；

　　二級城市清單則主要偏向於機會性城市，每年兩次更新，投資佔比控製在20%以內。

　　除此之外，金科股份還針對一二線城市和三四線城市，實施差異化的經營策略。在施工安排、週期節奏、深耕發展等方面都積累了不少可以借鑒的經驗。

　　3、資本市場形象提升層面

　　在A股有句名言：只募資不分紅的上市公司都是耍流氓。

　　金科股份已連續三年保持高分紅比例，累計現金分紅超過43億，超過95%的上市公司。

　　另外，公司在2019年還當選了重慶市上市公司協會會長單位，先後被納入三大國際指數和A股最具影響力的滬深300指數。

　　再來看看金科在品牌提升上取得的成績。

　　2019年，金科獲得“中國房地產最佳僱主企業”、“福布斯世界最佳僱主企業”等榮譽。在中國企業500強中的排名提升至149位，居重慶第一。

　　金科產品登上中國房地產企業產品TOP10，房企品牌指數居全國第7，品牌價值提升至358億元。

　　（二）展望未來：2020年的工作重點

　　說到2020年的經營工作，根據金科股份在業績說明會上的介紹，整理如下：

　　確保完成跨越式發展目標：2020年，金科股份將爭取跨越式發展目標的順利收官，並隨後製定出接下來的2021-2025五年戰略規劃及中期展望。

　　重點聚焦五大保障措施：為實現2020年的銷售目標，金科股份還從發展模式、平臺、體系、產品人才等方面為自己設立了目標。

　　發展模式：現階段堅持“四位一體”發展戰略，未來致力於實現大量優質土地的獲取；

　　平臺建設：聚焦盈利能力、償債能力、現金保障等重點指標，以財務指標指導生產經營；

　　業務體系：圍繞“人、錢、地”三項核心資源，注重消除業務之間、系統之間、部門之間的業務比對，明確模糊地帶的權責界面、工作界面；

　　核心產品：以業主、政府、企業等廣域客戶為中心，以金科“生命建築科技+東方文化人居”為核心，打造適應發展戰略的核心產品，注重市場、客戶的需求變化，提高產品的競爭力；

　　人才保障：培育一批價值趨同、文化認同度高的事業合夥人。

　　關注十大核心能力：包括提高整體競爭力和創新能力，構建以客戶為中心的產品力、服務力、執行力、投融資能力、重大風險防控能力、戰略推進能力、體系建設和治理能力、公共關係管理能力等十個方面。

　　繼續推進“四位一體”發展戰略：民生地產要繼續發揮示範帶動、穩定器等作用；產業、文商旅要以駐場運營為關鍵，實現業務的再突破；生活服務集團則要優化自身經營，著重調整業務結構和提升服務質量，積極試行事業合夥人機製。

　　提升改革創新能力和合作共贏水平：營造人人想創新的氛圍，打造人人人敢創新的生態，塑造人人能創新的環境，廣納創新人才；繼續堅持合作共贏、合夥共生的遵循，敬畏法律，遵守規則，誠信經營，講求道義。

　　強化思想建設，提升責任擔當：強化思想引領和文化引導，築牢廉政底線；增強紀律約束力和製度執行力，強化責任擔當，助力精準扶貧和公益慈善。

　　這些目標，金科股份到底能實現多少呢？

　　老鐵們放心，風雲君會替你們繼續關注著。

　　（三）疫情危機下，2020年銷售目標不變

　　2020年，金科股份的銷售目標是2200億元。

　　雖普遍受到疫情影響，業績說明會卻沒有調整目標的打算，公司的這份自信來自哪裡呢？

　　1、面對疫情，迅速應對

　　從2月份開始，金科股份多次組織電視電話會議，研判形勢、部署應對措施。

　　在做好企業防疫的同時，還對現金流進行了壓力測試，並製定了多項應對預案。

　　比如，針對投資、融資、營銷、產品、運營等各個業務板塊，金科股份都製定了相應的應對措施。

　　另外，在2月份在售樓部全面停擺之時，金科股份實施的網上金科美好家，得到了業主的認可，交出了不錯的成績。

　　除去短期的應對措施，金科股份還對自身的產品理解有了新的思考和認知，比如：全免接觸的系統，從進入小區到入住進到自己的家裡面不會碰一個按鈕；高濾的新風系統，病毒在門窗關閉之後基本上無法進入房間等等。

　　這場疫情，或多或少都提高了人們的自我防護意識，不得不說，這些新奇的產品想法，還真的引起了風雲君的興趣。

　　2、努力之外，還需實力

　　資源方面，除去上文提到的土地儲備，金科股金計劃在2020年提供3，600億元的貨值。

　　若按照往常60%的轉化率計算，實現銷售目標問題不大。

　　團隊方面，在過去幾年的全國化佈局中，金科股份確實吸引了一些優秀的職業經理人、行業精英的加入。

　　可以說，金科股份近年來的成績離不開他們的努力，再配合股權激勵、事業合夥人機製等措施，都是未來業績的保障。

　　再考慮到金科股份在土地儲備、貨值結構、產業業態等方面的優勢，風雲君對金科本年目標的實現還是蠻有期待的。

　　在風雲君看來，金科股份對未來的信心，還有一點不能忽略：股權爭奪戰終於落下帷幕，黃老闆徹底穩住了金科控製權。

　　一起來看看。

　　二、資本與產業達成默契，握手言和以三贏收局

　　2020年4月15日，金科股份（000656.SZ）發佈了一則《關於股東權益變動的提示性公告》。

　　公告顯示：

　　紅星家居集團控股子公司廣東弘敏擬通過協議轉讓方式受讓天津聚金持有的金科股份11.0%的股權，交易價款合計46.99億元。

　　此次交易之後，天津聚金及其一致行動人融創中國持有的金科股份的股權將由原來的29.35%降至18.35%，且不排除在交易完成後的12個月內繼續減持金科股份。

　　紅星家居集團與融創中國的這次股權交接，標誌著長達三年的金科爭奪戰終於落下帷幕。

　　金科發展道路上“控製權不穩定”這一不確定性因素宣佈徹底消除。

　　從曾經一度劍拔弩張，到如今順利達成和解，作為看客的風雲君，也不禁要道一句：凡英雄者，知進退，明時勢。此乃三方共贏的結局。

　　1、劍拔弩張爭勝負？握手言和纔是真

　　金科爭奪戰，是寶萬之爭之後，資本力量針對優質地產上市公司控製權的又一次爭奪，曾一度成為喫瓜羣眾們茶餘飯後的談資。

　　乃至如今，提起這場爭奪戰，仍不禁令人感歎。

　　2016年9月，孫宏斌和融創實際控製的天津聚金通過競價參與了金科股份的定增，並以16.96%的持股份額成為金科的第二大股東。

　　正如風雲君前面所言，美玉者，人皆愛之，孫老闆進入金科以後，一路增持，劍指控製權。

　　而黃老闆這邊多次公開提及，金科是他的生命，控製權豈能拱手送人！

　　經過多輪的角逐，黃老闆和孫老闆的股權分別增持至29.99%、29.35%，雙雙逼近資本市場的要約收購線。

　　坦率的說，雙方的實力都不容小覷的，未來任何一方一旦觸及到30%的要約收購紅線，那必然是一場更為華麗的戲碼。

　　但在風雲君看來，繼續增持或許只是兩敗俱傷的局面。

　　天下豪傑者，識大體，懂取捨。

　　這不，融創孫老闆選擇退出，並請來紅星美凱龍的車建新老闆。紅星家居和金科在產業上是有互補效應的，此舉堪稱共贏。

　　2、融創中國獲利退出

　　既然是融創退出，肯定得來算算融創的收益。

　　融創中國定增認購9億股的成本是4.41元/股，後續增持6.67億股的成本集中在4.89元/股-6.11元/股，粗略估算融創中國的持股總成本在76億元左右，這意味著融創中國在金科股份上面的浮盈已經有50億元。

　　此番交易，融創中國不僅持股成本已經收回過半，實現了可觀的收益率，還回籠了46.99億元資金。

　　在當前的背景下，為其自身的發展又增加了不少籌碼。

　　3、紅星集團借勢入局

　　這廂的紅星集團，其實也不是外人，車老闆的借勢入局，意味著一段嶄新的開始。

　　對於增持的目的，紅星是這樣表述的：

　　根據自身需要；基於對上市公司的長期瞭解；認同上市公司中的發展戰略；認可公司管理團隊；認可上市公司的長期價值，看好上市公司未來發展的前景。

　　其實，車老闆與黃老闆之間還淵源頗深。

　　2007年12月，車老闆旗下的紅星傢俱集團曾入股過金科，是金科最早的戰略投資者。

　　而旗下上市公司紅星美凱龍進入重慶的第一家家居賣場——位於重慶北環的紅星美凱龍世博家居廣場，就是出自金科之手。

　　2017年9月，金科股份還與紅星美凱龍簽訂了戰略合作協議，根據協議，金科將積極地豐富產品業態，與紅星美凱龍在各個方面展開資源優勢共享，深入合作。

　　一邊是穩坐國內家居領域頭把交椅，旗下遍佈各地的紅星美凱龍門店，一邊是美好生活服務商，銷售面積位於行業前十的千億級房企金科股份，二者可謂各有所長，如今聯手，未來便可優勢互補。

　　4、黃老闆穩控金科

　　握手言和之後，融創中國持有的金科股權下降為18.35%。從公告來看，不排除有繼續減持退出的可能性。

　　而黃紅雲29.99%的股權，控股地位已經不容撼動。

　　福禍相依，塞翁失馬，焉知非福？成為著名資本獵手爭奪追逐的目標，也讓市場快速意識到了金科股份的價值。

　　股權之爭圓滿落幕之後，黃老闆將會有更多的精力專注於金科的生產經營，管理團隊也更加穩定。

　　這對於進入新篇章的金科來說，或許距離2200億元的銷售目標，又近了一步。

　　總結

　　2019年的輝煌成績，已經成為曆史。最好的登山運動員，心裡想的總是下一座高峯。

　　面對新冠疫情這一超級黑天鵝，2020年的不確定性是前所未有的，想必，大家對金科股份一季度的業績非常關注吧？

　　2020年一季度，金科股份實現76.27億元的營業收入，同比增長了18.96%；實現歸屬於母公司的淨利潤3.97億元，同比增長了57.13%；

　　實現銷售金額約264億元，銷售回款同比增加了30%；

　　銷售面積約271萬平方米，在克而瑞的排名提升到第八位。

　　疫情之下經濟凍結的背景下，金科股份在一季度還能達成這樣的業績，表現得相當不俗了。

　　未來，隨著股權之爭落下帷幕，融創孫宏斌逐步淡出，與紅星集團金風玉露一相逢，形成產業優勢互補，金科的發展還是值得期待的。

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