樂居財經 王向南 發自深圳

　　粵港澳大灣區發展規劃直指打造國際一流灣區和世界級城市羣，再次引爆了房地產企業搶灘大灣區的熱情，在百強房企中約有七成企業開始或者加大在粵港澳大灣區的投資佈局。

　　但機會總是垂青於有準備的人，粵港澳大灣區市場早已是“得先機者得天下”。從目前大灣區激烈的市場競逐格局可以發現，在主場深耕多年的本土房企在區域佈局、土儲貨值、市場營銷、產品服務及品牌影響力等諸多方面擁有更加顯著的競爭優勢。其中，龍光地產（股票代碼：03380.HK，以下簡稱“龍光”）,在珠三角精耕細作超過20年，成爲區域型房企的突出代表。

　　尤其是近期隨着《粵港澳大灣區發展規劃綱要》公佈，龍光因前瞻性的精準佈局再次被業界所高度關注，並被花旗、大摩、瑞銀、德銀等國際知名投行和券商紛紛推薦爲行業首選標的，在資本市場表現出衆。

　　樂居財經在調研中發現，作爲粵港澳大灣區正常紅利的主要受惠者和直接受益者，龍光在大灣區權益總貨值高達5200億元，在大灣區的土儲面積達3351.3萬平方米，遙遙領先同行。

　　大灣區土儲佔比行業第一

　　過去數十年，如果說萬科成功抓住了改革開放以來中國第一次城市化的機會，恆大牢牢把握住了更爲廣闊的城鎮化的機遇。那麼，粵港澳大灣區國家戰略的最大先機則屬於龍光地產。

　　由於大灣區“9+2”城市羣中城市發展水平相差較大，單從土儲面積往往無法進行有效對比，因爲相同面積的土儲，在江門和深圳顯然不是一個價值量級。因此，從大灣區貨值佔比來分析，往往更能探尋真實的房企土儲含金量。大灣區貨值佔比越高，往往可以說明該房企在大灣區核心城市擁有更多土地。

　　截至2018年6月30日，龍光土地儲備總建築面積繼續拓展至3546.22萬平方米，土儲權益總貨值增加至6412億元。其中，龍光在粵港澳大灣區土儲面積達3351.3萬平方米，土儲權益總貨值約5200億元，大灣區土儲貨值佔其總貨值比重高達81%，雄踞行業第一位。

　　超過八成的權益貨值佔比，意味着龍光地產的土儲更多是集中價值較高的大灣區核心城市，比如深圳，目前龍光地產在深圳的貨值佔公司總土儲貨值近三成，該比重亦位居行業前列。

　　這一現狀，是龍光地產的戰略使然。多年來，龍光地產一直堅持前瞻性戰略佈局和區域深耕策略，在大灣區精準投資，成爲大灣區的戰略先行者。

　　大灣區土儲擁有五大顯著優勢

　　2月20日，瑞銀髮表最新研究報告指出，龍光地產在粵港澳大灣區內土儲佔比最大，盈利能力強勁，財務穩健，業績可望在2018至2020年持續增長，繼續推薦龍光地產爲中國地產行業首選股。

　　樂居財經記者研究發現，龍光在大灣區的土儲佈局擁有以下五大顯著優勢：

　　1)、大灣區“9+2”城市基本實現全覆蓋，已高度滲透深圳、廣州、惠州、珠海、佛山、東莞、中山、肇慶等城市以及香港地區，城市佈局非常合理，在部分城市處於領跑者地位。

　　2)、土儲的跨週期性質明顯。公司擁有很強的跨週期戰略投資能力，如在2014-2015年，龍光在土地市場低谷時在深圳大規模拿地；2017年前後，國內土地市場過熱時，有通過城市更新在深圳、珠海、廣佛獲得多個重量級項目，土地成本龍光避開了拿地高峯期，這些土儲中很少有限制銷售價格類的項目，足夠滿足公司多年的開發需求。

　　3)、資源稟賦優勢顯著，主要分佈在深圳、廣州、珠海等大灣區核心城市及周邊區域，貨值含金量較高。

　　4)、土儲成本頗低。根據披露數據顯示，公司平均土地成本僅每平方米3946元，而公司銷售均價爲每平米18646元遠低於上市公司新增土地儲備的平均單位成本。而平均土地成本約佔售價的兩成，爲龍光的高毛利奠定基礎。

　　5)、項目佈局與城市軌道交通公共設施發展節奏(TOD)保持戰略契合，比如在深圳的10多個項目均爲地鐵物業，這些軌道交通物業享有較強的剛性支撐和升值空間，此類項目一直保持較高的市場去化率。

　　盈利能力持續領先

　　“手中有糧，心中不慌”。土地儲備反映了企業未來的增長潛力和成長性，一定程度上象徵了家底的殷實與否。

　　匯豐銀行最新研究報告指出，龍光地產已前瞻性佈局粵港澳大灣區，並深耕區內的一、二線核心城市多年，以多元化方式在大灣區內建立了充裕低成本的優質土儲，盈利能力行業領先。

　　根據財報顯示，龍光地產2018年實現合約銷售額約爲718億元，同比增長65.4%，銷售回款率超過90%。2018年上半年，龍光盈利能力繼續高位攀升，實現營業收入人民幣151.54億元，毛利潤人民幣56.11億元，淨利潤人民幣37.95億元，核心利潤人民幣29.38億元，利潤規模在同等規模房企中穩步領跑，甚至超過部分千億規模房企。

　　尤其是在反應房企盈利能力的關鍵性指標——核心利潤率方面，龍光地產繼續保持行業領先地位。2018年上半年，公司毛利率37%，核心淨利潤率高達19.4%，穩居上市房企前列，反映出公司超強的盈利能力持續領跑。

　　截止2018年上半年，龍光持有的現金及銀行結餘進一步增加至人民幣276億元，相當於1年內到期債務的2倍。可見，其資金充裕，無債務到期的資金壓力。

　　2月27日，國泰君安分析認爲，在國務院公佈粵港澳大灣區發展規劃綱要後，大灣區未來發展前景光明，並會成爲新一輪改革開放的探索區和增長引擎，而龍光地產是粵港澳大灣區規劃的主要受益者，擁有戰略前瞻性的投資策略，於大灣區主要城市持續深耕，具有先發優勢。

　　隨着粵港澳大灣區發展規劃的正式落地，未來3至5年，龍光地產將繼續分享粵港澳大灣區發展紅利，於大灣區的優質土儲優勢將進一步發揮，成爲粵港澳大灣區龍頭房企，這僅僅是時間問題。

　　附：龍光地產粵港澳大灣區佈局圖