研究三四線城市住宅市場，究竟要解決什麼問題？

我們具體拆分成四個問題——

1）三四線城市，與一二線城市的主流客戶構成，有哪些不同？

2）三四線城市，與一二線城市的產品標準，有哪些不同？

3）產品標準和客戶需求如何匹配？

4）適用於三四線城市的產品線邏輯是什麼？

接下來要做的研究，就是如何量化回答這四個問題。

首先，我們使用濾波，對全國固定資產投資的數據，進行了分析，可以很清楚看到，我國固定資產投資，目前正處於擴張週期底部，意味着，我們將迎來一大波固投。

考慮到一二線城市，土地資源越來越少，所以未來五到十年，大量的基礎投資，必然投入到三四線城市。

但原先在一二線的開發商，要下沉到三四線城市，也面臨許多問題——

開發商在一二線和三四線的產品相似，在一二線能賣幾萬一平，去到三四線只能賣幾千一平，均價差異大；

以同一品牌開發商，同期開盤價爲參考

開發商下沉到三四線，產品品質明顯優於當地競爭對手，也只能賣貴幾百一平，溢價有限。

以同一品牌開發商，同期開盤價爲參考

研究三四線城市住宅市場，究竟要解決什麼問題？

接下來，我們從房價分析模型，來看全國三四線城市，房價含金量有多少——大家買三四線的房子，買的是什麼？

目前中國城市的房價，主要圍繞着居住價值、流動價值、城市價值三者之和波動。

我們通過細化每一層價值的指標，分別計算全國120個重點城市，居住價值、房屋流動性、城市發展預期對房價的影響。

按城市基本面數據，將120個重點城市聚爲5類，按“強一線、一線、二線、三線、四線”做分類研究。

從居住價值層貢獻度來看，除了江浙一帶的三四線城市，全國大部分三四線城市都偏低，也就是說，除了江浙一帶，全國大部分三四線城市的購房者，並不會爲了居住品質，付更高的溢價。

從流動層貢獻度來看，環都市及強三線城市，都高於全國平均水平，意味着，在投資屬性強的三四線城市，購房者更看重短期的投資回報，一旦“限購、限價”等調控政策出臺，會嚴重影響他們的購房信心。

從預期層貢獻度來看，三四線城市，普遍低於全國平均水平。可見，大部分三四線城市的購房者，不會爲了城市發展預期買單。

綜合來看，三四線城市的市場，短期面臨的壓力在於，實實在在的經濟下行，加上房住不炒的調控基調，房價的天花板，房子的流動性都被鎖死，此時，開發商要下沉到三四線，考驗的是如何快速複製，如何精益管控。

要在三四線城市實現快速複製，需要通過對客戶需求和土地特質的研究，明確產品線劃分，建立客戶需求、土地特質和產品的對應邏輯關係。

實現產品標準和客戶需求的高效匹配，在合適的土地上，爲合適的客戶，提供合適的產品。

具體可以拆分成四個問題——

1）三四線城市，與一二線城市的主流客戶構成，有哪些不同？

2）三四線城市，與一二線城市的產品標準，有哪些不同？

3）產品標準和客戶需求如何匹配？

4）適用於三四線城市的產品線邏輯是什麼？

爲了解決這四個問題，我們隨機抽取了4個城市，做了839份問卷，以下是部分分析結果——

三、四線城市消費者，更看重養老的功能，二線城市則看重小孩成長的空間。

三、四線購買60-80㎡的消費者，相較於二線城市更多。

老人與兒童的相關設施，是消費者購房時，主要考慮因素。同時，三、四線城市消費者與二線城市，對於室外活動場地偏好差異較小。

三、四線城市消費者，對於戶型格局與開發商的要求，沒有二線城市高。

爲照顧孩子，是較多消費者未來買房的原因。同時， 三、四線房產用於投資的較多，二線城市，更多則是爲了未來，能夠更自由獨立，而購買房產。

在產品層面，打算購買超過100㎡住房的消費者較多，其中，三、四線城市的消費者，對於住房面積需求，小於二線城市。

小區安全性、管理水平及景觀，消費者購房時最爲關注的事項。

三、四線城市的消費者，更注重於住房的材料、設備、裝潢以及其節能環保性，而二線城市，對於小區安全性尤爲注重，戶型及格局，也是二線城市較爲注重的方面。

—— 小結 ——

從宏觀量化研究可知，開發商下沉到三四線，乃是大勢所趨。

但三四線城市的市場，短期面臨經濟下行的壓力，加上“房住不炒”，房價天花板、房子流動性均被鎖死，考驗開發商如何快速複製、精益管控。

從微觀量化研究可知，三四線城市消費者，更看重房子的養老、投資功能，是否是產品溢價點所在？

—— END ——