“依山傍水，大匠幽境；奢華住所，心界無疆；百萬綠地，貼近自然；風情庭院，別有洞天。”

　　這曾經是一則地產文案，只不過，是墳地產。

　　春城無處不飛花，寒食東風御柳斜。又至一年清明時節，人們紛紛前往墓地，以表達對已故親人的“思時之敬”。

　　然而，同樣是在北京，有的可能只需前往市區的八寶山，有的卻要奔波至昌平通州甚至河北。因爲寸土寸金的市區墓地，實在是太貴了，不是人人都有資格“死在城市裏”。

　　日益稀缺的土地資源和古往今來的祭掃文化，讓近年來的墳地產生意火熱發展。這，可比房地產暴利多了。

　　1

　　不斷攀升的墓價

　　墓價現在有多貴呢？反正房子是比不了的。

　　位於京郊西山風景區的北京市福田公墓，在西五環邊上，不到一平方米的傳統墓地售價在20萬元左右。

　　位於深圳附近的惠州羅浮山公墓，幾款樣式各異的豪華型墓園套餐，售價已超過30萬。

　　人生兩大悲哀，生無棲身之所，死無葬身之地。房價這麼高已經讓許多人感受到第一大悲哀了，墓價也不講道理，簡直是要把人趕盡殺絕啊。

　　真想問，墓地怎麼就這麼貴呢？

　　先從供給端來說，近年來是中國城鎮化高速推進時期，大量農村人口進城落戶，城市每年死亡人口呈持續增加狀態，然而公墓規劃和建設卻嚴重滯後，政府並沒有規劃出足夠的公益性墓地，也可以說，稀缺的城市及市郊土地資源無法讓政府規劃出完全滿足人民需求的墓地園區。

　　況且，墓地規劃的好可不能給政府帶來任何顯著的業績。

　　再從需求端來講。人固有一死，無論輕於鴻毛重於泰山，中國都講求入土爲安。可以說，墓地是實實在在的剛需。每個家庭出於對死者的緬懷與尊重，都會爲其挑選一塊“風水寶地”，安息長眠。

　　這幾年來，除了火葬之外，民政部門也在倡導樹葬、草葬、壁葬、海葬等多種生態葬形式，來減少墓地需求。但出於對傳統風俗的傳承，這些生態葬法還是很難被社會所接受。

　　和房地產一樣，嚴重的供不應求現象導致了不動產價格持續走高，無論是活人的還是死人的，都逃不開漲價的命運。

　　2

　　暴利的“墳地產”

　　中國最大殯葬企業福壽園，2018年共賣出經營性墓穴12509座，實現收益12.8億元，平均每座墓穴收益高達10.3萬元。

　　另外，A股“殯葬第一股”福成股份的2018年財報顯示，去年全年銷售墓位2748個，實現營收也高達2.61億元人民幣。

　　其毛利率更是達到了87.96%。

　　88%的毛利率，已是好幾倍於房地產行業的水平。

　　2018年，恆大的毛利率爲36.2%，萬科房地產業務爲29.7%，而碧桂園則爲27%。

　　殯葬行業一直被稱爲“白色暴利”行業，而墓地服務更是暴利中的暴利。這樣高的利潤，到底是怎麼來的呢?

　　3

　　土地永遠是稀缺商品

　　不知道大家有沒有想過一個問題，既然墳地產毛利率如此之高，又沒有明顯的入行成本與技術門檻，按照經濟學的規律來說，應該會有其他企業爭相涌入，通過降低利率來贏得市場，進而導致整個行業的利率降到一個合理的水平，爲什麼這樣的事情沒有發生呢？

　　有人可能會說，墓地服務屬政府授予民營公司參與的項目，受到政府的嚴格管控，在沒有被正式授予許可之前，公司不得參與墓地相關業務，因此行業規模受到限制，其他公司參與不進來。

　　可是，中國的民營企業們，哪個是跟政府沒有關係的呢？甚至很多民企都是有政府部門參與入股的。想拿到行業許可，對許多大型民企來說，並不是一件難事吧。

　　其實，根本的原因在於，這幾家殯葬企業都在早期對稀缺土地資源進行了準確的價值判斷，並果斷跟進了投資，以最低的成本獲取了未來最高價值的商品，纔有了今天的收益。

　　拿福壽園來說，其大部分土地是十多年前拿到手的，那時的土地成本非常之低，尤其是公墓用地這一塊，屬於國家劃撥土地的範圍，對其使用的年限和價格並無明確的規定。

　　按福壽園的IPO招股書上說，佔地面積爲40萬平方米的上海福壽園，土地性質爲劃撥土地，原土地收購成本每平方米只有190元；佔地面積爲30萬平方米的河南福壽園，土地性質爲批售土地，原土地收購成本每平方米只有44元。

　　而在那個城郊到處都是土地的時代中，沒有幾個開發商會看得上那幾塊不毛之地。

　　如今的民企再想要在墳地產上分一杯羹，恐怕光土地成本這一塊，就已經入不敷出了。

　　這和房地產行業是有很大的相似性的。

　　跟好位置的土地一樣，具有潛力的房產資源，也是未來最有價值的商品之一。

　　4

　　現象的背後

　　截止當下，我國的城市化水平大約是是59%，離75%的發達國家及格線還差15個百分點，整個國家的城市建設乃至經濟發展都還處在一個高速平穩的增長時期，房產資源也在隨着城市化的進程而變得更加稀缺和更有價值。

　　和十年前的土地一樣，現在的許多房子也處在一個“不毛之地”，沒有配套設施，沒有交通便利，短期內幾乎看不到有任何的居住價值和升值潛力。

　　可是，未來隨着都市圈和城市化的發展，慢慢地所有人都會看到這些稀缺房產的價值。當整個市場都開始認可它，投資的成本就會因市場情緒而不斷攀升，投資的機會也就這麼失去了。

　　“悶聲賺大錢”的墳地產市場，用實際行動告訴我們了稀缺資源的價值。

　　當你還在糾結中國房地產是否大量空置，是否有足夠後勁去繼續推動上漲時候，率先覺悟的人已經把房子，買到了直轄市、大灣區、經濟圈、國家中心城市、各省會。佔盡了優勢稀缺資源，用行動告訴你未來這些稀缺資源即將與你無關。

　　甚至，有些人已經把稀缺的墓地當成了自己投資的標的。

　　100年後無清明，這是一個很悲觀卻又很現實的問題。但當大家都在抱怨和恐懼“死都死不起”了的時候，我們或許可以從中感受到一些趨勢：趁着城市化進程還沒有結束，趕緊找到所剩無幾的投資機會。

　　正如巴菲特所說：“在別人貪婪時恐懼，在別人恐懼時貪婪。”

　　來源：大鬍子說房（dahuzishuofang）

　　作者：一平方

　　快來加入各片區買房交流羣