山西太原律師田國賢，爲您提供法律服務

　　來源：中國法院網 | 作者：王歡

　　【案情】

　　1981年，李某因資金短缺，將房屋(1986年頒發宅基地證)以1000元賣給張某(城鎮居民)。雙方簽訂了房屋買賣契約，並有中證人簽字確認。此後該房屋一直由張某夫婦使用管理，並未辦理房產過戶手續。由於該房屋屬於老宅要被徵收，李某主張自己享有該房屋的所有權，爲此雙方發生糾紛。

　　【分歧】

　　本案爭議焦點：1986年6月25日發佈的《中華人民共和國土地管理法》對之前發生的交易事實是否有溯及力，即雙方簽訂的房屋買賣契約是否有效。

　　第一種觀點，該份房屋買賣契約無效。由於涉案房屋土地是宅基地，張某是城鎮居民，根據《土地管理管理法》規定，非同一集體經濟組織成員間房屋不得買賣的禁止性規定，該份房屋買賣契約屬無效合同。

　　第二種觀點，該份房屋買賣契約有效。該份契約是雙方自願達成，房屋已經交付使用。該份房屋交易發生在1981年1月，按照當時的交易習俗、村規民約，該房屋買賣契約是合法有效的。

　　【管析】

　　筆者同意第二種觀點。

　　根據《中華人民共和國土地管理法》有關規定：“農民集體所有的土地使用權不得出讓、轉讓或者出租用於非農業建設……;建設佔用土地，涉及農用地轉爲建設用地的，應當辦理農用地轉用審批手續。”2004年12月，國務院《關於深化改革嚴格土地管理的決定》規定：“加強農村宅基地管理，禁止城鎮居民在農村購置宅基地。”雖然上述法律規定農村宅基地由集體經濟組織的特定成員使用，具有福利和保障性質，只能由本村的村民使用，但其頒佈時間均在1981年以後。這些後公佈的法律法規均沒有明確約定在頒佈之前發生的行爲可以適用新法律法規。故1986年公佈的《中華人民共和國土地管理法》、2014年12月國務院《關於深化改革嚴格土地管理的決定》均無溯及力，不能對之前的行爲進行約束。故筆者不同意第一種觀點。

　　在本案中，由於房屋買賣交易並簽訂契約發生時間在1981年1月，當時房屋交易習俗是雙方自願交易並簽訂賣房契約，幾個中證人簽字即可。當時沒有相應的法律法規對於一戶一宅、禁止城鎮居民買賣等出臺強制性規定。在沒有法律條文明確規定禁止的前提下，交易雙方均按照村規民俗、自願平等的進行房屋買賣交易。況且，雙方的房屋交易完畢也是在1981年1月，已成既定的事實。當時農村老宅也沒有房產證，也不存在房產登記的情況。李某不能以現在的法律法規來主張房屋買賣契約無效。故該份房屋買賣契約爲有效合同。故筆者同意第二種觀點。

　　司法實踐中，存在許多老宅沒有房產證的情形，買賣雙方均自願交易，書寫賣房契並交付房款、房屋，買賣雙方簽字、中證人簽字確認。買受方負責保管賣方契，以契爲準。這種情形符合當時的交易習俗。現在城市發展加快，當地政府爲加快城市化建設大量徵收老宅拆遷並給付徵收補償款。這時房屋的出賣方見利忘義，以受欺詐或違背現行法律法規規定爲由主張撤銷房屋買賣契約或確定房屋買賣契約無效。爲維護交易秩序的穩定，對該種見利忘義的行爲，法院審理該類案件應從誠實信用、公平正義原則的角度認定房屋買賣契約的合法效力，不應輕易確認房屋買賣契約無效或撤銷房屋買賣契約。