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裝修幹了多年，總結什麼才是好房子

關於買房方面，陳工不是很在行，所以關於買房地理位置這些諮詢更專業的置物顧問更好。這裡所說的戶型好壞，是能更好的裝修，更利於入住的知識。比如你買房只看了大概戶型，只看了地理位置，裝修的時候才發現各種無法解決的問題，這個就需要購買房子之前讓裝修設計師給你參謀一下。

必須有單獨的門廳

▲沒有門廳的房子怎麼能算好戶型？所以買房的時候即使看的是戶型圖，一定要有單獨門廳的戶型。

▲即使沒有單獨門廳，也能在裝修改造的時候輕鬆搞定一個單獨的門廳，這個一般業主很難看出，所以在買房的時候最好能讓裝修設計師看一下戶型，或者自己有認識的，或者付費請裝修設計師看一下戶型，然後再決定是否購買。

單獨的餐廳，而且緊鄰廚房

▲這裡很好理解，最好餐廳是單獨的區域，而不是分割客廳一部分作為餐廳空間，並且餐廳緊鄰廚房，這是生活便利考慮。平時做飯送餐都比較方便。其他餐廳的空間能容納基本的就餐需要，不僅僅是放個餐桌椅那麼簡單，空間還要能夠有空餘，用來彌補廚房空間的不足。如上圖廚房小，完全可以冰箱放餐廳，這就是買房看戶型的重要地方。

客廳跨度第一，光線重要

▲買房看戶型一般人先看光線，這裡一定注意，朝南不一定光線好。有的客戶買房的時候客廳朝南，然而入住以後才發現，開發商在南邊很近的地方，另一棟樓拔地而起，自己買的低層數，才發現光線被遮擋完了。所以購買房子一定要看開發商的規劃圖，看自己的樓體附近有沒有影響光線的樓盤規劃，及時改變購買意向。其次就是客廳的跨度，中國人講究天圓地方，當然客廳四四方方最好，跨度是最重要的，否則細長條的客廳什麼功能都實現不了，這個其實很好解決：一般沙發進深1米+茶几0.6米+電視櫃0.4米，這是客廳最低跨度保證，否則無法生活。再加上沙發人坐的地方0.5米，電視櫃與茶几之間0.5米，從以上數據可以推出，再小的客廳跨度一定在三米以上，低於這個跨度客廳非常擁擠。除非你不按照傳統方法擺放，否則入住就是麻煩。

好房子陽台少不了

▲客廳一定要有陽台，真的很重要。一是大部分老百姓客廳陽台是生活晾衣需要，再一個重要原因是拓展客廳空間，所以客廳帶陽台當然是好戶型。當然是朝南戶型最佳，東南戶型更好。

▲最好能注意下陽台與客廳的隔斷牆是否能砸掉，這就關係到入住以後的規劃。比如完全可以砸通客廳與陽台，客廳更大，光線更好

▲同樣，卧室帶陽台也很重要。如果客廳和卧室雙陽台，並且都朝南，這樣的戶型簡直完美。最好兩個陽台都有下水，這樣後期可以選擇哪個陽台作為生活陽台，哪個作為休閑使用。比如卧室陽台就可以單獨設置卧室帶書房空間，或者可以設置成生活陽台，晾衣服，這樣客廳就全是休閑使用，對於朋友比較多的人來說，卧室帶陽台晾衣服再好不過，否則客廳陽台做生活陽台肯定凌亂。

▲廚房帶陽台，一般碰到這種戶型，多一半這個陽台是作為洗衣房使用。一般朝北，因為南向是客廳和卧室。注意看一下此處的陽台的用途，如果是洗衣房，最好能看一下是否能砸通融為一體，就像上圖原來是廚房帶洗衣陽台，砸通以後拓展廚房空間，同時鑲嵌洗衣機，功能都在。

▲一旦你買的房子，廚房帶陽台，無法砸通，就成了上圖的做法，空間無法擴大，而朝北的陽台作為晾衣服陽台沒有一點光線，導致只放洗衣機，然後南陽台晾衣服，廚房陽台功能多浪費。休閑陽台更是浪費了。

金廚銀衛，這是買房的重點

買房其實關乎是否舒適，廚衛佔到百分之六十以上。吃喝拉撒睡，這才是買房的重點考慮。

▲廚房帶窗戶，這是基本要求，朝向一般很少有朝南廚房的，這個無所謂，只要有窗戶，而且窗戶要大。其次再是面積，空間當然是越大越好，最低標準可以做L型櫥櫃。最好能看廚房門的牆體是否能拆除，能拆除更好，這樣更利於裝修的時候以方便生活就行設計。

▲廚房門越大越好，利於採光，同時牆體能拆最好，可以利用做酒櫃或者整體做成玻璃門，空間更通透，所以買房看戶型一定注意這些

▲特別是喜歡開放式廚房的你，一定注意牆體問題，否則買房裝修才發現牆體根本動不了，入住遺憾

▲如果購買一樓的業主一定注意，天然氣主管道是否在廚房穿過，這個一定注意，廚房有天然氣管道當然有安全隱患。

▲還有上圖的天然氣繞房間四周，等你買房裝修再發現已經遲了

▲廚房天然氣管道轉接頭，這個一般商品房在9樓或者十樓，這個注意，留到自己家以後，只能忍受，而且是暴露在外的，非常難看。這些買房的時候是可以提前預知的

衛生間一定乾濕分離，否則買虧了

▲同樣重要的衛生間，在買房的時候大部分都忽視了，只看客廳和卧室。如果是兩衛，一定保證一個衛生間有乾濕分離或者可以改造成乾濕分離，否則這房子的生活品質大打折扣

▲像上圖這麼大的衛生間是沒有什麼品質可言的。一個人剛上完廁所沖水，空氣中瀰漫各種糞便分子，一個人站在浴櫃旁拿起暴露在外的牙刷直接刷牙，大家想一想，你們過去的衛生間，是不是牙刷和馬桶在一塊？這是過去式，現在買房不僅僅是個窩，還要有品質，要利於全家健康。這可能和中國文化有關，不務實而已。如果還有人不知道什麼才是真的乾濕分離，趕緊科普一下《乾濕分離就是把水隔開？別再誤導業主了10.8》好了，以上就是做裝修這麼多年，關於買房的一些總結，不足之處大家可以文後留言。

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一手房，注意開發商有沒預售證了！！！注意放在小角落的印刷海報小字，開發商關於這個樓盤不利因素的描述，一定要看！

二手房，

一、查冊（「沒有查冊的二手房交易，危險指數高達99%！」）

待查冊核實交易房屋權屬情況後，再行支付定金！

所說的 「查冊」，即查證房地產的權屬狀況。通過查冊，你可以獲取房地產的權屬人、面積、結構、有否違章、有否被抵押、有否被查封等情況的書面證明材料。

二、簽合同、交定金

買賣雙方談妥後，即可 簽署購房合同並交定金，同時24小時內簽署網簽合同。合同約定主要產權；樓價；定金；付款方式；付款條件；履行期限；交樓時間；辦理相關手續時間；違約方式；違約責任等。

注意事項

定金：

1.定金一般交給業主，不可退。注意是「定」金，不要寫「訂」金哈。這個是對雙方的約束哈。

2..如簽約後樓價行情上漲，買家如想防止賣家毀約不賣，可交足額定金或約定高額違約金，提高違約成本。

簽合同：

1.如果房產有共有權人，要讓共有權人一同簽字，避免後面出現共有權人不同意出售導致交易存在失敗的可能。

2.如果房屋有租約，應該與租客簽訂放棄優先購買權的證明，避免租客以侵犯優先購買權為由導致交易失敗。

3.如果該房產附有戶口，要在簽訂合同時寫明戶口遷出的日期及違約條件。

4.如果對方是已婚的，婚內財產的話，即使房本上沒有配偶的名字，也一定要取得配偶的同意的，這一點千萬要注意。要寫個證明，讓賣家配偶簽字。

5.記得在中介那裡簽署了合同之後，一定要儘快推進去網簽，只有網簽了後，才能保障自己利益，防止一房多賣。

三、評估

銀行會指定評估公司對所購房產的估價，進行銀行貸款權利價值評估審批；銀行評估目前情況基本與市場交易價持平，部分地方高於市場交易價。

注意事項：

評估價影響銀行貸款金額，如評估價低於成交價，貸款以評估價來計算貸款金額。

四、贖樓（賣家）

一般來說，贖樓是業主方的責任，針對業主房貸沒有還完的情況。 （贖樓時間視情況而定，1-2月不等）

當然這個事情是需要談的，有的賣家就要要求買家幫忙贖樓。那買家就要懂得規避風險。

注意事項：

1. 贖樓有兩種操作方式：

①業主通過擔保公司，向銀行借款贖樓，此舉會產生擔保費用，及短期贖樓利息，等買家房產證出來之後，再到銀行做按揭;

②買家通過擔保公司向銀行做按揭，銀行再將贖樓款打給賣家，其中只需要產生擔保費，但買家需要提前供樓。

2.買家拿現金贖樓是風險比較大的方法。如果發生交易因意外原因終止、房屋被查封等問題，買家會冒風險。

五、塗銷和遞件（賣家）

塗銷就是賣家償還銀行貸款後取消房產抵押登記，產權轉移申請即「遞件」，是指買賣雙方提供資料遞交房地產交易所審核，審核成功領取回執。銀行通知業主拿房產證，列印網簽合同（需提前網上預簽約）後當天塗銷和遞件，出稅單。

注意事項：塗銷和遞件最好同時申請，可節約時間。

六、簽署申請貸款合同、辦理按揭

房屋貸款又稱房地產抵押貸款。一般是指購房人在與賣方簽訂房地產買賣合同，並支付首期購房款後，再將所購房地產及相關權益抵押給銀行，由銀行向購房人提供貸款，作為購房人除首期款以外的購房款。

注意事項：

1.去銀行做貸款申請，需要買賣雙方到場，要帶上身份證原件、收入證明、買賣合同，獲得同意貸款書。

2. 如果貸款額度達不到預期，買家需要做好支付更多首期款的準備，否則交易不成將造成違約。

3.為預防該情況發生後雙方發生糾紛，可以在合同中約定解決方法，例如是解除合同還是賠償違約金等。

注意事項：樓齡加借款期限一般不超過40年，具體需提前諮詢銀行；貸款成數不得超過房價七成；利息較高；選擇性大；流程快。

七、獲得銀行同貸書、簽署 貸款合同

銀行內部各級對申貸人審核後會二手房按揭貸款審批書，寫明同意貸款的金額、期限、利率。

注意事項：

部分銀行同貸書上不寫貸款利率，以放款時利率執行；除同貸書同意貸款金額剩餘是首期款。

八、付首期及資金監管

一般情況下，按合同約定遞件成功後，業主就會要求交首期款了，目前房管局要求最好使用銀行資金託管。該步驟可根據當地情況，買賣雙方協商而定。

注意事項：

1.出於公平考慮，銀行會要求買賣雙方在簽監管協議時，在放款書上先簽字，放款時雙方便不需要親自到銀行，也能避免買家不配合給賣家帶來困擾。

2.購房款分批支付主要目的在於減少風險，以防在交易過程中發生意想不到的損失。買家和賣家在簽合同時一定要事先商定好付款方式和額度，白紙黑字寫清楚。

九、完稅過戶

繳納二手交易稅費後，需要到房產所在地的產權登記中心去辦理過戶手續。買賣雙方需要帶上身份證原件、房產證原件、二手房買賣合同。 一般也是同時在政務大廳，同時過戶和交稅。過戶了，不是馬上就拿到新的房產證，你會收到不動產登記中心的受理回執，上面會寫上預約拿取新的房產證的時間。記得收好這個受理回執哈

注意事項：

交稅以買賣雙方協商為準，如果合同約定是各付稅費，那麼兩人必須同時到場。如果是按揭貸款拿的就是房產證複印件，銀行也會自動去國土房管局辦理抵押手續，在5個工作日後放尾款給業主。

十、交房

交房一般涉及 物業、水電、有線電視、燃氣等交接，如果房產內部還有傢具家電，還要核實清楚是否有被更換或搬走，最終業主才交鑰匙，正式完成交易。

注意事項：

1.如果交房時傢具家電出現損壞甚至被搬走，而交房保證金無法彌補時，買方通常很難找到賣家去索賠。所以最好在當初約定交房保證金時，盡量把保證金的數額做大。

2.戶口問題也是交房時容易忽視的地方，所以在交房前，最好在房屋所在地的公安局查閱業主的戶口是否已經遷出

如果還是比較迷茫，再私信溝通吧

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認清自己，認清自己，認清自己

關鍵的事說三次

剛需不用想太多，可以樓梯房，可以老破小，甚至可以沒學位，上車之後你未來的人生就不一樣了

當然，前提是不要買到太坑爹的樓，鶴崗之類的拉黑吧漂流瓶聯繫，一線城市，地鐵能到的地方，基本都有上漲空間，按需上車即可

第一套房別指望大賺，不掉坑就是贏

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有幸看到您的提問，在我看來，買房子之前不是看地段、看房子本身，而是看自己的財務狀況以及自己對於家庭抗風險能力的判斷，買房子本身是一件好事，但不要因此給自己添加風險，就得不償失了，下面我就簡單分享一下大家在買房過程中需要重點注意的財務細節。

買房對於每個人來說是這一輩子要做的最重要的資產配置決策，它是一個「龐大而又系統的工程」所以我們前期要做很多的準備工作。

從前期的板塊篩到選後期的線下看房、選房、開盤、購房、簽約、貸款、交房，每一環節都需要我們花費很大的心血，畢竟房子在中國家庭的資產配置里佔據主要角色，並且高起的房價不得不讓我們「謹小慎微」。

這不，這幾天在後台看到了網友的留言，跟我討論購房財務風險的問題，也在此感謝這位網友給了我提供了素材，今天我們就買房前需要注意的七大財務細節做個整體的論述。

乾貨

1. 計劃每月的日常開支

為什麼要把這個放在第一個來說，就是因為這幾年的經濟形式不明朗，無論屏幕對面的您是企業主還是普通員工，都會深切的感受到企業難做班難上，買房本來是好事，但不要影響到自己的日常經營或日常生活開支。

尤其是貸款購房者每月需要還月供，因此縮減日常開支的25%-40%是很有必要做的事情，對於已經習慣的生活方式消費習慣將是不小的挑戰，所以在購房前一定要做好「節流」的心裡準備。

當然如果房貸占收入的40%以上，那就建議減少槓桿了，不然因為買房子導致生活質量的嚴重下降真是得不償失。

將未來的1年的固定開支一一羅列出來，如家庭開支、教育養老開支等，所以平時記賬是有必要的，除此之外我們可以根據羅列出來的賬單至少儲蓄6-12個月的家庭開支來抵抗未來的不確定性，以備不時之需！

2. 計算好貸款額度

因為「貸款額度」決定了我們加多大的槓桿，而槓桿決定了我們的月供，在蘇州流水是月供的2.1倍銀行才可下放貸款，這是銀行貸款下放的條件之一。

所以在購房前我們先要根據自己的收入以及首付比例情況決定加多大的槓桿以及選擇什麼樣的貸款方式（「組合貸」、「合力貸」）。

另外我們在購房前至少應該準備好房屋價款的30%作為首付金額，並且首付款來源不應該由借貸產生，那樣給自己槓桿加的太高了，給個人或家庭帶來財務風險。

如果有條件就多準備一些首付款，這裡我只針對自住客群，付的越多槓桿越低財務風險越小，因為誰都不知道未來還會不會有像「新冠這樣的「黑天鵝」事件出現。

3. 根據個人情況結清現有貸款和債務

這一點其實不必展開來說，大家也心中有數，就是為了減少還貸負擔和違約風險。

但這裡重點說明一下，蘇州的貸款首付比例政策是「認房又認貸」（蘇州包涵下轄縣的房以及全國各區域的房貸），首房首貸30%、二套有貸款80%無貸款50%、三套銀行不放貸。

所以如果自己在外地有房並且有房貸再換（二套），想要加槓桿（50%）那就需要還清原先貸款，當然需要根據個人情況來，如果尾款不多，提前還意義不大。

4. 儘早解決好個人或家庭的徵信問題

隨著時代的發展，人們已經進入了「信用社會」，如今第二代徵信系統的上線更是讓每一個人的所有交易信息都變得「十分透明」，給不法分子騙取貸款的空子越來越少，當然個人貸款無論買房還是做生意對於個人的徵信的要求也越來越高。

所以在準備購房之前，我建議這期間最好不要使用信用卡消費，因為信用卡「逾期還款」是最常見的現象，有的時候不是有意不還，而是真的忘記還款日期，當然如果非有意可以提供相關證明提起申訴，但是這也給自己造成了麻煩，所以在此建議各位購房前盡量不要用信用卡消費！

這裡多說幾句，很多人會問有不良貸款就貸不到款嗎？

不是這樣的，銀行方面表示，從實際操作來看，並不是一有逾期或不良，所有銀行就不給咱放貸。

商業銀行內會有一套比較科學的演算法，把查到的徵信信息根據實際情況加工處理，最後生成一個分數，如果達到了進入門檻，仍然會繼續後續的審批，所以徵信有「污點」不要慌，買房前先去貸款商業銀行問問。

5. 單獨辦一張銀行卡準備3-6個月供放在裡面

上文說了徵信的重要性，所以這裡建議大家單獨去辦一張銀行卡，專門存3-6個月的放貸月供，不到萬不得已這個錢不要動，這個錢建議不要和家庭開支放在一起，不然真到改用到的時候，步入沒錢可用的尷尬境地。

6. 進行房屋裝修、傢具、租房的預算

在購房之前，尤其是初次買房以及剛踏入工作崗位的大學生買房，很多人只看到了購房成本以及裝修傢具成本，卻忽視了租房成本。

當然這個只針對購買期房的購房者，畢竟在房屋交付前有一定的「空窗期」需要我們租房，而且要把這個時間軸拉長，如果你買的是毛坯的期房，因為還要裝修晾曬通風。

所以在購房前就要「未雨綢繆」提前做好財務規劃，以免造成購房後的「財務緊張」。

7. 明確固定收入來源

前文在說貸款時，徵信達標只是貸款下放的條件之一，我們還要有充足的流水。

所以在購房前除非我們全款，如果我們貸款購房就提前準備好至少半年的銀行流水、工資記錄以及至少兩年的納稅記錄，因為在正式申請房貸時，銀行會對我們的經濟狀況進行深入的調查。

如果用到了「合力貸」還需要提供家人的流水以及收入證明，以此方便住房貸款的辦理。

總結

以上七大財務細節就是我們在購房前需要提前準備並且落實到位的事項，這樣才能安心的進行下一步的購房打算，畢竟對自己的財務能力沒有基本的判斷評估以及做出合理改變，就去購置房屋，一旦出現財務風險，後果就是「棄房斷供」！

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需求：你買房的目的是什麼？自住？結婚？學區房還是投資。目的不明確你肯定買不上合適你的房子。

位置：能買核心就不買郊區，核心區升值保值肯定比非核心好。

房子：樓層樓棟位置也很重要，頂樓不要輕易嘗試，周邊高速24小時通車的儘可能避免，這個深有感觸。

建議：所謂的朋友軍師最害人，自己的路需要自己走，如果他覺得特別合適的房子他自己就買了，怎麼會留給你。

中介：不要一看中介就敵人。二手房交易找個大點的靠譜的中介，安全交易的同時需要有服務保障，那些整天牛哄哄的說二手房簡單沒事的人是因為不是他買，所以他不用承擔任何風險，所以沒事。

就先這些吧，反正也沒人聽。

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