“金三”過去，瀋陽樓市商品住宅成交114萬均價9676元/平。商品住宅量價齊漲復甦明顯，改善型房源比例大幅上升，剛需產品成交量下降迅速，商品住宅市場或將趨冷，瀋陽樓市前途難測。

　　一、瀋陽3月商品住宅成交1.13萬套114萬平，量價齊漲復甦明顯

　　瀋陽近期月成交走勢

　　上月瀋陽9區共成交商品住宅1.13萬套114萬平，成交面積同比增長8%，成交均價9676元/平同比增長15.23%，樓市各項數據環比與同比均大幅上升，相比1-2月的低迷，3月的瀋陽樓市復甦跡象明顯。

　　沈北新區、渾南區等等6個市轄區商品住宅銷售面積同比上升，其中沈北新區同比增幅達到32%。渾南區、沈北新區成交面積超20萬平，於洪區成交19萬平，成交量最低的瀋河區也超過4萬平。

　　上月瀋陽商品住宅整體成交均價9676元/平環比上漲3.5%，除大東區外，市內幾區和渾南區成交均價都超過萬元。甦家屯區和沈北新區仍是成交均價最低區域，其中沈北新區6651元/平的成交均價全市最低。

　　二、剛需產品成交比例下降，於洪等三區去化週期超一年半

　　3月瀋陽商品住宅成交分佈

　　統計3月成交的商品住宅總價、面積、戶型等信息的分佈狀況，可清楚的看到瀋陽商品住宅剛需產品成交比例大幅下降。雖然總價在90萬元以下的房源仍有62%的比重，但總價90萬元以內且單價萬元/平以下的剛需產品佔比不到50%，如果將單價下壓到8000元/平以下佔比剛過3成。悄然間，瀋陽剛需產品的標誌界限從單價8000元/平上調至萬元。

　　在經歷了一段時間的“低供應”後，瀋陽樓市去化率比較良好，整體去化週期在16個月，庫存商品住宅數量降入18萬套以內，渾南區、鐵西區、皇姑區、大東區去化週期在13-14個月。於洪區、甦家屯區、瀋河區去化週期則大於一年半。瀋河區由於供求規模比較小，去化週期高的問題尚不嚴重，甦家屯區和於洪區則面臨不小的問題。

　　甦家屯區由於距離市區較遠，一直是瀋陽房價的窪地，但從去年開始多家品牌房企進入“蘇區”。2019年1-3月甦家屯累計供應商品住宅超20萬平，位居全市住宅供應第四位佔全市總供應量的12%，而2017年和2018年甦家屯住宅供應只佔瀋陽的8%和6%。住宅供應增多的同時，銷售量不升反降。2019年3月甦家屯區商品住宅銷售面積同比下降2.8%，畢竟交通、教育、醫療等方面的配套要差一些。

　　於洪區樓市從2018年就已邁開轉型步伐，多家品牌房企開始運作中高端項目，但從目前來看並不理想。雖然2018年於洪區整體供應面積略小於成交面積，但成交房源仍以較早入市的中低價位房源爲主，高價房源位去化率並不高。2018年於洪區入市的195萬平住宅平均申報價過萬，而同期成交的215萬平住宅均價不到8800元/平，就已經說明於洪區的購房者仍是以中低價位房源爲主要選擇方向。從目前情況來看，於洪區整體去化週期仍將延長。

　　三、整體供小於求，多數區域新入市住宅售價升高，商品房市場或將趨冷，樓市走向難測

　　3月瀋陽各區商品住宅供銷面積

　　3月瀋陽商品住宅市場從供銷面積上看呈供小於求的狀態，全市新增商品住宅供應96萬平，供銷比0.84：1，僅有瀋河區、沈北新區、渾南區供大於求。從新增商品住宅的平均申報價上看，普遍高於當前的實際成交價，其中渾南區、鐵西區、和平區新入市住宅平均報價高於成交價10%以上。

　　由於瀋陽現行的價格監控與指導政策要求商品住宅的實際成交價較銷許申報價下浮不得超過5%，且需要6個月之後纔可以申請對申報價進行調整，所以可以預見未來一段時間內商品住宅成交價仍會有一定的上漲。但現有數據已顯示出剛需購房者在逐漸從商品住宅市場轉向二手住宅市場，商品住宅市場活躍程度受到影響是大概率事件，房企需要在房價上漲與週轉速度減慢之間進行取捨，瀋陽樓市未來走向難測。

　　注：數據來源瑞達思雲數據瀋陽數據中心，諸葛找房瀋陽站，老趙說房，瀋陽房產局官網